Đất thổ canh là gì? Tuyệt đối lưu ý điều này khi mua đất thổ canh

Đất thổ canh là gì? Đây là câu hỏi mà nhiều người quan tâm khi muốn đầu tư vào bất động sản nông nghiệp. Đất thổ canh là tên gọi phổ biến của người dân, nhưng không được pháp luật quy định hay giải thích. Vậy, đất thổ canh là loại đất nào và có được xây nhà hay không? Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về khái niệm, thời hạn sử dụng và quyền lợi của người sở hữu đất thổ canh.

Đất thổ canh là gì?

Đất thổ canh là đất trồng trọt. Đây là cách gọi phổ biến của người dân trong xã hội cũ. Tuy nhiên, ngày nay đất thổ canh dần được thay thế bằng tên gọi mới là đất nông nghiệp.

Như vậy, đất thổ canh chính là đất nông nghiệp, là loại đất được sử dụng với mục đích đa dạng mục đích nông nghiệp như: trồng rau, trồng lúa, trồng cây lâu năm,...

Trả lời câu hỏi đất thổ canh là đất gì, chúng ta có thể dựa vào khái niệm đất nông nghiệp là gì đã được quy định rõ trong Luật Đất đai 2013. Theo đó, đất nông nghiệp là đất được giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất, thí nghiệm hay nghiên cứu về nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, làm muối hay bảo vệ và phát triển rừng. Đất nông nghiệp vừa là tư liệu lao động vừa là tư liệu sản xuất. Đây là đối tượng lao động và không thể thay thế được của ngành nông - lâm nghiệp bởi vai trò quan trọng trong mọi quá trình sản xuất.

Nói về đất thổ canh hay còn gọi là đất nông nghiệp, rất nhiều người nhầm lẫn với loại đất phi nông nghiệp. Chúng ta cần nắm rõ sự khác biệt giữa hai loại đất này để tránh bị mua nhầm hay sử dụng sai quy định. Căn cứ theo Điều 13, Luật Đất đai 2013:

• Đất thổ canh (Đất nông nghiệp): Là đất để phục vụ cho mục đích người dùng để sản xuất nông nghiệp: canh tác, trồng trọt, chăn nuôi thủy hải sản, làm muối…

• Đất phi nông nghiệp: Là đất đất chuyên dùng để xây nhà ở, các công trình, kiến trúc tôn giáo,… Hoặc các công trình an ninh quốc phòng, công trình cộng đồng…

Đất thổ canh có sổ đỏ không?

Sau khi hiểu được thế nào là đất thổ canh, chúng ta hãy cùng tìm hiểu xem đất thổ canh có sổ đỏ không?

Đất thổ canh là loại đất được sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp, như trồng lúa, trồng rau, nuôi trồng thủy sản, làm muối,… Đất thổ canh có sổ đỏ hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố, như thời gian sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, hộ khẩu thường trú của người sử dụng đất,… Theo Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất thổ canh có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện sau:

• Sử dụng đất trước ngày 01/07/2014, tức là trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực.

• Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của Điều 100 Luật Đất đai 2013, như giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho, giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương,…

• Có hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi có đất cần làm sổ.

Nếu không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, người sử dụng đất thổ canh vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu có hộ khẩu thường trú tại địa phương và được xác nhận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, trong trường hợp này, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất và các khoản thuế liên quan.

Đất thổ canh có thời hạn sử dụng không?

Thời hạn sử dụng đất thổ canh phụ thuộc vào nguồn gốc và mục đích sử dụng của đất. Theo Luật Đất đai 2013, có hai trường hợp chính:

• Nếu đất thổ canh được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, thì thời hạn sử dụng là 50 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất có thể được tiếp tục sử dụng với cùng thời hạn.

• Nếu đất thổ canh được Nhà nước cho thuê hoặc giao cho tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản; hoặc để thực hiện các dự án đầu tư; hoặc cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam, thì thời hạn sử dụng không quá 50 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất có thể được xem xét gia hạn sử dụng.

Tóm lại, đất thổ canh là loại đất có thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật. Thời hạn sử dụng có thể được tiếp tục hoặc gia hạn tùy vào từng trường hợp cụ thể. Người sử dụng đất cần tuân thủ các quyền và nghĩa vụ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quy định của pháp luật.

Đất thổ canh có xây nhà được không?

Đất thổ canh có được xây nhà không hiện đang là một vấn đề gây tranh cãi và phức tạp trong thực tiễn. 

Theo Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất thổ canh phải thực hiện đúng mục đích đã được nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất thổ canh KHÔNG ĐƯỢC PHÉP XÂY DỰNG NHÀ ở trái với quy hoạch và quy định của pháp luật. Nếu muốn xây nhà ở trên đất thổ canh, người sử dụng đất phải thực hiện các thủ tục chuyển đất thổ canh sang thổ cư. Quá trình này có thể tốn kém và mất thời gian, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.

>>> Có thể bạn muốn biết: Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở : Quy định và thủ tục mới nhất

Việc xây nhà ở trên đất thổ canh không chỉ vi phạm pháp luật mà còn gây ra những hậu quả tiêu cực cho môi trường và xã hội. Một số hậu quả có thể kể đến như:

• Giảm diện tích đất canh tác, ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp và an ninh lương thực.

• Gây ô nhiễm môi trường do xả thải sinh hoạt và chất thải xây dựng.

• Gây mất cân bằng trong quy hoạch và phát triển đô thị, gây khó khăn cho việc quản lý và cung cấp các dịch vụ công cộng.

• Gây mất an toàn cho người dân do thiếu điều kiện sống và hạ tầng kỹ thuật.

Vì vậy, việc xây nhà ở trên đất thổ canh là không khả thi và không nên làm. Người dân nên tôn trọng quyền sử dụng đất của mình và tuân theo các quy định của pháp luật. Nếu có nhu cầu xây nhà ở, người dân nên tìm kiếm các loại đất phù hợp với quy hoạch và điều kiện kinh tế của mình. Đó là cách để bảo vệ lợi ích của bản thân và góp phần vào sự phát triển bền vững của đất nước.

Chuyển đổi đất thổ canh sang thổ cư

Thủ tục chuyển đổi đất thổ canh sang thổ cư

Thủ tục đất thổ canh lên thổ cư cơ bản gồm những bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bạn cần chuẩn bị

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 01, 

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp (sổ đỏ, sổ hồng), 

• Bản vẽ phối cảnh hoặc thiết kế kiến trúc của công trình xây dựng trên đất, 

• Bản sao giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu có), 

• Các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bước 2: Nộp và tiếp nhận hồ sơ

Bạn nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Quản lý đô thị thuộc UBND cấp huyện nơi có đất. Cán bộ tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và trả lại cho bạn biên nhận nếu hồ sơ đầy đủ.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét hồ sơ và trả lời bạn bằng văn bản trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Trong trường hợp cần thiết, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể yêu cầu bạn bổ sung hoặc điều chỉnh hồ sơ. Nếu yêu cầu của bạn được chấp thuận, bạn sẽ được cấp quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Nhận kết quả

Bạn mang theo biên nhận và giấy tờ tùy thân để nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Sau khi có quyết định cho phép, bạn phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định, bao gồm tiền thuê đất, tiền bồi thường, tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất và các khoản thu khác (nếu có). Sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, bạn có thể làm thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích mới. 

Phí chuyển đổi đất thổ canh sang thổ cư là bao nhiêu?

Phí chuyển đổi đất thổ canh sang thổ cư bao gồm các khoản sau:

Tiền sử dụng đất

Là tiền để bù lại sự chênh lệch giữa giá trị của diện tích đất nông nghiệp và diện tích đất ở sau khi chuyển mục đích.

Tiền sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, bao gồm hai trường hợp sau:

• Trường hợp 1: Chuyển đổi từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

• Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: là phí để nhận giấy chứng nhận mới sau khi chuyển mục đích sử dụng đất. Mức phí này khoảng 100.000 vnđ/lần cấp.

Phí trước bạ: là phí để ghi nhận quyền sử dụng đất mới trên giấy chứng nhận. Mức phí này bằng 0,5% giá trị của diện tích đất được chuyển mục đích, theo bảng giá đất do UBND tỉnh quyết định.

Phí thẩm định hồ sơ duyệt chuyển mục đích sử dụng đất: là phí để cơ quan tài nguyên và môi trường kiểm tra, xác minh, thẩm định nhu cầu và điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Mức phí này do HĐND tỉnh, thành phố quyết định và có thể khác nhau tùy theo từng địa phương.

Như vậy, để tính được phí chuyển đổi đất thổ canh sang thổ cư, người sử dụng đất cần biết được diện tích và loại đất của mình, bảng giá đất của tỉnh, thành phố nơi có đất và các quyết định về mức phí của cơ quan có thẩm quyền.

>> XEM THÊM: [Mới nhất] Cẩm nang từ A-Z các quy định về đất nông nghiệp

Có nên mua đất thổ canh không?

Mua đất thổ canh là một quyết định quan trọng và có nhiều yếu tố cần cân nhắc. Đất thổ canh là loại đất có thể sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi hoặc xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, không phải tất cả đất thổ canh đều có giá trị cao và phù hợp với nhu cầu của người mua. Một số lợi ích và rủi ro khi mua đất thổ canh là:

Lợi ích:

• Đất thổ canh có tiềm năng tăng giá trong tương lai do nhu cầu đất ở ngày càng cao và nguồn cung ngày càng hạn chế.

• Đất thổ canh có thể mang lại thu nhập từ hoạt động nông nghiệp hoặc cho thuê.

• Đất thổ canh có thể là nơi an cư lý tưởng cho những người yêu thiên nhiên, muốn sống trong không gian xanh và yên tĩnh.

Rủi ro:

• Đất thổ canh có thể bị tranh chấp, mất quyền sử dụng hoặc bị thu hồi do không rõ nguồn gốc, không có giấy tờ hợp lệ hoặc không tuân thủ quy định pháp luật.

• Đất thổ canh có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố tự nhiên như thiên tai, sâu bệnh, ô nhiễm môi trường.

• Đất thổ canh có thể khó bán lại do vị trí xa trung tâm, thiếu hạ tầng giao thông, dịch vụ tiện ích.

Vì vậy, khi mua đất thổ canh, người mua cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng về đặc điểm, giá cả, pháp lý và tiềm năng của loại đất này. Ngoài ra, người mua cũng cần xem xét khả năng tài chính, mục tiêu đầu tư và mong muốn của bản thân để đưa ra quyết định phù hợp nhất.

Những lưu ý khi mua bán đất thổ canh

Dù đã nắm được khái niệm đất thổ canh là gì, tuy nhiên nếu không nắm được kiến thức cơ bản về mua bán đất nông nghiệp, cụ thể là đất thổ canh, bạn có thể gặp phải nhiều rủi ro. 

Không ít người kỳ vọng vào những khoản tiền lợi nhuận lớn khi chuyển đổi và bán đất thành công nhưng không lường trước được các vấn đề không may có thể xảy ra như: 

• Đất không thực hiện được chuyển đổi như kỳ vọng.

• Đất nằm trong diện quy hoạch xây dựng nhà máy, các công trình công cộng,…

• Không thể làm được sổ đỏ do đất thô canh nằm trong diện quy hoạch.

Chính vì vậy, trước khi quyết định mua bán đất thổ canh, BĐS Homedy khuyên bạn hãy lưu ý kỹ một số vấn đề sau:

Tìm hiểu quy hoạch

Khi mua đất nông nghiệp/đất thổ canh, khách hàng cần tìm hiểu kỹ càng để tránh mua phải đất nằm trong diện quy hoạch. Bạn có thể tìm hiểu qua nhiều nguồn khác nhau, tuy nhiên thông tin chính thống nhất vẫn là từ các Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 

Pháp lý của mảnh đất

Đây là yếu tố quan trọng nhất khi mua bán đất thổ canh. Bạn cần kiểm tra kỹ các giấy tờ liên quan như sổ đỏ, giấy phép xây dựng, quy hoạch đất, lịch sử giao dịch, tình trạng tranh chấp hay thế chấp của mảnh đất. Bạn cũng nên xác minh danh tính và quyền sở hữu của người bán để tránh bị lừa đảo hay mất thời gian. 

Thực hiện giao dịch/ mua bán có cơ quan có thẩm quyền chứng kiến

Thực hiện mua bán đất thổ canh có cơ quan có thẩm quyền chứng kiến là điều kiện để giao dịch được công nhận hợp pháp và có hiệu lực. Cơ quan có thẩm quyền chứng kiến có thể là Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất, hoặc là công chứng viên. Nếu không có sự chứng kiến của cơ quan này, giao dịch có thể bị coi là vô hiệu và không được bảo vệ bởi pháp luật.

Bên cạnh đó cần lập hợp đồng mua bán đất, bởi đây là văn bản ghi nhận các điều khoản và quyền lợi của hai bên trong giao dịch. Nếu giá trị của đất vượt quá 20 triệu đồng, hợp đồng phải được công chứng.

Sau đó, trước khi ký hợp đồng, người mua cần đọc kỹ các điều khoản và yêu cầu người bán cung cấp các giấy tờ liên quan như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ xác nhận không có tranh chấp hay tố tụng về đất, giấy tờ xác nhận không có thuế hay nợ nần liên quan đến đất… Người mua cũng nên kiểm tra tình trạng pháp lý của đất tại cơ quan đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để tránh mua phải đất vi phạm quy hoạch, đất có quyền sử dụng bị hạn chế, đất có tranh chấp hay thế chấp.

Nếu phải đặt cọc thì cần làm hợp đồng đặt cọc ghi nhận việc người mua đã thanh toán một phần hoặc toàn bộ giá trị của đất cho người bán. Hợp đồng đặt cọc phải được ký kết bởi hai bên và có sự chứng kiến của cơ quan có thẩm quyền.

>>> Tham khảo ngay:

• Mẫu giấy đặt cọc mua đất chuẩn, đầy đủ

• Mẫu hợp đồng mua bán đất viết tay ngắn gọn, chuẩn nhất

Chi phí cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, bạn cần chuẩn bị chi phí cho việc này. Các loại chi phí đã được nêu chi tiết ở trên, để tìm hiểu chi phí chính xác hơn, bạn có thể đến UBND xã phường nơi có đất hoặc cơ quan có thẩm quyền khác nhé.

Như vậy, bài viết trên của Homedy đã giải thích chi tiết khái niệm đất thổ canh là gì? Đồng thời cung cấp các thông tin liên quan đến việc chuyển đổi, lưu ý khi mua bán đất nông nghiệp. Hy vọng mang đến cho bạn đọc các thông tin cần thiết.

Loan Nguyễn