Hướng dẫn chi tiết chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư ngoài sự được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần phải thực hiện những yêu cầu, lệ phí gì? Những vướng mắc thường gặp từ điều kiện đến chi phí khi chuyển đổi như thế nào? Cùng Homedy giải đáp qua các thông tin sau:

Đất nông nghiệp có lên thổ cư được không?

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một quyền của người sử dụng đất được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013.

Thêm vào đó, UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân.

Do đó hoàn toàn có thể chuyển đất nông nghiệp sang đất ở khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Cách chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư đó là trình đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và các giấy tờ liên quan khác đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được cấp phép chuyển đổi.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Việc chuyển chuyển đất nông nghiệp sang thổ cư thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư, cần căn cứ vào : 

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND quận (huyện) nơi có đất nông nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Người dân nên chủ động trực tiếp lên UBND (quận) huyện để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện mình, để xem địa phương mình đang có đất nông nghiệp có nằm trong diện quy hoạch không

• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

Các trường hợp không được phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Hiện nay, pháp luật về đất đai không có quy định loại đất nông nghiệp nào không được phép chuyển đổi lên thổ cư. Tuy nhiên, dựa vào mục đích sử dụng, có thể kể tên các trường hợp đất nông nghiệp rất khó xin chuyển lên thổ cư gồm :

• Đất chuyên trồng lúa nước.

• Đất rừng phòng hộ.

• Đất rừng đặc dụng.

• Đất làm muối.

Hạn mức chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Hiện hạn mức chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư không được quy định trong Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn. Tuy nhiên để căn cứ cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì cần căn cứ vào :

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Nếu mảnh đất đáp ứng đủ điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở thì trình tự, thủ tục xin cấp phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư được hướng dẫn cụ thể tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 

Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư gồm các bước như sau : 

Bước 1 : Chuẩn bị hồ sơ

Theo luật chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, hồ sơ thực hiện thủ tục này được hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, gồm có :

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này.

        >>>TẢI NGAY Mẫu đơn xin chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ khác có cùng tính pháp lý. 

Bước 2 : Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Bước 3 : Thẩm định hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai/ Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bước 4 : Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định và nhận kết quả.

Bước 5 : Người sử dụng đất nhận kết quả là quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Cơ quan nào có đủ thẩm quyền về chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư?

Căn cứ khoản 1, khoản 2, Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau : 

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau :

• Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức

• Giao đất đối với cơ sở tôn giáo

• Giao đất đối với người việt nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của luật này.

• Cho thuê đất đối với người việt nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 điều 56 luật này.

• Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau :

• Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

• Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền quyết định chuyển đổi lên thổ cư đất nông nghiệp tùy vào từng trường hợp cụ thể.

Nghĩa vụ tài chính/Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Giá chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư cơ bản gồm những loại phí sau :

Tiền sử dụng đất

Đây là khoản tiền nhiều nhất trong chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư.

Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP : 

Trường hợp 1

Trường hợp này áp dụng với :

• Chuyển từ đất ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở.

• Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/07/2004 đã tự đo đạc để tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Công thức tính như sau :

Tiền sử dụng đất phải nộp =  50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp )

Trường hợp 2

Chuyển từ đất vườn, ao khi thuộc đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất lên thổ cư

Theo Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính như sau : 

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Tùy từng trường hợp cụ thể mà giá thuế chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư sẽ được tính khác nhau.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận 

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân các tỉnh.

• Đối tượng áp dụng : Nộp lệ phí trước khi cấp Giấy chứng nhận mới.

• Mức nộp : Từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp.

Lệ phí trước bạ

Nghị định 20/2019/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, quy định tỷ lệ phần trăm lệ phí trước bạ nhà, đất là 0.5%.

Giá đất tính phí trước bạ căn cứ theo bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Lệ tính phí trước bạ  = 0.5% x (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích )

Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này.

Nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành phố là khác nhau.

Như vậy chúng ta đã nắm được chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở mất bao nhiêu tiền. Tùy từng địa phương mà mức phí này sẽ có sự chênh lệch khác nhau.

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở bao lâu?

Thời gian giải quyết thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở là :

- Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

- Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn.

Lưu ý : Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Trên đây homedy đã giúp bạn hiểu được các vấn đề liên quan đến chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, hy vọng bạn đã nắm rõ quy định, điều kiện, thủ tục và những mức phí phải nộp khi chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất thổ cư.

Để đọc thêm nhiều tin tức về bất động sản mới nhất, hãy ghé thăm homedy thường xuyên nhé!

N. Phương (Tổng hợp)