Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và những điều cần biết

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà được quy định rõ ràng theo Luật Nhà ở 2014. Do đó người thuê nhà và người cho thuê được quyền chấm dứt trong một số trường hợp nhất định. Vậy khi nào 2 bên được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và cần thủ tục gì để thông báo chấm dứt hợp pháp? Cùng Homedy tìm hiểu dưới đây để nắm rõ hơn.

Căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà được phép thực hiện trong một số trường hợp nhất định. Cụ thể tại Luật Nhà ở 2014 có quy định các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà cho cả bên thuê và bên cho thuê nhà.

Bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Tại Khoản 3, Điều 132, bên thuê nhà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn khi:

• Bên cho thuê nhà không chịu sửa chữa nhà ở khi xảy ra các hư hỏng nặng ảnh hưởng tới người thuê nhà.

• Tự ý tăng giá một cách bất hợp lý hoặc tăng nhưng không báo với người thuê nhà như đã thỏa thuận trong hợp đồng.

• Người thuê nhà bị hạn chế về lợi ích từ bên thứ 3.

• ......

Chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Quy định tại Khoản 2, Điều 132, Luật Nhà ở 2014 quy định bên cho thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp sau:

Như vậy căn cứ vào các trường hợp trên, bên cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng. 

Cả hai bên có thể đơn phương chấm dứt theo các trường hợp quy định. Ngoài ra trong trường hợp muốn chấm dứt nhưng không nằm trong quy định, hai bên có thể tự thỏa thuận, miễn là được sự đồng ý và không phát sinh các mâu thuẫn.

Xem thêm: Một số tư vấn về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

Thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Cả hai bên có thể đơn phương chấm dứt theo các trường hợp quy định. Ngoài ra trong trường hợp muốn chấm dứt nhưng không nằm trong quy định, hai bên có thể tự thỏa thuận, miễn là được sự đồng ý và không phát sinh các mâu thuẫn.

Xem thêm: Một số tư vấn về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

Khi có thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà, cả hai bên cần thực hiện đúng theo quy định về thủ tục. Cụ thể cách đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà sẽ được thực hiện như sau

Bước 1: Khi nhận thấy có bất cứ vi phạm hợp đồng nào hoặc nằm trong số các trường hợp trên, bên thuê hoặc cho thuê sẽ thông báo tới bên còn lại về việc chấm dứt hợp đồng.

Bước 2: Thông báo trước ít nhất 15 ngày muốn kết thúc hợp đồng thuê nhà để đảm bảo cả bên thuê và cho thuê chủ động xử lý. Chẳng hạn bên thuê nhà tìm được nơi thuê mới và bên cho thuê tìm được người thuê mới.

Không thông báo đột ngột khiến bên còn lại không có sự chuẩn bị. 

Hợp đồng thuê nhà về cơ bản đơn giản hơn các loại hợp đồng khác vì không bắt buộc phải công chứng. Thậm chí đây là sự thỏa thuận giữa hai bên. Do đó việc chấm dứt hợp đồng cũng diễn ra đơn giản. Chỉ cần 2 bên thỏa thuận và đồng ý là hợp đồng có thể chấm dứt và thanh lý hợp đồng là được.

Mẫu thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Sau đây là mẫu chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn để các bạn tham khảo và có thể sử dụng trong thực tiễn.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc

THÔNG BÁO

Về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà ngày …./…./20…. giữa ông ……….. và ông ………… đã ký kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà này. Theo nguyên tắc thì trong quá trình thực hiện hợp đồng thì mọi vấn đề sẽ được giải quyết theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện hợp đồng thì ông …………… đã không thực hiện theo đúng thỏa thuận đó.

Theo quy định tại Điều 132 Luật nhà ở 2014 thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

- Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật Nhà ở năm 2014.

Căn cứ vào quy định nêu trên thì việc thuê nhà ở của ông …………… đã có hành vi “cho người khác thuê lại toàn bộ nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê”. Tôi nhận thấy rằng ông ………….. đã có hành vi cho thuê lại ngôi nhà của tôi cho những cá nhân khác, hiện nay vẫn đang hiện diện trong ngôi nhà của tôi. Ông ………. đã không có bất cứ trao đổi nào với tôi nên tôi không thể hiện được quan điểm của tôi về về vấn đề.

Vì vậy trong trường hợp này để bảo vệ quyền lợi cho mình, tôi muốn đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà mà không phải bồi thường mà không phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê nhà khi thời hạn thuê vẫn còn.

Người làm thông báo

Ký và ghi rõ họ tên

>>>Tải ngay mẫu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà tại đây.

Tranh chấp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà giải quyết ở đâu?

Trường hợp hai bên thuê và bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng như phát sinh mẫu thuẫn dẫn tới kiện cáo sẽ cần được giải quyết. 

Cụ thể khi có tranh chấp, bên thuê hoặc bên cho thuê sẽ làm đơn tố cáo, khiếu nại lên Tòa án nơi xảy ra tranh chấp đó. Bạn cần làm đơn theo khoản 4 và 5 tại Điều 189 của Bộ Luật tố tụng dân sự 2015.

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là quyền của mỗi bên khi thuê và cho thuê. Vì thế trong các trường hợp quy định nên chú ý để thực hiện theo đúng pháp luật. Trường hợp không thể chấm dứt do một trong hai bên không đồng ý, có thể giải quyết tranh chấp bằng tố tụng. 

Các vấn đề liên quan đến đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Văn bản đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không?

Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, bạn cần gửi văn bản thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà cho bên thuê hoặc bên cho thuê trong một khoảng thời gian hợp lý, thường là từ một đến ba tháng, mà không cần công chứng.
Thời gian gửi thông báo có thể tùy từng hoàn cảnh hoặc theo nội dung hợp đồng hai bên đã ký kết và thỏa thuận.
Do đó, không cần công chứng văn bản đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có được trả cọc không?

Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự:

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thị tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tương đương giá trị tài sản đặt cọc trừ trường hợp thỏa thuận khác.

Theo đó, để xác định có phải trả lại cọc khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà hay không thì hai bên cần căn cứ vào thỏa thuận trước đó trong hợp đồng thuê nhà.

Một số trường hợp không được trả lại tiền đặt cọc, cụ thể :

• Hai bên không đặt cọc trước khi ký hợp đồng thuê nhà.

• Hai bên thỏa thuận không phạt cọc khi một trong hai chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.

• Tiền đặt cọc đã được trừ vào tiền thuê nhà ngay tháng sau đó khi người thuê nhà chuyển vào thuê.

• Cả hai bên cùng có lỗi hoặc có sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan.

Bồi thường khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định, nếu một trong hai bên vi phạm quy định về báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.

Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức (tiền, hiện vật, thực hiện công việc), phương thức (một lần, nhiều lần). Trong trường hợp không thể thỏa thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra Tòa để yêu cầu bồi thường.

Về mức bồi thường thiệt hại, có thể xác định các loại thiệt hại như sau :

• Thiệt hại về tài sản.

• Thiệt hại về sức khỏe.

Mẫu thanh lý hợp đồng thuê nhà mới nhất

Biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà thể hiện bên cho thuê và bên thuê đã hoàn thành nghĩa vụ pháp lý đối với nhau và không phát sinh tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện sau này. Đây là một văn bản pháp lý quan trọng ghi nhận quyền và nghĩa vụ pháp lý liên quan đến tài sản thuê là nhà đất, cũng là một chứng cứ kế toán cần thiết để chứng minh việc chấm dứt hoạt động cho thuê.

Tải ngay MẪU THANH LÝ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ MỚI NHẤT.

Đối với bên cho thuê nhà có thể thực hiện đơn phương chấm dứt hợp đồng ngay cả khi bên thuê nhà không chịu thanh lý hợp đồng trong các trường hợp thuộc Khoản 2, Điều 132, Luật nhà ở 2014.

Hy vọng những chia sẻ về các quy định đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và những thủ tục giải quyết được Homedy chia sẻ sẽ giúp bạn chủ động hơn trong khi thuê và cho thuê nhà.

Nguyễn Loan