Nhà vi bằng là gì? Giải đáp thắc mắc khi mua bán nhà đất vi bằng

Hiện nay, hình thức mua nhà thông qua việc lập vi bằng được áp dụng trong nhiều giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, người mua cần tìm hiểu và nhận thức đầy đủ về giá trị của vi bằng cũng như những rủi ro có thể gặp phải. Nhằm giải đáp những câu hỏi liên quan tới nhà vi bằng là gì, bài viết dưới đây sẽ tổng hợp và hệ thống lại những thông tin hữu ích nhất.

Nhà vi bằng là gì?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP giải thích: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”.

Mua nhà công chứng vi bằng là gì? Đây được hiểu là quá trình 2 bên mua - bán tiến hành làm hợp đồng trước sự chứng kiến của Thừa phát lại mà không đem đi công chứng giao dịch. Trong quá trình này chỉ ghi nhận việc trao đổi tiền bạc, giao nhận giấy tờ buôn bán giữa hai bên mà không chứng nhận giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà đất. Vì thế, việc mua nhà thông qua lập vi bằng là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý.

Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định về giá trị pháp lý của vi bằng. Theo đó:

• Vi bằng được lập bởi văn phòng Thừa phát lại

• Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực hay các văn bản hành chính khác

• Kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác

• Công chứng vi bằng không có giá trị pháp lý mà chỉ có giá trị bằng chứng, là một chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết tranh chấp.

Mua nhà vi bằng có an toàn không?

Trước sức nóng của thị trường bất động sản hiện nay, hoạt động mua bán nhà đất diễn ra rất sôi động. Bên cạnh những bất động sản có đầy đủ giấy tờ pháp lý theo quy định pháp luật, vẫn còn những giao dịch viết tay hoặc lập công chứng vi bằng. Vậy mua nhà vi bằng có rủi ro không? Mua nhà vi bằng nguy cơ mất trắng? Đây hẳn là thắc mắc của rất nhiều người có nhu cầu mua nhà hiện nay.

Mua nhà vi bằng tồn tại nhiều rủi ro pháp lý, bạn nên cân nhắc kỹ trước khi quyết định mua nhà, bởi vì:

• Việc mua bán thực hiện nhiều lần, qua nhiều người rất mất thời gian. Chưa kể một căn nhà được bán cho nhiều người, dẫn đến việc tranh chấp giữa các người mua.

• Có chủ sở hữu vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà đất trong khi tài sản đang cầm cố, thế chấp ngân hàng hay đã viết tay chuyển nhượng cho người khác.

• Giấy tờ chưa đủ căn cứ pháp lý, hồ sơ chưa đúng quy định cho nên hợp đồng mua bán/chuyển nhượng không có giá trị pháp lý. Bởi vậy, chủ nhà mới không được phép sửa chữa, xây cất, thế chấp, chuyển nhượng,...

• Nguy hiểm hơn, có chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi tài sản đã thế chấp ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tay). 

Theo quy định tại Điều 117 Bộ Luật dân sự 2015, hợp đồng mua nhà vi bằng sẽ bị tuyên bố vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức của giao dịch. Dẫn đến hậu quả pháp lý như sau:

• Giao dịch dân sự vô hiệu, do đó không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập

• Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu trong trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì có thể dùng tiền để hoàn trả (căn cứ theo Điều 131 Bộ Luật Dân sự 2015).

>>> XEM THÊM: Vi bằng là gì? Mua bán nhà đất vi bằng có an toàn không?

Kinh nghiệm mua nhà vi bằng

Trong các giao dịch liên quan đến bất động sản, Văn phòng Thừa Phát Lại lập vi bằng theo yêu cầu hợp pháp của các bên, nhưng vi bằng này chỉ chứng minh việc giao tiền và giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Nói cách khác, áp dụng vi bằng trong mua bán nhà đất là giao dịch không hợp pháp, không có giá trị pháp lý, khi xảy ra tranh chấp thì giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu.

Kinh nghiệm khi mua nhà vi bằng đó là, ngoài việc lập vi bằng mua bán nhà đất, bạn nên đồng thời tiến hành công chứng giao dịch của bạn để có cơ sở pháp lý cho việc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thủ tục công chứng vi bằng gồm các bước như sau:

Bước 1: Người có nhu cầu lập vi bằng đến văn phòng thừa phát lại để yêu cầu lập vi bằng mua nhà.

Người có nhu cầu muốn lập vi bằng sẽ điền thông tin vào Phiếu yêu cầu lập Vi bằng. Sau đó, văn phòng thừa phát lại sẽ tiến hành kiểm tra tính hợp pháp của yêu cầu lập Vi bằng.

Thừa phát lại tiếp nhận yêu cầu của khách hàng phải chịu trách nhiệm về vi bằng do mình thực hiện. 

Bước 2: Thỏa thuận lập vi bằng

Phiếu thỏa thuận lập vi bằng bao gồm địa điểm, thời gian, chi phí, nội dung cần lập vi bằng và các thỏa thuận khác (nếu có). Người muốn lập vi bằng ký vào phiếu thỏa thuận và nộp chi phí lập vi bằng cho Thừa phát lại.

Bước 3: Tiến hành lập vi bằng

Căn cứ theo quy định tại Điều 40 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP Tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại, hình thức và nội dung của vi bằng như sau:

Về hình thức: Vi bằng được lập bằng văn bản tiếng Việt.

Về nội dung: Vi bằng phải có nội dung sau:

• Tên, địa chỉ Văn phòng Thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng;

• Địa điểm, thời gian lập vi bằng;

• Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng;

• Họ, tên người tham gia khác (nếu có);

• Nội dung yêu cầu lập vi bằng; nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận;

• Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;

• Chữ ký của Thừa phát lại, dấu Văn phòng Thừa phát lại, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người yêu cầu, người tham gia khác (nếu có) và người có hành vi bị lập vi bằng (nếu họ có yêu cầu).

• Vi bằng có từ 02 trang trở lên thì từng trang phải được đánh số thứ tự; vi bằng có từ 02 tờ trở lên phải được đóng dấu giáp lai giữa các tờ; số lượng bản chính của mỗi vi bằng do các bên tự thỏa thuận.

Thừa phát lại có trách nhiệm trực tiếp chứng kiến, ghi nhận sự việc mà mình chứng kiến một cách khách quan và trung thực. Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có quyền yêu cầu người làm chứng chứng kiến quá trình lập vi bằng. 

Bước 4: Thanh lý thỏa thuận lập vi bằng

Trước khi nhận vi bằng, khách hàng cần ký vào sổ bàn giao vi bằng và thực hiện thanh lý thỏa thuận lập vi bằng. Văn phòng Thừa phát lại giữa 1 bản chính và bàn giao cho khách hàng 1 bản chính của vi bằng.

Mẫu vi bằng mua bán nhà

Mẫu vi bằng mua bán nhà được Ban hành kèm theo Thông tư số 05/2020/TT-BTP, cập nhật mới nhất TẠI ĐÂY

[Mới nhất] Giải đáp các vấn đề liên quan đến nhà vi bằng

Nhà công chứng vi bằng là sao?

Nhà công chứng vi bằng là văn bản được lập bởi Thừa phát lại, ghi lại sự kiện hoặc hoạt động diễn ra của 2 bên mua bán. Hình thức này chủ yếu áp dụng đối với nhà, đất chưa có giấy tờ hợp lệ, giá bán khá rẻ

Việc chuyển nhượng bằng vi bằng thường xảy ra với các căn nhà “ba chung”: chung số nhà, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung giấy phép xây dựng. Thực tế, việc công chứng vi bằng chỉ có giá trị làm bằng chứng chứ không ghi nhận tính hợp pháp của giao dịch mua bán nhà đất.

Mua nhà sổ chung công chứng vi bằng có an toàn không?

Nhà sổ chung được hiểu đơn giản là trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có ghi tên của 2 người trở lên. Muốn bán nhà sổ chung cần có sự đồng ý của tất cả thành viên có tên trên sổ đỏ. Vì thế khi mua bán nhà sổ chung khá là rắc rối, xử lý không tốt dễ xảy ra tranh chấp sau này.

Việc lập vi bằng trong giao dịch mua bán nhà đất chỉ có ý nghĩa chứng minh rằng 2 bên mua bán đã tiến hành giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Tức là khi mua bán nhà đất thông qua vi bằng, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người bán, người mua không có quyền đối với mảnh đất trước pháp luật.

Đối với việc mua nhà sổ chung công chứng vi bằng sẽ dễ phát sinh tranh chấp, khiến công tác quản lý đất đai của cơ quan chức năng gặp khó khăn. Bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định mua nhà sổ chung vi bằng.

Mua nhà vi bằng cần những giấy tờ gì?

Giấy tờ cần chuẩn bị khi công chứng vi bằng bao gồm:

• Giấy tờ chứng minh nhân thân của người yêu cầu lập vi bằng (chứng minh thư hoặc căn cước công dân,...)

• Phiếu thỏa thuận lập vi bằng, trong đó ghi địa điểm, thời gian lập vi bằng, nội dung cần lập vi bằng, chi phí,... 

• Giấy nộp tiền thanh toán hoặc tạm ứng chi phí lập vi bằng.

Nhà vi bằng có làm sổ được không?

“Nhà vi bằng có làm sổ hồng được không?” chắc hẳn là thắc mắc của nhiều người đang có nhu cầu mua nhà. 

Pháp luật hiện hành quy định, để xin cấp đổi, cấp mới hoặc sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần có Hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, tặng cho,... bằng quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014. Ngoài ra, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trừ một số trường hợp).

Trong khi đó, vi bằng không có giá trị thay thế cho văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác (theo quy định tại Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP). Như vậy, mua nhà vi bằng không thể  thực hiện sang tên, đổi chủ, đăng ký biến động cho bên mua nhà.

>>> Xem ngay: Sổ vi bằng là gì? A-Z các câu hỏi thường gặp về sổ vi bằng

Mua nhà vi bằng có làm hộ khẩu được không?

Nhà có giấy tờ vi bằng có thể đăng ký thường trú nếu không thuộc các địa điểm không được đăng ký tạm trú mới, quy định trong Điều 23 Luật Cư trú năm 2020. Bên cạnh đó, bạn cần có đủ các giấy tờ sau: Giấy xác nhận của UBND cấp xã, phường, thị trấn về nhà ở, đất ở không có tranh chấp, xác nhận có nhà đất ở ổn định, hợp đồng mua bán nhà đất để chứng minh chỗ ở hợp pháp, sau đó làm thủ tục xin cấp hộ khẩu thường trú.

Nhà vi bằng có đăng ký tạm trú được không?

Vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, không có giá trị thay thế hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Vì thế, vi bằng không thể là tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp cho bạn. 

Nhà vi bằng có thể đăng ký tạm trú nếu bạn chứng minh được chỗ ở hợp pháp. Bạn cần có văn bản cam kết chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình, xác nhận của chính quyền địa phương hiện không có tranh chấp về đất đai.

Nhà vi bằng có bán được không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 117 Chương VIII và Điều 122 Chương VIII Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch mua bán nhà bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức của giao dịch.

Nhà vi bằng có vay ngân hàng được không?

Theo quy định pháp luật hiện hành, những tài sản có sự đảm bảo về mặt pháp lý mới được cầm cố, thế chấp tại ngân hàng. Vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ, không được xem là một văn bản có giá trị pháp lý. Do đó, nhà vi bằng không được xem là một loại tài sản đảm bảo để cầm cố, thế chấp vay ngân hàng.

Bài viết trên đã giải đáp những thắc mắc xung quanh vấn đề nhà mua bán vi bằng là gì, thủ tục mua nhà vi bằng. Hy vọng thông qua những thông tin này, bạn sẽ đưa ra được quyết định có nên mua nhà vi bằng không.

Nếu bạn đang có nhu cầu tìm mua nhà đất, hãy truy cập ngay Homedy.com. Hàng nghìn tin đăng bất động sản được cập nhật mới nhất, đầy đủ và chính xác sẽ giúp bạn nhanh chóng tìm được bất động sản mong muốn!

Trần Dung