Xây nhà trên đất nông nghiệp có sai pháp luật không? Bị xử lý thế nào?

Tư vấn - 1 tháng trước

Có phải thửa đất nào cũng được quyền xây dựng nhà ở không? Liệu xây nhà trên đất nông nghiệp có sai về pháp lý không và cách xử lý thế nào? Tất cả sẽ được Homedy giải đáp chi tiết qua bài viết!

1. Vấn đề xây dựng nhà ở

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của luật đất đai và những văn bản pháp luật khác. Theo đó, một trong những nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Hiện nay, pháp luật về đất đai quy định khá chặt chẽ về việc sử dụng đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn phát sinh rất nhiều trường hợp người sử dụng đất sử dụng không đúng mục đích sử dụng như xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp,…

xay-nha-tren-dat-nong-nghiep
Sử dụng đất cần đúng mục đích được cho phép

2. Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có được phép không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật đất đai năm 2013 về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất: “Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan”. 

Vì vậy, việc xây nhà trên đất nông nghiệp là không đúng theo quy định của pháp luật.

xay-nha-tren-dat-nong-nghiep
Xây nhà trên đất nông nghiệp là trái quy định pháp luật

2.1. Xây nhà trên đất nông nghiệp bị xử lý như thế nào?

Trong trường hợp chưa thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất mà xây dựng nhà trên đất nông nghiệp này thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và khắc phục hậu quả theo quy định tại Điều 6 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai cụ thể như sau:

Về mức phạt tiền:

– Trường hợp chuyển mục đích trái phép với diện tích đất dưới 0,5 héc ta sẽ bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 20 triệu đồng.

– Trường hợp chuyển mục đích trái phép với diện tích đất dưới 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta sẽ bị phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 30 triệu đồng.

– Trường hợp chuyển mục đích trái phép với diện tích đất từ 03 héc ta trở lên sẽ bị phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng.

Trong trường hợp này, nếu gia đình bạn vẫn muốn tiếp tục xây dựng nhà ở trên diện tích đất nông nghiệp thì phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật hiện hành việc chuyển mục đích sử dụng đất của gia đình anh ở đây phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này sẽ giúp việc xây dựng hợp pháp.

2.2.  Về việc chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 170 Luật đất đai năm 2013 quy định thì người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. Vì vậy, nếu muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp trước tiên  người dân phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất ở), hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận/huyện và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

xay-nha-tren-dat-nong-nghiep
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần căn cứ theo hồ sơ, quy định của pháp luật

Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào:

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND quận ( huyện) nơi có đất nông nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Kế hoạch sử dụng đất này do địa phương quy định, chẳng hạn như một số địa phương sẽ có quy định về diện tích tối thiểu trồng cây công nghiệp, cây lúa hoặc đất thuộc quy hoạch làm đường đi thì những trường hợp đó sẽ không được chuyển mục đích sử dụng lên đất ở.

Người dân nên chủ động trực tiếp lên UBND (quận) huyện để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện mình, để xem địa phương mình đang có đất nông nghiệp có nằm trong diện quy hoạch không

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thủ tục, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất:

Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ đến cơ quan tài nguyên môi trường, hồ sơ gồm có:

+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất ; theo Mẫu số 01 ban hành kèm Thông tư 30/2014/TT-BTNMT (file đính kèm);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

+ Các giấy tờ liên quan đến nhân thân của người nộp hồ sơ như CMND, Sổ hộ khẩu, …

Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ có trách nhiệm:

+ Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

+ Trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

3. Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở?

Khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, thông thường được tính bằng 50% mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp ở địa phương, được quy định trong bảng giá đất trong quyết định ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, căn cứ vào giá bất động sản hiện hành.

xay-nha-tren-dat-nong-nghiep
Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang xây dựng nhà ở thông thường bằng 50%
mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp ở địa phương

Ví dụ: Gia đình anh An có một diện tích đất nông nghiệp là 100m2 và muốn chuyển đổi toàn bộ lên thành đất ở.

Giá đất nông nghiệp tại địa phương tại thời điểm thực hiện chuyển đổi là 150 ngàn đồng/m2 và giá đất ở là 900 ngàn đồng/m2. Vậy số tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà anh An phải nộp sẽ được tính như sau:

Số tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải nộp = 50% x (Giá đất ở tại địa phương – Giá đất nông nghiệp ở địa phương) x Diện tích m2 đất = 50% x (900 000 – 150 000) x 100m2 = 37 500 000 đồng.

Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp mà được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở: tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất bằng 100% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển đổi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Có được xây nhà trên đất nông nghiệp khi chưa chuyển mục đích sử dụng đất không?

Người dân không được phép xây nhà trên đất nông nghiệp khi chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trường hợp vi phạm sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật. Người dân sẽ phải khắc phục hậu quả như:

– Buộc phải khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm, có thể là áp dụng các biện pháp cưỡng chế tháo dỡ công trình xây dựng trái phép trên đất.

– Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Nhìn chung, việc xây nhà trên đất nông nghiệp là sai quy định của pháp luật về mục đích sử dụng đất. Để có thể xây dựng công trình nhà ở kiên cố trên đất sản xuất nông nghiệp, bạn cần xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đóng các khoản phí chuyển đổi. Đừng quên đón đọc các bài viết khác về luật bất động sản để hiểu hơn về thị trường nhà đất.

>>> Bài viết liên quan:

Tái định cư là gì? Nhà ở, đất tái định cư có được mua bán, tách sổ không?

Giấy phép xây dựng có thời hạn bao lâu? Quy định mới nhất 2020

N.Phương (Tổng hợp)

Theo Homedy Blog Tư vấn

Nhận thông tin nhà đất miễn phí
Chat trực tuyến
Danh sách tin nhắn