Thị trường bất động sản ngách hốt bạc cho nhà đầu tư nhỏ

Vốn ít, không có cơ hội tại các sân chơi bất động sản lớn nhưng những nhà đầu tư thức thời vẫn tìm được cơ hội đầu tư sinh lời hiệu quả với thị trường ngách này!

Bỏ cuộc tại các sân chơi lớn

Hai năm trước, Nguyễn Đình Tuấn (29 tuổi, kỹ sư phần mềm một công ty công nghệ ở Hà Nội) có khoản tích lũy 500 triệu đồng. Anh Tuấn tìm hiểu nhiều kênh đầu tư khác nhau và quyết định chọn bất động sản. Tuy nhiên với số tiền này, việc anh chạy theo thị trường lớn là điều không thể, cuối cùng anh Tuấn đã có nước đi riêng mang lại thành công lớn!

Với số vốn 500 triệu, kĩ sư trẻ thấy khó khăn khi tiếp cận các sản phẩm bất động sản tiềm năng tại các thị trường lớn, vốn luôn nằm trong điểm ngắm của đông đảo nhà đầu tư. Bản thân là một người chắc chắn, cẩn trọng nên anh Tuấn không muốn sử dụng đòn bẩy tài chính mà số tiền phải vay quá lớn.

Anh chia sẻ: “Tôi muốn mua đất nền Hà Nội để cơ hội sinh lời cao nhưng những mảnh có vị trí đẹp, tiềm năng tăng giá cao đều cần tài chính ít nhất là 1,2-1,5 tỷ, vượt khả năng của tôi. Tôi chuyển hướng sang tìm hiểu các loại hình mới như officetel, soho nhưng giá bán thấp nhất cũng tầm 1 tỷ. Với số tiền có được khi đó, tỉ lệ vay ngân hàng của tôi rất cao, đồng nghĩa với rủi ro lớn. Trong trường hợp thị trường không diễn ra như tính toán, tỉ suất lợi nhuận thu về sẽ không được như mong muốn, thậm chí là zero”. Do đó, sau 1 thời gian khảo sát, anh Tuấn quyết định không chọn các thị trường lớn để đầu tư và đi hướng thị trường ngách.

Chị Đỗ Mỹ Linh (khu đô thị HH Linh Đàm), làm công việc phiên dịch và có khoản tiền nhàn rỗi tầm 500 triệu đồng. Chị Linh từng tìm hiểu các dự án ở Hà Nội, TP.HCM, Vũng Tàu, Đà Nẵng, Nha Trang và theo chân môi giới thực tế dự án ở các thị trường tỉnh đang nổi sóng, giáp ranh Hà Nội như Bắc Ninh, Quảng Ninh, Thái Nguyên… Nhưng cũng do tài chính ít ỏi, chị thấy chới với và không đủ tự tin bởi bất động sản tại những thị trường này đều cao so với dòng tiền chị đang có. Tài chính không lớn nhưng ham làm giàu, chị Linh từng “đặt niềm tin” ở 1 dự án bất động sản tỉnh lẻ.

Nhà đầu tư nhỏ tìm về thị trường ngách

Trên thực tế, những thị trường bất động sản trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Vũng Tàu, Nha Trang… hay những thị trường mới nổi thời gian gần đây đều thiết lập mức giá cao. Những nhà đầu tư vốn ngắn và mỏng muốn tham gia các thị trường này đều phải sử dụng đến đòn bẩy tài chính.

Theo các nhà đầu tư lớn thì việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần tuân thủ nguyên tắc 2 lần 50%, nghĩa là không nên vay quá 50% tổng vốn đầu tư hoặc số tiền phải trả ngân hàng hàng tháng không vượt quá 50% tổng thu nhập. Tỉ lệ 50% sẽ đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư trong khả năng trả nợ cũng như có tỉ suất lợi nhuận mong muốn.

Do đó, những nhà đầu tư vốn ngắn và mỏng không muốn mạo hiểm với tỉ lệ vay quá cao sẽ không lựa chọn cuộc phiêu lưu tại các thị trường lớn mà tìm về các thị trường bất động sản ngách.

Anh Tuấn đã về quê mình, một huyện thuộc tỉnh Thái Bình – nơi bình lặng và hoàn toàn lạc lõng trên bản đồ các điểm nóng về đầu tư bất động sản.

Anh Tuấn xuống tiền với một mảnh đất thuộc khu vực thị trấn của huyện. Mảnh đất anh mua vào thời điểm 2 năm trước là đất đấu giá có mức giá là 350 triệu đồng/lô. Hơn 2 năm qua, quá trình đô thị hóa của phố huyện đã giúp mảnh đất tăng giá mạnh và anh vừa giao dịch thành công với giá 760 triệu đồng.

Trong khi đó, chị Mỹ Linh lại chọn mua một mảnh đất gần khu công nghiệp tại Nam Định với giá khoảng 500 triệu đồng vào giữa năm 2016. Ba năm qua, khu công nghiệp được lấp đầy, số lượng công nhân đổ về đông đảo, kéo theo sự gia tăng nhu cầu lưu trú, kinh doanh, dịch vụ. Và hệ quả tất yếu là đất tăng giá. Đến tháng 7/2019, mảnh đất của chị Linh được sang tay chủ mới với giá 800 triệu đồng.

Theo anh Tuấn, với những nhà đầu tư vốn ngắn, không nhất thiết phải lao theo đám đông, tìm đến những thị trường lớn để đầu tư. Ở những thị trường đó, giá và mức độ cạnh tranh đều cao, nhà đầu tư vốn nhỏ phải sử dụng đòn bẩy tài chính với tỉ lệ vay lớn, đồng nghĩa rủi ro cao.

Trong khi đó, cơ hội đầu tư bất động sản có ở khắp nơi, quan trọng là nhà đầu tư phải nhìn ra tiềm năng của thị trường. Khu vực thị trấn, trung tâm phố huyện, những khu vực xa xôi nhưng có quy hoạch mới rõ ràng, định hướng phát triển tương lai… đều là những mảnh đất màu mỡ, hứa hẹn dòng tiền đầu tư sinh sôi.

Còn theo chị Linh, với những thị trường này, nhà đầu tư hãy xác định một cuộc chơi lâu dài, thay vì tâm lý lướt sóng, chạy theo đám đông, theo tin đồn.

Với những khu vực đầu tư không mang tính chất “nóng sốt” trên bản đồ thị trường, nhà đầu tư cần phải nắm rõ địa lý khu vực, mặt bằng giá chung và chắc chắn về các thông tin quy hoạch. Thị trường ngách luôn là một hướng đi mới mẻ và nhiều tiềm năng cho những người biết nắm bắt cơ hội!

N.Phương (Tổng hợp)