Sổ hồng chung là gì? Mua nhà sổ hồng chung có rủi ro gì không?

Sổ hồng chung là gì? Đây là câu hỏi mà nhiều người quan tâm khi muốn mua bán nhà đất. Sổ hồng chung là loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất của hai hoặc nhiều người, mà những người này không có quan hệ vợ chồng, con cái với nhau. Sổ hồng chung có những ưu và nhược điểm gì? Có nên mua nhà sổ hồng chung hay không? Làm thế nào để tách thửa sổ hồng chung? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc trên.

Sổ hồng chung là gì?

“Sổ hồng chung là gì” được nhiều người quan tâm khi tìm mua bán nhà đất, chung cư. Theo đó, sổ hồng chung còn được gọi là sổ hồng đồng sở hữu, là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Sổ hồng chung được các cơ quan chức năng từ cấp huyện có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu. 

Sổ hồng có từ hai chủ sở hữu trở lên không có mối quan hệ vợ chồng/ con cái sẽ được nhà nước công nhận là sổ hồng chung. Cũng chính vì sổ hồng chung là đồng sở hữu nên mọi giao dịch mua bán liên quan đến đất/ tài sản gắn liền với đất phải có sự đồng ý, chấp thuận của các bên sở hữu. Dù là mua bán/ tặng cho/ thuế chấp hay ủy quyền.

.

Ngoài ra thì sổ hồng riêng chung thửa là gì cũng là điều mà nhiều người thắc mắc. Theo homedy tìm hiểu, sổ hồng riêng chung thửa/nhà sổ hồng riêng chung thửa là trường hợp mỗi người sở hữu chung được cấp riêng một bản sổ hồng có giá trị tương tự nhau, nhưng trong sổ chỉ ghi tổng diện tích của thửa đất chung, không ghi rõ phần diện tích riêng của từng người. Hình thức sử dụng đất được ghi là sử dụng chung. Việc xác định phần diện tích riêng của từng người phải dựa vào biên bản thỏa thuận giữa các bên.

Khi nào được cấp sổ hồng chung?

Sổ hồng chung được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp khi:

• Có hai cá nhân trở lên không có quan hệ vợ chồng hoặc con cái với nhau mà thỏa thuận với nhau mảnh đất này là tài sản chung hoặc góp tiền “mua chung” mảnh đất và yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận cho các chủ thể này cùng có quyền.

• Khi mảnh đất có diện tích quá nhỏ, không đủ điều kiện để tách thành một thửa độc lập mà chủ thể vẫn muốn thực hiện giao dịch với phần đất này thì có thể thực hiện việc tách và hợp thửa với phần đất của chủ thể khác để đủ điều kiện và có sổ hoặc có thể đứng tên chung trên giấy chứng nhận với người bán, không được tách thửa nhưng được cấp giấy chứng nhận cho riêng mình.

>>> Xem ngay: Diện tích tối thiểu để cấp sổ đỏ là bao nhiêu? Chi tiết 63 tỉnh thành

Sổ hồng chung và sổ hồng riêng khác nhau như thế nào?

Sau khi tìm hiểu sổ hồng chung là sao, chúng ta hãy xem sổ hồng chung khác gì với sổ hồng riêng?

Xét về bản chất thì cả hai loại sổ này có giá trị pháp lý như nhau, nội dung thể hiện có sự tương đồng nhất định. Tuy nhiên, sổ hồng chung và sổ hồng riêng cũng có những điểm khác biệt được so sánh dựa trên những tiêu chí sau:

Chủ thể được cấp

• Sổ hồng riêng có thể do một người sở hữu hoặc hai người có quan hệ vợ chồng, con cái đứng tên. 

• Sổ hồng chung thì do ít nhất hai cá nhân riêng biệt, không có quan hệ vợ chồng con cái đồng sở hữu.

Tính pháp lý

• Sổ hồng riêng dễ giải quyết các công việc liên quan tới pháp lý hơn. Sổ hồng chung xử lý các giấy tờ thủ tục thường phức tạp, mất thời gian hơn do cần nhiều bên cung cấp giấy tờ, chứng nhận. Đất sổ hồng riêng là nhà được xin phép xây dựng và hoàn công trên một nền đất thổ cư riêng. Về pháp lý, công chứng sang tên ở văn phòng công chứng Nhà nước, Ủy ban nhân dân huyện. 

• Còn với đất sổ hồng chung là tập hợp nhiều căn nhà cùng trên một sổ hồng. Toàn bộ đất đã đóng thuế và chuyển thành đất thổ cư 100%, có giấy phép xây dựng và bản vẽ từng căn do chủ đầu tư vẽ. Do đó, mọi thủ tục mua bán đều được xử lý tại văn phòng công chứng của Nhà nước.

Nội dung trong sổ

• Sổ hồng riêng chỉ ghi thông tin của một người đứng tên với nhà ở, đất hoặc tài sản gắn liền với đất đó. 

• Sổ hồng chung có ghi thêm nội dung “cùng sử dụng đất với…. (Họ và tên của những người có chung quyền khác)”. Hình thức sử dụng đất được ghi nhận là “sử dụng chung”.

Sổ hồng chung và vi bằng

Như khái niệm về số hồng chung/sổ hồng đồng sở hữu là gì đã nêu ở trên, sổ hồng chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của những người có quyền sử dụng đất chung, không thuộc quan hệ vợ chồng/con cái.

Sổ hồng chung được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền của Quận, Huyện và có hiệu lực pháp lý từ ngày được cấp. Sổ hồng chung là căn cứ để thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, ... liên quan đến đất đai, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, các giao dịch này phải có sự đồng ý và chấp thuận của tất cả các chủ sở hữu trong sổ hồng chung.

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến ​​và lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Vi bằng không thừa nhận hay đánh giá tính hợp pháp của các hành vi, sự kiện, quan hệ xã hội mà chỉ ghi nhận những gì có thật đã xảy ra trên thực tế. 

Vi bằng có giá trị làm chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết các vụ án dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. Vi bằng không thay thế được văn bản công chứng, văn bản chứng thực hay văn bản hành chính khác.

Như vậy, sổ hồng công chứng vi bằng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của bất động sản có được từ giao dịch dân sự được tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch đó, trên cơ sở xem xét vi bằng đã lập để ghi nhận sự thật khách quan về giao dịch. Tuy nhiên, giao dịch đất đai bằng vi bằng không được coi là có giá trị pháp lý và không đủ điều kiện để được cấp sổ hồng.

>>> TÌM HIỂU THÊM:

• Vi bằng là gì? Mua bán nhà đất vi bằng có an toàn không?
• Công chứng vi bằng là gì? Nhà vi bằng có mua được không?

Có thể tách riêng sổ hồng chung hay không?

Sổ hồng chung có ưu điểm là tiết kiệm chi phí, thời gian và thủ tục so với việc cấp nhiều sổ riêng. Tuy nhiên, sổ hồng chung cũng có nhiều bất tiện và rủi ro, như khó khăn trong việc quản lý, bảo vệ và giao dịch tài sản; dễ xảy ra tranh chấp giữa các đồng sở hữu; hoặc bị ảnh hưởng bởi các biến động pháp lý của các đồng sở hữu khác. 

Vì vậy, nhiều người có nhu cầu tách sổ hồng chung thành các sổ riêng để an toàn và linh hoạt hơn trong việc sử dụng và quyết định về tài sản của mình. 

Vậy sổ hồng chung có tách được không? Theo Luật đất đai hiện hành, việc tách sổ hồng chung là hoàn toàn có thể, nhưng phải tuân theo các quy định về tách thửa, phân lô và quy hoạch. 

Việc tách sổ hồng chung là một quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, nhưng cũng cần phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi thực hiện. Việc tách sổ hồng chung không chỉ đòi hỏi chi phí, thời gian và thủ tục phức tạp, mà còn có thể gặp phải những khó khăn và rủi ro như:

• Không đủ điều kiện về diện tích, mật độ xây dựng, chiều rộng mặt tiền, khoảng cách lùi với ranh giới đất để tách thửa theo quy hoạch.

• Không có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu hoặc có tranh chấp về phần diện tích, vị trí, giá trị của các thửa đất được tách.

• Bị ảnh hưởng bởi các quyết định thu hồi đất, giải tỏa, tái định cư của nhà nước hoặc các dự án xây dựng công trình công cộng.

Do đó, khi có nhu cầu tách sổ hồng chung, người sử dụng đất nên tìm hiểu kỹ các quy định pháp lý liên quan, tham khảo ý kiến của các chuyên gia hoặc luật sư, và làm việc với các bên liên quan để đảm bảo quyền lợi và an toàn cho tài sản của mình.

Thủ tục tách sổ hồng chung

Để tách sổ hồng chung, người muốn tách phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất được tách. Thủ tục này bao gồm các bước sau:

Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các đồng sở hữu và công chứng tại văn phòng công chứng.

Bước 2: Nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất được tách tại cơ quan có thẩm quyền (thường là Ủy ban nhân dân cấp xã). 

Hồ sơ gồm có:

• Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Bản sao công chứng của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban đầu (sổ hồng chung).

• Bản sao công chứng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Bản sao công chứng của giấy tờ nhận biết cá nhân hoặc tổ chức của người xin cấp giấy chứng nhận.

• Bản vẽ phân lô theo tỷ lệ quy định.

Bước 3: Sau khi nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm tra, xác minh và thông báo kết quả cho người xin cấp. Nếu hồ sơ hợp lệ và không vi phạm các quy định về tách thửa, phân lô và quy hoạch, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất được tách (sổ riêng) trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.

Sổ hồng chung có làm hộ khẩu được không?

Sổ hồng chung có làm hộ khẩu được không? Theo quy định của Luật Cư trú 20202, để đăng ký thường trú, người dân cần có giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp. Chỗ ở hợp pháp có thể là nhà ở thuộc quyền sở hữu của cá nhân, hoặc nhà ở được cho thuê, cho mượn, hoặc cho ở nhờ. Trong trường hợp sở hữu chung nhà ở, người dân cần có sổ hồng chung và văn bản cho thuê, cho mượn, hoặc cho ở nhờ nhà ở có công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã. Ngoài ra, còn phải tuân theo các quy định về điều kiện diện tích tối thiểu của từng địa phương.

Như vậy, SỔ HỒNG CHUNG CÓ THỂ LÀM HỘ KHẨU ĐƯỢC nếu có đủ các giấy tờ liên quan và thỏa mãn các điều kiện về diện tích. Tuy nhiên, việc làm hộ khẩu từ sổ hồng chung có thể gặp nhiều khó khăn và rắc rối do sự phức tạp của quy trình và thủ tục. Do đó, nếu có điều kiện, người dân nên cố gắng chuyển sang sổ hồng riêng để thuận tiện cho việc quản lý và sử dụng tài sản, cũng như để bảo vệ quyền lợi của mình.

Sổ hồng chung có vay ngân hàng được không?

Theo quy định của pháp luật, sổ hồng chung có thể được sử dụng để vay ngân hàng, nhưng có một số điều kiện và hạn chế cần lưu ý. Một số điều kiện cơ bản để sử dụng sổ hồng chung vay ngân hàng là:

• Sổ hồng chung phải có giá trị pháp lý, không bị tranh chấp, không bị giữ lại hoặc thu hồi bởi cơ quan Nhà nước.

• Sổ hồng chung phải được cấp sau năm 2012 và có thời hạn sử dụng đất còn ít nhất 50 năm.

• Sổ hồng chung phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất và được công bố thông tin trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký quyền sử dụng đất.

• Sổ hồng chung phải được các người sở hữu đồng ý và ký cam kết thế chấp cho ngân hàng. Nếu có một người không đồng ý hoặc không ký cam kết, ngân hàng sẽ từ chối cho vay.

• Sổ hồng chung phải được ngân hàng đánh giá và thẩm định giá trị tài sản để xác định hạn mức vay. Hạn mức vay thường chỉ bằng 70% - 80% giá trị tài sản.

Một số hạn chế khi sử dụng sổ hồng chung vay ngân hàng là:

• Không phải tất cả các ngân hàng đều cho phép vay theo hình thức này. Mỗi ngân hàng có những quy định và tiêu chuẩn riêng về loại tài sản, số lượng người sở hữu, diện tích, vị trí, giá trị tài sản, thời gian vay, lãi suất, phí dịch vụ, v.v.

• Thủ tục vay ngân hàng theo hình thức này khá phức tạp và mất thời gian. Người vay phải nộp nhiều loại giấy tờ liên quan đến tài sản và các người sở hữu, như: bản sao công chứng của sổ hồng; bản sao công chứng của giấy tờ nhận diện cá nhân; bản sao công chứng của giấy tờ xác nhận quan hệ gia đình (nếu có); bản sao công chứng của giấy tờ xác nhận việc góp tiền mua tài sản (nếu có); v.v.

• Nguy cơ mất quyền sở hữu tài sản nếu không trả nợ đúng hạn. Khi vay ngân hàng theo hình thức này, tài sản sẽ bị ngân hàng giữ lại và đăng ký thế chấp. Nếu người vay không trả nợ đúng hạn, ngân hàng có quyền bán tài sản để thu hồi nợ. Trong trường hợp này, tất cả các người sở hữu sẽ mất quyền sở hữu tài sản, dù có thể chỉ có một người vay.

Mua nhà sổ hồng chung có an toàn không?

Nhà và đất là những tài sản có giá trị cao, khi mua bán, chuyển nhượng đều cần phải tuân thủ những quy định của Nhà nước thông qua các hợp đồng được công chứng minh bạch, thực hiện nghĩa vụ tài chính…

Mọi hình thức khác như: hợp đồng giấy tay, giấy ủy quyền đều không có tính pháp lý. Khi xảy ra tranh chấp sẽ bị Tòa án tuyên bố vô hiệu.

Do đó, rủi ro thiệt hại 100% là thuộc về người mua. Trường hợp không có tranh chấp thì các quyền sử dụng khác cũng khó thực hiện được.

Các dự án nhà sổ hồng chung thường rất dễ qua mắt những người mua nhà thiếu kinh nghiệm. Để dễ bán, người môi giới thường “hứa suông” rằng giấy tờ sẽ có sau 1 tháng nếu chồng tiền đầy đủ.

Ngoài ra, người bán còn dùng sổ đỏ để tạo niềm tin cho người mua nhà. Tuy nhiên, vấn đề tách thửa được hay không còn tùy thuộc vào phần diện tích sau khi tách.

Có nên mua nhà đồng sở hữu không?

Có nên mua nhà sổ hồng đồng sở hữu không?

Câu trả lời là KHÔNG NÊN. Vì mua nhà sổ hồng chung có nhiều rủi ro và bất tiện. Một số rủi ro và bất tiện khi mua nhà sổ hồng chung là:

• Không được vay vốn ngân hàng: Theo quy định của pháp luật, nhà sổ hồng chung không được phép vay vốn ngân hàng. Do những lo ngại về thủ tục pháp lý và khả năng thanh toán của các bên. Nếu bạn cần vay tiền để mua nhà, bạn sẽ gặp khó khăn khi chọn loại sổ này.

• Khó khăn khi bán nhà: Khi bạn muốn bán nhà, bạn cần có sự đồng ý của các bên còn lại. Nếu các bên không đồng ý, bạn sẽ không thể bán được. Ngoài ra, bạn còn phải chịu chi phí tách sổ nếu muốn bán riêng phần quyền sở hữu của mình. Điều này làm tăng thời gian và chi phí cho việc giao dịch.

• Phụ thuộc vào các bên khác: Khi bạn mua nhà sổ hồng chung, bạn sẽ phụ thuộc vào các bên khác trong việc quản lý và sử dụng tài sản. Bạn có thể gặp xung đột hoặc tranh chấp với các bên khác về việc sửa chữa, cải tạo, thuê, cho thuê… Bạn cũng có thể gặp rủi ro khi các bên khác có những hành vi vi phạm pháp luật hoặc nợ nần.

• Không an toàn về pháp lý: Một số trường hợp, nhà sổ hồng chung là do chủ đầu tư không đáp ứng được các điều kiện pháp lý để tách sổ cho từng căn. Như vậy, bạn có thể mua phải nhà ở dự án không có giấy phép xây dựng hoặc vi phạm quy hoạch. Điều này có thể dẫn đến việc bị thu hồi đất hoặc xử lý hành chính.

Nếu vẫn quyết định mua nhà sổ hồng chung, bạn nên tìm hiểu kỹ lưỡng căn nhà mà bạn định mua có nằm trong khu quy hoạch hay không trước khi quyết định có nên mua nhà sổ hồng chung? Tuyệt đối không nên mua nhà sổ hồng chung bị vướng quy hoạch. Bởi vì khi này chủ đất không thể tách sổ riêng ra được. Hỏi thăm xung quanh về tình trạng nhà ở để không mua phải nhằm căn nhà nằm trong diện tranh chấp. Việc làm đó sẽ giúp cho bạn tránh được nhiều rắc rối về sau.

>>> Xem thêm: 

• Sổ đỏ, sổ hồng chung có tách riêng được không? Có nên mua nhà đất sổ chung?
• Tổng hợp các vấn đề rủi ro khi mua bán nhà đất sổ chung và cách giải quyết

Nên mua chung cư hay nhà sổ chung?

Đây là một câu hỏi khó mà nhiều người đang phải đối mặt khi muốn mua nhà ở. Mua chung cư hay nhà sổ hồng chung có những ưu và nhược điểm riêng, tùy thuộc vào nhu cầu, khả năng tài chính và mong muốn của mỗi người. Dưới đây là một số điểm cần lưu ý khi lựa chọn giữa hai loại hình này:

Mua chung cư có ưu điểm là giá thành thấp hơn so với nhà sổ hồng chung, không phải lo về vấn đề an ninh, quản lý, bảo trì, tiện ích xung quanh như siêu thị, trường học, bệnh viện… Tuy nhiên, mua chung cư cũng có nhược điểm là diện tích nhỏ hơn, không có sân vườn, không thoải mái trong việc sửa chữa hay cải tạo theo ý thích, phải chịu sự quy định của ban quản lý và chung sống với nhiều người khác.

Mua nhà sổ hồng chung có ưu điểm là diện tích rộng hơn, có sân vườn, có thể tự do sửa chữa hay cải tạo theo ý thích, không phải chịu sự quy định của ban quản lý hay chung sống với nhiều người khác. Tuy nhiên, mua nhà sổ hồng chung cũng có nhược điểm là giá thành cao hơn so với chung cư, phải lo về vấn đề an ninh, quản lý, bảo trì, tiện ích xung quanh có thể không đầy đủ hay thuận tiện.

Ngoài ra, khi mua nhà sổ hồng chung cần lưu ý rằng sổ hồng chung là loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của nhiều người đối với một tài sản. Điều này có nghĩa là bạn không thể tự ý bán hay sang tên cho người khác mà phải có sự đồng ý của các bên liên quan. Đây là một rủi ro lớn khi gặp phải tranh chấp hay khiếu nại.

Vì vậy, bạn nên cân nhắc kỹ trước khi quyết định mua chung cư hay nhà sổ hồng chung. Bạn cũng nên tìm hiểu kỹ về pháp lý, giấy tờ và các điều khoản liên quan khi mua bất kỳ loại hình nào.

Kinh nghiệm mua nhà sổ hồng chung

Mua nhà sổ hồng chung là một hình thức mua bán nhà đất phổ biến hiện nay, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro và khó khăn. Để có được kinh nghiệm mua nhà sổ hồng chung, bạn cần lưu ý những điểm sau:

• Tìm hiểu kỹ về nguồn gốc và tình trạng pháp lý của nhà đất. Bạn nên yêu cầu xem giấy tờ liên quan như sổ hồng chung, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán, giấy ủy quyền (nếu có),… và kiểm tra tính xác thực của chúng. Bạn cũng nên tra cứu thông tin về chủ sở hữu, người bán, người mua trước đó (nếu có) để tránh những tranh chấp về quyền sở hữu.

• Tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia bất động sản để được tư vấn về các thủ tục pháp lý, thuế, phí và các rủi ro có thể xảy ra khi mua nhà sổ hồng chung. Bạn cũng nên lựa chọn một công ty môi giới uy tín và có kinh nghiệm để hỗ trợ bạn trong quá trình giao dịch.

• Thương lượng và ký kết hợp đồng mua bán rõ ràng và có hiệu lực pháp lý. Bạn nên yêu cầu người bán cam kết về việc chuyển nhượng quyền sở hữu cho bạn và không có tranh chấp với bất kỳ bên thứ ba nào. Bạn cũng nên đặt cọc một khoản tiền hợp lý và thanh toán theo tiến độ đã thỏa thuận. Hợp đồng mua bán nên được công chứng và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để được bảo vệ quyền lợi.

• Sau khi hoàn tất giao dịch, bạn nên làm thủ tục tách sổ hồng riêng cho căn nhà của mình để có được quyền sở hữu đầy đủ và an toàn. Bạn cũng nên thực hiện các nghĩa vụ thuế, phí liên quan đến việc mua bán nhà đất.

Nhìn chung, sổ hồng chung giúp người mua tiết kiệm chi phí nhưng cũng đi kèm theo đó là những rủi ro pháp lý. Vì thế, trước khi mua bạn nên tìm hiểu thật kỹ sổ hồng chung là gì và các thông tin liên quan, lựa chọn các dự án bất động sản trên Homedy để dễ dàng so sánh, đánh giá. 

Loan Nguyễn