Hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực khi nào?

Tư vấn - 1 tháng trước

Bên mua và bên bán khi thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà đất đều cần chú ý yếu tố thời điểm hợp đồng có hiệu lực. Bởi thời điểm này có những sự thay đổi về quyền, nghĩa vụ của các bên, tránh các vấn đề tranh chấp trong tương lai.

Hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực từ thời điểm công chứng

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015; điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung được quy định rõ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.

Theo đó, hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở được quy định tại Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014.

cong-chung-nha-o
Hợp đồng nhà ở có hiệu lực khi các bên đáp ứng đủ năng lực dân sự, hợp đồng được công chứng

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Mặc dù Luật Đất đai quy định rõ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực; tuy nhiên, không có quy định khi nào hợp đồng có hiệu lực, vì nội dung này được quy định chung tại Luật Công chứng.

Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:

“1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác”.

Như vậy, hiệu lực hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng.

* Hợp đồng mua bán nhà ở

cong-chung-nha-dat
Hợp đồng mua bán nhà ở cần tuân thủ theo các quy định pháp luật

So với Luật Đất đai thì Luật Nhà ở quy định rõ hơn thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

Tóm lại, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có mỗi đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (đất, nhà ở, công trình xây dựng,…), hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng.

Khi hợp đồng có hiệu lực sẽ phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên như: Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ đưa giấy tờ hợp pháp về nhà, đất cho bên nhận chuyển nhượng để thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên), nghĩa vụ khai nộp thuế thu nhập cá nhân; bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán, khai nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu thỏa thuận nộp thay), đăng ký biến động, nộp lệ phí trước bạ,…

Phân biệt hiệu lực của hợp đồng với hiệu lực của việc mua bán

Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng: Là thời điểm phát sinh quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng do các bên đã thỏa thuận. Có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng và có hiệu lực trước việc chuyển nhượng. 

Hiệu lực của việc chuyển nhượng: Là thời điểm hoàn thành việc chuyển nhượng. Có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính và có hiệu lực sau hợp đồng chuyển nhượng.

Kết luận: Thời điểm hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực kể từ khi công chứng hoặc chứng thực; mặc dù việc chuyển nhượng chưa hoàn tất nhưng là thời điểm quan trọng để xác định quyền, nghĩa vụ của các bên, nhất là khi nảy sinh tranh chấp.

Đọc thêm các bài viết tư vấn mua bán nhà đất tại Homedy để có thêm những kiến thức mới và cập nhật thường xuyên nhất!

>>> XEM THÊM: 

80% người mua nhà lần đầu thường gặp phải 6 lỗi này!

Thủ tục và phí sang tên nhà chung cư cập nhật 2021

Theo Homedy Blog Tư vấn

BẠN CÓ BẤT ĐỘNG SẢN
CẦN BÁN HOẶC CHO THUÊ?

Hãy để Homedy giúp bất động sản của bạn tiếp cận tới hàng triệu khách hàng tiềm năng

TIN CÙNG CHUYÊN MỤC

Mẫu hợp đồng hứa mua hứa bán nhà đất được pháp luật công nhận 2021

Hợp đồng hứa mua hứa bán là hợp đồng dân sự nhằm quy định quyền, nghĩa vụ của các bên hứa mua và hứa bán để tránh những tranh chấp phát sinh.

1 tháng trước

Giấy biên nhận tiền mua đất chuẩn, mới nhất 2021

Giấy biên nhận tiền mua đất, mẫu giấy biên nhận tiền đặt cọc mua đất chuẩn 2021. Mời bạn tham khảo và sử dụng để giao dịch.

1 tháng trước

6 điều tôi ước mình đã biết trước khi xây nhà

Xây dựng nhà ở là một việc trọng đại trong cuộc sống của mỗi con người/ gia đình. Nếu quá vội vàng, không tìm hiểu kỹ lưỡng, bạn có thể gặp phải những sai lầm không đáng có. Dưới đây là câu chuyện và kinh nghiệm của chị Hoàng Anh (31 tuổi, Hoàng Mai - Hà Nội) chia sẻ.

1 tháng trước

Chung cư hết thời hạn sử dụng: Cư dân có quyền lợi gì không?

Khi chung cư hết hạn sử dụng, người mua có quyền lợi gì không là câu hỏi được nhiều người quan tâm hiện nay. Theo các quy định pháp luật, người mua chung cư có những quyền lợi nhất định để đảm bảo có chỗ ở tạm thời, chỗ ở tái định cư hoặc được thanh toán tiền để tự lo chỗ ở mới (nếu đủ điều kiện).

1 tháng trước

Kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư từ A-Z cho người chưa có kinh nghiệm!

Kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư giúp người mua nhà tránh khỏi những rắc rối không đáng có về sau. Nếu chưa có nhiều kiến thức cho vấn đề này, mời bạn tìm hiểu qua bài viết!

1 tháng trước

Cách xem bản đồ quy hoạch đất đúng chuẩn, cập nhật 2021

Bản đồ quy hoạch đất là bản đồ sắp xếp, phân bố không gian sử dụng đất cho các hoạt động kinh tế, quốc phòng, an ninh, xã hội... của từng ngành, từng lĩnh vực. Cách xem bản đồ quy hoạch đất sẽ phụ thuộc vào từng loại bản đồ khác nhau.

1 tháng trước

Xây nhà thô là gì? Tổng hợp các hạng mục chi tiết trong xây nhà thô

Xây nhà được chia làm hai giai đoạn, là xây nhà thô và xây nhà hoàn thiện. Tùy theo từng loại xây dựng mà cách thức, yêu cầu, hạng mục và các mức giá cũng sẽ khác nhau. Vậy xây nhà thô gồm những hạng mục nào? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết qua bài viết!

1 tháng trước

Có nên mua nhà sau Tết không? 5 điều kiêng kỵ khi mua nhà đầu năm

Theo các chuyên gia phong thủy, mọi người có thể mua nhà vào bất cứ thời gian nào trong năm nếu có điều kiện tài chính và thị trường địa ốc thuận lợi. Việc mua nhà vào tháng Giêng, thị trường địa ốc chưa mấy sôi nổi sẽ được hưởng nhiều ưu đãi về giá và chính sách khuyến mại.

1 tháng trước

Sổ hồng chung là gì? Mua nhà sổ hồng chung có rủi ro gì không?

Sổ hồng chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho nhiều chủ sở hữu theo hình thức sở hữu chung từ 2 người đứng tên trong sổ mà không có quan hệ vợ chồng, con cái.

2 tháng trước

80% người mua nhà lần đầu thường gặp phải 6 lỗi này!

Mua nhà là một trong những việc trọng đại trong cuộc đời mỗi con người. Tuy nhiên, có tới 80% người mua nhà lần đầu thường gặp những lỗi cơ bản sau!

2 tháng trước

BẠN CÓ BẤT ĐỘNG SẢN
CẦN BÁN HOẶC CHO THUÊ?

Hãy để Homedy giúp bất động sản của bạn tiếp cận tới hàng triệu khách hàng tiềm năng

NHANH CHÓNG

HIỆU QUẢ

TIẾT KIỆM

Nhận thông tin nhà đất miễn phí
    Mở App