Đất giãn dân là gì? Nên hay không mua đất giãn dân?

Trước sự phát triển nhanh và mạnh của nền kinh tế - xã hội, dân số và nhà ở luôn là vấn đề nóng được Nhà nước và các cấp chính quyền quan tâm. Mật độ dân số tại các thành phố lớn đang ngày càng tăng, tình trạng khan hiếm đất đai, nhà ở ngày càng rõ rệt. Làm sao để giải quyết được bài toán này? Một trong những giải pháp được sử dụng hiện nay chính là giãn dân. Vậy đất giãn dân là gì? Các quy định liên quan đến đất giãn dân hiện hành là gì? Có nên mua loại bất động sản này hay không? Cùng Homedy trả lời những thắc mắc này ngay trong bài viết dưới đây.

Đất giãn dân là gì?

Đất giãn dân là một hình thức đất tái định cư với mục đích chính là để ở. Đất giãn dân sẽ giúp giảm bớt áp lực về dân số ở những khu vực đông dân cư. Vị trí của đất giãn dân thường là khu vực ven đô, rìa thành phố,... nhằm giảm bớt mật độ dân số tại khu vực trung tâm.

Hiểu theo cách khác về đất giãn dân là gì? Thì đây là đất ở do chính quyền địa phương cấp cho các hộ gia đình nằm trong diện quy hoạch giải tỏa; gia đình đông người hoặc có hoàn cảnh khó khăn, không có đất ở.

Đất khu giãn dân không được cấp miễn phí. Người sử dụng đất vẫn phải đóng tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, mức phí sử dụng đất là rất thấp, phù hợp với thu nhập của các hộ gia đình có điều kiện khó khăn.

Quy định về đất giãn dân mới nhất hiện nay

Bên cạnh khái niệm đất giãn dân là gì, nếu bạn đang quan tâm về loại hình BĐS này hoặc có ý định mua bán đất giãn dân, hãy quy định cơ bản sau đây.

Quy định về cấp đất giãn dân

Đối tượng được xem xét cấp đất giãn dân gồm các hộ gia đình có hộ khẩu thường trú tại nơi có đất, có đầy đủ các điều kiện sau đây:

• Hộ gia đình chưa có nhà ở và chưa có đất để xây dựng nhà ở, chưa được xét giao đất giãn dân;

• Hộ gia đình mà có diện tích nhà ở ngay trên đất đang nằm trong khu quy hoạch hay là đang giải tỏa;

• Hộ gia đình có đông nhân khẩu, nay có thêm có một cặp vợ chồng đã tách riêng hộ khẩu và hình thành một gia đình riêng mà không còn đủ diện tích đất để có thể xây dựng nhà ở;

• Hộ gia đình có gia cảnh khó khăn.

Hạn mức giao đất giãn dân đều do UBND cấp tỉnh quy định, căn cứ theo quỹ đất và quy hoạch phát triển đô thị của từng địa phương, làm sao phù hợp với quy hoạch phát triển của mỗi địa phương. 

Quy trình giao đất giãn dân

Quy trình giao đất giãn dân được thực hiện theo các bước như sau:

• Bước 1: Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người xin giao đất lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính: tiền sử dụng đất, tiền hạ tầng cơ sở (nếu có).

• Bước 2: Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

• Bước 3: Cấp có thẩm quyền (UBND huyện hoặc UBND xã (được uỷ quyền)) trao quyết định cấp đất giãn dân, làm thủ tục cắm mốc ranh giới khu đất và bàn giao đất.

• Bước 4: Phòng Tài nguyên và Môi trường đề nghị chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đất giãn dân có làm được sổ đỏ không?

Rất nhiều người băn khoăn liệu có được cấp sổ đỏ cho đất dành cho hoạt động giãn dân không? Câu trả lời của Homedy là có.

Đây là loại đất Nhà nước cấp cho người dân và trao quyền sử dụng cho người dân. Các hộ gia đình được trao đất để ở nên hoàn toàn có quyền sử dụng, sở hữu nên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bình thường.

Chính vì vậy mà chúng ta hoàn toàn có thể mua bán, chuyển nhượng đất giãn dân.

Đất giãn dân có được tách thửa không?

Hiểu được khái niệm đất giãn dân là gì là chúng ta cũng sẽ trả lời được cho câu hỏi đất giãn dân có tách sổ đỏ được không? Đất giãn dân có thể tách thửa bình thường. Tuy nhiên, người dân cần lưu ý những quy định về việc tách thửa sau đây:

• Diện tích đất >= 30m2

• Đất có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu tính từ chỉ giới xây dựng >=3m

Bên cạnh đó, việc tách thửa cần phải diễn ra dưới sự chứng kiến của các cơ quan có thẩm quyền và những đối tượng trực tiếp liên quan. Cần ghi lại biên bản chi tiết, rõ ràng để đảm bảo tính pháp lý.

Đất giãn dân có được xây nhà không?

Đất giãn dân là một hình thức đất tái định cư, có tính pháp lý tương đương với đất thổ cư với mục đích chính là để ở. Do đó, bạn hoàn toàn có thể xây nhà trên đất giãn dân.

Đất giãn dân có bị thu hồi không?

Việc ra quyết định thu hồi diện tích đất giãn dân phải căn cứ vào các trường hợp thu hồi đất theo quy định tại Điều 38 Luật Đất đai, bao gồm:

“- Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

- Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;

- Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;

- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

- Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

- Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:

+ Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;

+ Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn;”

Như vậy, nếu đất giãn dân thuộc một trong các trường hợp trên thì sẽ bị nhà nước thu hồi.

Giá mua bán đất giãn dân hiện nay 

• Giá bán đất giãn dân Đa Sỹ: Từ 73 - 115 triệu/m2.

• Giá bán đất khu giãn dân Mậu Lương: Từ 50 - 143 triệu/m2.

• Giá bán đất giãn dân Hải Bối: Từ 35 - 59 triệu/m2.

• Giá bán đất giãn dân Mỗ Lao: Từ 87 - 135 triệu/m2.

• Giá bán đất giãn dân Đông Anh: Từ 40 - 65 triệu/m2.

• Giá bán đất giãn dân An Khánh: Từ 45 - 97 triệu/m2.

** Mức giá trên chỉ mang tính tham khảo, dựa trên các tin đăng trên website Homedy.com

Tại sao đất giãn dân lại rẻ? Có nên mua đất giãn dân?

Đất giãn dân có giá rẻ bởi đa số đều chưa có sổ đỏ. Đất giãn dân là loại đất được nhà nước cấp giấy chứng nhận sử dụng đất nên hoàn toàn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi muốn thực hiện việc chuyển nhượng, bạn phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện:

• Thứ nhất, người chuyển nhượng phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất do các cơ quan có thẩm quyền cấp.

• Thứ hai, đất chuyển nhượng đang không có tranh chấp, kiện tụng.

• Thứ ba, đất phải còn thời hạn sử dụng, không bị kê biên để đảm bảo việc thi hành án.

Sau khi đã nắm được đất giãn dân là gì, các quy định liên quan đến đất giãn dân, bạn vẫn băn khoăn có nên mua đất giãn dân hay không?

Để giải đáp được băn khoăn này, trước hết, bạn hãy trả lời các câu hỏi dưới đây của Homedy:

1. Mảnh đất bạn định mua là để đầu tư hay để ở?

2. Vị trí của mảnh đất có phù hợp với mục đích của bạn hay không?

3. Vị trí giao thông của mảnh đất đó hiện nay ra sao? Trong tương lai, hệ thống đường xá, hạ tầng tại khu vực đó có gì phát triển, cải thiện không?

4. Mảnh đất giãn dân đó có gần các công trình tiện ích như: chợ, siêu thị, bệnh viện, trường học, ngân hàng, các cơ quan Nhà nước, xã hội,... không?

5. Tính pháp lý của mảnh đất đó có minh bạch, rõ ràng?

6. Mảnh đất đó có đang thuộc diện giải tỏa hay không?

Nếu bạn có thể trả lời được tất cả các câu hỏi này với những câu trả lời tích cực: Vị trí tốt, đường xá thuận tiện, nhiều dịch vụ tiện ích xung quanh, đất không vướng quy hoạch giải tỏa, tranh chấp và có tính pháp lý rõ ràng. Thì chẳng có lý do gì bạn lại từ chối cơ hội đầu tư mảnh đất đó cả.

Tuy nhiên, nếu bạn tìm được một mảnh đất “rẻ bèo” nhưng đang “chờ sổ đỏ” thì hãy tỉnh táo và cảnh giác. Việc mua bán đất viết tay đất chưa có sổ đỏ ẩn chứa nhiều rủi ro. Trên thực tế đã có không ít trường hợp người mua đã đặt cọc tiền rồi lại bị “lật kèo” bởi lý do “giá đất lên cao so với thời điểm giao dịch”.

Bên cạnh đó, nếu bạn vẫn còn một vài băn khoăn chưa giải đáp được hãy đi thực địa kỹ càng. Hoặc đến trực tiếp Sở Tài nguyên và Môi trường cấp xã, huyện để xác nhận những thông tin về mảnh đất đó.

>>> XEM NGAY: Đất tái định cư và những thông tin cần biết [Cập nhật mới nhất]

Kinh nghiệm mua đất giãn dân

Đất giãn dân có pháp lý tương tự như đất thổ cư. Vì vậy, nếu tìm được mảnh đất giãn dân phù hợp, bạn hoàn toàn có thể mạnh dạn “xuống tiền” mua ngay. Tuy nhiên việc mua đất giãn dân cần có sự cân nhắc và không nên bỏ qua một vài lưu ý sau:

• Tìm hiểu kỹ thông tin mảnh đất bạn dự định mua: Pháp lý rõ ràng, có sổ đỏ, có tranh chấp gì không,...

• Vị trí mảnh đất: Ưu tiên vị trí có giao thông thuận tiện, gần các tiện ích chợ, trường học, bệnh viện, công viên,… có xu hướng phát triển trong tương lai.

• Tìm hiểu xem mảnh đất có nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa hay không bằng cách kiểm tra hồ sơ địa chính tại UBND cấp xã, huyện hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường.

• Tham khảo các mức giá bán phù hợp để tránh bị mua “hớ”.

Giải đáp các vấn đề liên quan đến đất giãn dân

Dãn dân hay giãn dân?

Hai từ này tương đồng về cách phát âm nên dễ khiến người khác nhầm lẫm. Theo như Từ điển Tiếng Việt (chủ biên GS. Hoàng Phê), từ “dãn” có nghĩa tương tự với từ “giãn”. Do đó, dựa theo từng trường hợp, ngữ cảnh khác nhau mà người ta sẽ lựa chọn ra từ phổ biến hơn để dùng trong các tài liệu, văn bản hành chính, báo chí.

Trong trường hợp này, sử dụng dãn dân hay giãn dân đều đúng với ngữ pháp tiếng Việt. Tuy nhiên, từ giãn dân được sử dụng phổ thông hơn.

Mẫu đơn xin cấp đất giãn dân

Dưới đây là mẫu đơn xin cấp đất giãn dân thường dùng:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

—————————–

………….., ngày … tháng …. năm …

ĐƠN XIN GIAO ĐẤT ĐỂ LÀM NHÀ Ở

(dùng cho hộ gia đình, cá nhân)

Kính gửi :

Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn:...............................................................

Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh:…………………….

1. Người xin giao đất (đối với hộ gia đình thì ghi tên chủ hộ):............................

2. Số chứng minh nhân dân: ……………………………………………………

3. Hộ khẩu thường trú: ………………………………………………………………

..........................................................................................................................

4. Địa chỉ liên hệ: ……………………………………………………………........

5. Điện thoại: 

6. Địa điểm khu đất xin giao: …………………………………………………

7. Diện tích (m2): ………………………………………………………………

8. Mục đích sử dụng: ……………………………………………………………

...............................................................................................................................

9. Phương thức trả tiền sử dụng: ……………………………………………………

....................................................................................................................................

10. Cam kết:

– Sử dụng đất đúng mục đích, chấp hành đầy đủ các quy định của pháp luật đất đai;

– Trả tiền sử dụng đất đầy đủ, đúng hạn;

– Các cam kết khác (nếu có): ………………………………………………………

....................................................................................................................................

Người xin giao đất

(Ký và ghi rõ họ tên)

XÁC NHẬN CỦA UỶ BAN NHÂN DÂN XÃ (PHƯỜNG, THỊ TRẤN)…

1. Về nhu cầu của người xin giao đất: ……………………………………………

................................................................................................................................

2. Về khả năng quỹ đất để giao: …………………………………………………

...............................................................................................................................

……………, ngày … tháng … năm……

TM. ỦY BAN NHÂN DÂN 

                                 CHỦ TỊCH

(Ký tên, đóng dấu)

>>> Download mẫu đơn xin cấp đất giãn dân TẠI ĐÂY

Thủ tục mua đất giãn dân chưa có sổ đỏ

Để thực hiện mua đất giãn dân chưa có sổ đỏ, bạn cần xét đến điều kiện chuyển nhượng đất theo quy định của pháp luật. 

Căn cứ Điều 188, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, có thể thấy khi chuyển nhượng đất cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời việc chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của khoản 3 Điều 167 Bộ đất đai năm 2013: 

"Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này". 

Như vậy, theo các quy định trên nếu bên bán đất giãn dân chưa có sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện để được phép chuyển nhượng cho bạn. Vì vậy, bạn không nên giao kết hợp đồng chuyển nhượng này, nó sẽ không đảm bảo quyền lợi của bạn. Hãy yêu cầu bên bán làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước, sau khi có giấy chứng nhận rồi mới thực hiện hợp đồng chuyển nhượng với bạn.

>>> Tham khảo: Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuẩn theo quy định pháp luật

Hợp đồng mua đất giãn dân

Dưới đây là nội dung chính của mẫu hợp đồng mua đất giãn dân cần có:

• Quốc hiệu, tiêu ngữ

• Thông tin hai bên mua và bán

• Những thông tin cụ thể về thửa đất như: số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích đất,…

• Giá chuyển nhượng,  phương thức thanh toán.

• Điều khoản về việc giao đất và đăng ký quyền sử dụng đất.

• Trách nhiệm nộp thuế và các khoản lệ phí khác.

• Phương thức giải quyết khi xảy ra tranh chấp

• Cam đoan về trách nhiệm của các bên.

>>>Tải mẫu hợp đồng mua đất giãn dân TẠI ĐÂY

Trên đây là những thông tin liên quan đến đất giãn dân là gì cùng lời khuyên việc mua bán loại đất này của Homedy. Hy vọng, bạn đã tìm thấy những câu trả lời hữu ích trong bài viết này. Chúc các bạn thành công!

Trần Dung