Đất tái định cư và những thông tin cần biết [Cập nhật mới nhất]

Đất tái định cư là gì không phải ai cũng hiểu và nắm được quy định về loại đất này. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu về khái niệm, quy định và kinh nghiệm mua nhà đất tái định cư an toàn.

Đất tái định cư là gì?

Đất tái định cư là đất Nhà nước cấp cho người dân để bồi thường khi bị thu hồi đất. Mục đích là giúp người dân có nơi an cư mới, ổn định cuộc sống. Xét về pháp lý, đất tái định cư là đất thổ cư, có đầy đủ quyền sở hữu được cấp cho các chủ sở hữu mới. 

Đất tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, chủ sở hữu mới có quyền sử dụng hợp pháp như các loại đất ở thông thường khác.

Các quy định về đất tái định cư đã được ban hành đầy đủ trong Luật Đất đai năm 2013.

Các trường hợp được cấp đất tái định cư

Sau khi hiểu được thế nào là đất tái định cư, cần nắm rõ các trường hợp người dân được hỗ trợ đất hoặc nhà ở tái định cư. Các trường hợp này đã được quy định rõ trong Điều 6, Nghị định 47/2014/NĐ-CP:

Trường hợp 1

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi bị Nhà nước thu hồi đất mà có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp Sổ đỏ thì được bồi thường bằng đất tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu đáp ứng được các điều kiện dưới đây:

• Bị thu hồi hết đất ở;

• Diện tích đất thổ cư còn lại sau khi bị thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

• Không còn nhà ở, đất ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn bị thu hồi đất ở.

Lưu ý: Nếu cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có nhu cầu bồi thường bằng nhà hoặc bằng đát ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

Trường hợp 2

Nhiều hộ gia đình đồng sở hữu, có chung quyền sử dụng 01 thửa đất thuộc khu đất bị thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quỹ nhà ở, đất ở tái định cư cũng như tình hình thực tế tại địa phương để quyết định cấp mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

Trường hợp 3

Cá nhân hoặc hộ gia đình nằm trong khu vực hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác thuộc địa bàn xã, phường, thị đất nơi có đất trong hành lang an toàn thì được bố trí tái định cư khi thu hồi đất.

Trường hợp 4

Cá nhân hoặc hộ gia đình được hỗ trợ tái định cư dưới hình thức nhà ở, giao đất tái định cư trong trường hợp:

• Đất thuộc khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

• Đất có nguy cơ sạt lở, sụt lút, bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa tính mạng người dân.

Các trường hợp không được bố trí tái định cư

Theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ở, trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền.

Trừ những địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Do đó những trường hợp trên chủ yếu sẽ được nhà nước bồi thường bằng tiền.

Vậy trường hợp thu hồi đất nông nghiệp có được tái định cư không? Căn cứ vào quy định trên, khi thu hồi đất nông nghiệp thì chủ đất sẽ không được bồi thường tái định cư.

Tuy nhiên, hộ gia đình, cá nhân vẫn có thể tái định cư trên diện tích đất nông nghiệp còn lại của thửa đất có nhà ở khi nhà nước thu hồi bằng cách chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.

>>> Xem ngay: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất và những quy định cần biết

Quy định về tái định cư khi thu hồi đất

Trách nhiệm bố trí tái định cư

UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện phải thông báo trước cho người có đất ở thu hồi phải di chuyển chỗ ở về phương án tái định cư ít nhất 15 ngày tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất bị thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư.

Nội dung bao gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà định cư, dự kiến bố trí tái định cư cho người có đất bị thu hồi.

Công khai phương án tái định cư

Khoản 2 Điều 86 Luật đất đai 2013 quy định như sau

Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng.

Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban Nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư.

Suất tái định cư tối thiểu

Khoản 4 Điều 86 Luật đất đai 2013 quy định

Trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu.

Trên đây là những nguyên tắc bố trí tái định cư áp dụng khi thu hồi đất.

Đất tái định cư có phải nộp tiền sử dụng đất không?

Đất tái định cư phải nộp tiền sử dụng đất

Hiện nay nhiều người lầm tưởng đất tái định cư là đất Nhà nước cấp để hỗ trợ người dân bị thu hồi đất nên không cần nộp tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên căn cứ Điều 86 Luật đất đai 2013 :

Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do UBND cấp tỉnh quyết định.

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất.

Đồng thời, tại Điều 55 của luật này quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây :

• Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở.

• Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

• Người việt nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

• Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

Như vậy, đất tái định cư là đất ở mà theo quy định trên thì đất ở là loại đất có thu tiền sử dụng đất. Do đó đất tái định cư phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Hướng dẫn nộp tiền sử dụng đất tái định cư

Nộp tiền sử dụng đất tái định cư như thế nào?

Việc trừ khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai vào số tiền được bồi thường được quy định rõ tại Khoản 4 Điều 93 Luật đất đai.

Trường hợp số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đến thời điểm có quyết định thu hồi đất lớn hơn số tiền được bồi thường, hỗ trợ thì hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó; nếu hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư thì sau Khi trừ số tiền bồi thường, hỗ trợ vào số tiền để được giao đất ở, mua nhà ở tại nơi tái định cư mà số tiền còn lại nhỏ hơn số tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính thì hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó.

Trong thời gian quy định kể từ ngày nhận được thông báo của cơ quan quản lý thuế, người sử dụng đất phải làm đơn ghi nợ tiền sử dụng đất tái định cư hoặc nộp tiền sử dụng đất tái định cư. Nếu không làm đơn ghi nợ thì phải nộp tiền sử dụng đất, nếu không nộp tiền sử dụng đất tái định cư theo thông báo thì còn phải nộp thêm tiền chậm nộp tiền sử dụng đất.

Tiền chậm nộp = 0.03% x số tiền chậm nộp x số ngày chậm nộp.

Thời hạn nộp tiền sử dụng đất tái định cư

Chậm nhất 30 ngày kể từ ngày thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo.

Chậm nhất 90 ngày kể từ ngày thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo.

Chậm nhất 30 ngày kể từ ngày ban hành Thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo thông báo trong trường hợp xác định lại số tiền sử dụng đất phải nộp quá thời hạn 5 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư mà hộ gia đình, cá nhân chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ.

Các vấn đề liên quan đến đất tái định cư

Quy định về diện tích đất tái định cư

Điều 27 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về suất tái định cư tối thiểu như sau : 

Suất tái định cư tối thiểu quy định tại Khoản 4 Điều 86 Luật đất đai được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở thì diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương và diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Căn cứ quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 điều này và tình hình cụ thể của địa phương, UBND quy định suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở nhà ở, bằng nhà ở và bằng tiền.

Đất tái định cư có được tách sổ đỏ không?

Nếu đất tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất thì người sở hữu đất hoàn toàn có thể tách sổ đỏ nếu thửa đất đảm bảo điều kiện tách sổ theo quy định của pháp luật.

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.

• Không có tranh chấp tại đất tái định cư.

• Không bị kê biên ở khu đất tái định cư để đảm bảo thi hành án.

• đất tái định cư còn thời hạn sử dụng.

• Mảnh đất dự định tách đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu theo quy định của Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

• Người sử dụng đất không vi phạm các quy định pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng đất tái định cư.

Trường hợp đất tái định cư chưa có sổ đỏ, có thể dùng những loại giấy tờ sau đây :

• Biên bản họp xét đất tái định cư cho các chủ sở hữu đất bị thu hồi.

• Biên bản bốc thăm nền đất tái định cư.

• Biên bản bàn giao nền đất tái định cư.

• Quyết định về việc giao nền tái định cư.

Thủ tục cấp sổ đỏ đất tái định cư

Đây là một trong những quy trình giao đất tái định cư quan trọng nhất để người dân được công nhận quyền sử dụng đất.

Bước 1 : Chuẩn bị hồ sơ

Bao gồm

• Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu.

• CMND/CCCD/hộ chiếu.

• Biên bản giao nhà/đất.

• Hồ sơ thiết kế kỹ thuật căn hộ.

• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

• Hóa đơn VAT.

• Hợp đồng mua bán với công ty quản lý và phát triển nhà.

• Hợp đồng ủy quyền kèm theo CMND và sổ hộ khẩu của cả 2 bên.

Bước 2 : Nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai nơi có đất hoặc UBND nơi có đất.

Bước 3 : Giải quyết hồ sơ

Cán bộ tiếp nhận ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận.

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ chỉnh sửa, bổ sung.

Bước 4 : Trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai/UBND trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp, kết thúc thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đất tái định cư có bán được không?

Theo Khoản 1 Điều 502 Bộ Luật dân sự 2015, Điểm a Khoản 1 Điều 188 và Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 để bán đất tái định cư, chủ đất cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất. 

Thêm vào đó, trường hợp người sử dụng đất đang ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì cần thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Giá đất tái định cư được tính như thế nào?

Căn cứ Nghị định 47/2014/NĐ-CP

Hộ gia đình, cá nhân, người việt nam định cư ở nước ngoài nhận đất ở, nhà tái định cư mà số tiền được bồi thường nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người việt nam định cư ở nước ngoài tự lo chỗ ở thì ngoài việc bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư. UBND cấp tỉnh căn cứ quy mô diện tích đất ở thu hồi, số nhân khẩu của hộ gia đình và điều kiện cụ thể tại địa phương quy định mức hỗ trợ cho phù hợp.

Có nên mua đất tái định cư không?

Cơ bản đất tái định cư là đất ở nên có thể mua bán bình thường. Tuy nhiên nếu đất tái định cư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người mua cần cân nhắc thật kỹ càng. Nếu mua đất tái định cư chưa có sổ đỏ thì việc giao dịch lúc này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro như người mua khó được cấp sổ đỏ, khó khăn trong việc chuyển nhượng, xây dựng bị cản trở,người bán lừa đảo…

Vì thế bên mua và bên bán sử dụng hợp đồng ủy quyền để giao dịch, nghĩa là bên mua có toàn quyền sử dụng, chuyển nhượng, cho thuê, tặng với mảnh đất đó.

Do đó người mua hãy cân nhắc khi quyết định có nên đầu tư đất tái định cư không, tốt nhất nên mua đất tái định cư đã có sổ đỏ/giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Kinh nghiệm mua đất tái định cư giá rẻ, an toàn

Tìm hiểu về đất tái định cư là gì, nhiều người có nhu cầu giao dịch mua bán đất tái định cư. Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn tồn tại việc mua bán đất tái định cư chưa có sổ đỏ, đang chờ Cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước cấp cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, việc giao dịch nhà đất này là rất rủi ro.

Dưới đây, hãy cùng Homedy tìm hiểu các lưu ý quan trọng khi tiến hành mua bán loại nhà đất này:

Có thể bạn muốn biết:

• Đất giãn dân là gì? Nên hay không mua đất giãn dân?
• Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ đúng luật, cập nhật mới nhất

Nếu mua bán nhà đất tái định cư chưa có sổ đỏ qua hình thức Hợp đồng ủy quyền thì hợp đồng cần có điều khoản ràng buộc: “Sau khi nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của bên bán, thì bên mua được hoàn toàn định đoạt nhà ở nêu trên theo đúng quy định của pháp luật khi tham gia các giao dịch: bán lại, cho thuê, mượn, cho, tặng, góp vốn với các điều kiện cho bên mua quyết định.

Ngoài ra, nên lập nên Hợp đồng mua bán bằng văn bản quyền sử dụng nhà đất bằng văn bản song song với Hợp đồng ủy quyền. Các điều khoản này sẽ giúp cho người mua giảm thiểu các rủi ro khi mua nhà chưa có sổ đỏ. Tạo sự an toàn, tin tưởng trong quá trình giao dịch. Bên cạnh đó, nên cố gắng thể hiện rõ các điều khoản hợp đồng mua bán đất.

Homedy khuyên bạn khi mua nhà suất tái định cư, cần tìm hiểu kỹ các tiêu chuẩn của nhà ở, từ vị trí, chất lượng,... Đồng thời, tìm hiểu các quy định có hạn chế về chuyển nhượng mua nhà tái định cư cho người không thuộc diện mua loại hình nhà đất này hay không.

Trên đây, bat dong san Homedy đã giải thích chi tiết về khái niệm, các trường hợp cấp đất tái định cư là gì. Hy vọng bạn đã có thêm những kiến thức cần thiết để biết cách giao dịch nhà đất tái định cư giá rẻ, an toàn.

Quỳnh Thư