Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa cho biết ít nhất 4 nguyên lý cơ bản khiến cho những cơn sốt đất qua đi nhưng giá đất khó quay về.
Dưới đây sẽ là 4 nguyên ngân mà giá đất sốt cao nhưng khó giảm.
Tác nhân giúp duy trì giá đất chính là mật độ dân cư đông đúc. Những khu vực nào từng diễn ra sốt đất và duy trì cột giá cao bền vững theo thời gian thì đó chính là giá trị thật tương đối của tài sản. Các khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, hình thành cộng đồng dân cư hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, thường khó bị sụt giảm giá sau những cơn sốt đất đỉnh điểm.
_636619765584222976.png)
Tính năng tiêu dùng của bất động sản hay mật độ dân cư thường phản ánh được nhu cầu đất đai tại khu vực nào đó là thật hay ảo. Theo ông Nghĩa, nếu nhà đầu tư thu gom đất vô tội vạ và bỏ qua nguyên lý thứ tư này, rất có thể họ đang tích tụ bong bóng giá đất.
Tỷ lệ trượt giá, bong bóng giá đất tích tụ là những chi phí liên quan đến tài sản BĐS. Ngoài ra xây dựng hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội, chuyển mục đích sử dụng, hoàn tất thủ tục pháp lý… Ngay cả nhân công tăng lên, giá vật tư leo thang, vốn vay làm hạ tầng, chi phí mặt bằng ngày càng đắt đỏ cũng được cộng dồn vào giá đất.
_636619767006491597.png)
Do các chi phí đầu vào hình thành nên tài sản này không ngừng đội lên nên giá đất rất khó sụt giảm về vùng đáy cũ sau mỗi cơn nóng sốt. Tất nhiên, nếu chi phí liên quan đến quá trình hình thành khu đất ở mức cực thấp thì khả năng điều chỉnh giá có thể diễn ra khi thị trường bước vào chu kỳ khủng hoảng.
>>>Xem thêm: Vàng bất ổn, lãi suất giảm: Bất chấp sốt giá, nhà đầu tư đổ dồn về mua đất
Ở Việt Nam đất tài sản gắn liền trong ý thức hệ của người dân, là hàng hóa thiết yếu của cả một đời người. Mảnh đất trở thành mặt hàng thiết yếu xếp ngang hàng với nhu cầu ăn, mặc là nhu cầu ở. Điều này tạo nên kịch bản tích trữ đất, gom đất và ôm đất càng nhiều càng tốt. Trong 4 năm qua, làn sóng thu gom đất đã lên đến đỉnh điểm, sóng sau cao hơn sóng trước.
_636619767963209703.png)
Do nhu cầu tăng lên trong khi nguồn cung hạn chế đã khiến tài sản này trở nên ngày càng khan hiếm. Thông thường, cái gì khan hiếm thì giá cao, lập đỉnh và rất khó quay trở về vùng đáy trước đó.
>>>Xem thêm: Những khác biệt giữa nhà đầu tư bất động sản Hà Nội và Sài Gòn
Giá bất động sản nói chung và giá đất nói riêng chỉ phản ánh sự tăng lên của lạm phát và chi phí xây dựng ngày càng cao hơn. Bất động sản là thanh khoản có tính sinh lời khi có thể cho thuê, khai thác để kiếm về một khoản thu nhập. Với bất động sản liền thổ, sốt đất phản ảnh rõ nét sự tích tụ của trượt giá đồng tiền qua từng năm.
_636619769776829348.png)
Giá đất tại TP HCM không hề giảm trong 20 năm qua.
Giá trị đồng tiền cách đây vài thập niên đã thay đổi nên giá đất vì thế cũng thay đổi theo. Như vậy, không phải là giá đất tăng lên mà là tỷ lệ trượt giá đã tích tụ trong khoảng thời gian tính bằng thập niên đã đội lên rất cao. Đầu tư đất được xem là một kênh trú ẩn an toàn, chống khả năng trượt giá.
Hiện nay thị trường bất động sản trở nên bất thường, khó đoán, làm dấy lên những quan ngại về bong bóng giá. Thế nhưng, có một nguyên lý tham chiếu là thị trường sẽ trở về đúng với xu thế tự nhiên khi bất động sản không tăng giá cao hơn mức độ trượt giá.
>>>Xem thêm: Thị trường BĐS quý II sẽ về đâu sau ‘dư chấn’ Carina và siết tín dụng?
Hiện mọi người cứ mải cãi nhau ngưỡng chịu thuế đối với nhà là 700 triệu đồng hay 1 tỷ đồng nhưng không ai để ý là thuế đất mới tăng kinh khủng, gấp 10-13 lần.
Tại Hà Nội rất nhiều các tòa nhà chung cư mọc lên “như nấm” thay thế cho không gian sống, đặc biệt là cây xanh. Việc lựa chọn một môi trường sống gần gũi với thiên nhiên là điều mà nhiều khách hàng mong muốn tại chung cư The Emerald.
Thị trường giao dịch nhà đất tại một số quận, huyện vùng ven TP.HCM có dấu hiệu giảm nhiệt, hồ sơ giao dịch ở một số phòng công chứng đang giảm mạnh trong tháng 5 này.
Các ngân hàng hiện đang "siết" tín dụng vào bất động sản, đồng thời nâng lãi suất cho vay đã khiến nhiều người lâm vào cảnh khó khăn khi muốn vay tiền mua nhà đất.
Thắng Lợi Riverside Market do Tập đoàn Thắng Lợi Group đầu tư và phát triển được ra mắt thị trường tại TP Hồ Chí Minh vào ngày 3/2 với hơn 92% giao dịch đặt chỗ thành công phân kỳ 1. Đây là dự án đất nền phố chợ ngay cửa ngõ Nam Sài Gòn nhận được sự chú ý của đông đảo khách hàng và nhà đầu tư.
Chưa có tài khoản? Đăng ký ngay
Tìm kiếm - lựa chọn bất động sản
MỌI LÚC MỌI NƠI
