[Tổng hợp] Các quy định tách thửa đất nông nghiệp hiện hành

Hiện nay, nhu cầu sử dụng đất tăng cao nên việc tách thửa đất rất phổ biến, đặc biệt là đất nông nghiệp. Vậy quy định tách thửa đất nông nghiệp là gì? Thủ tục và chi phí thực hiện tách thửa đất nông nghiệp như thế nào? Bài viết dưới đây của Homedy sẽ giúp bạn tìm hiểu và làm rõ các vấn đề trên.

Đất nông nghiệp có được tách thửa không?

Tách thửa đất nông nghiệp hay còn gọi là tách sổ đỏ đất nông nghiệp, là quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ một cá nhân hoặc hộ gia đình đứng tên trong sổ đỏ sang cho một hay nhiều cá nhân khác. Việc tách sổ đất nông nghiệp cần tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật.

Pháp luật về đất đai hiện hành không cấm người sử dụng đất được thực hiện thủ tục tách thửa đất nông nghiệp. Tuy nhiên, tuỳ thuộc vào tình hình sử dụng đất ở mỗi địa phương mà sẽ có những quy định về tách thửa đất nông nghiệp cụ thể.

Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp

Căn cứ theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, muốn được phép tiến hành tách sổ, thửa đất cần đáp ứng các điều kiện để tách thửa đất nông nghiệp như sau:

• Có Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ).

• Đang trong thời hạn sử dụng đất.

• Không vướng tranh chấp, kiện cáo.

• Quyền sử dụng đất không bị các cơ quan có thẩm quyền kê biên để bảo đảm thi hành án.

• Diện tích đất đáp ứng được về hạn mức, diện tích tối thiểu để tách thửa. 

Các trường hợp không được tách thửa đất nông nghiệp

Căn cứ theo quy định tách sổ đất nông nghiệp, các trường hợp không được tách thửa đất nông nghiệp bao gồm:

• Đất không có Sổ đỏ.

• Việc tách thửa không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

• Đất đang có tranh chấp hoặc hết thời hạn sử dụng.

• Đất không đáp ứng được điều kiện về hạn mức, diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất.

• Thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Quyền sử dụng đất đang bị kê biên

• Đất tại tỉnh, thành phố đang tạm dừng thủ tục tách thửa

Diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp

Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành hiện nay không có điều khoản nào quy định về hạn mức tách thửa đất nông nghiệp. Sau khi tách sổ đất nông nghiệp, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đáp ứng được các điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp.

Căn cứ theo Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp đối với điều kiện cụ thể của từng địa phương”.

Tức là, mỗi địa phương sẽ có quy định khác nhau về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, phụ thuộc vào quyết định của UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Chẳng hạn như:

• Tại Hà Nội: Theo quy định của UBND thành phố Hà Nội, diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp phải có diện tích không nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) đối với các xã còn lại. 

• Tại TP Hồ Chí Minh: Theo khoản 2 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND, trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

>>> XEM NGAY: Quy định mới nhất về diện tích tối thiểu tách thửa tại 63 tỉnh thành hiện nay

Thủ tục tách thửa đất nông nghiệp mới nhất

Thủ tục tách sổ đỏ đất nông nghiệp được tiến hành theo trình tự như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;

• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• CMND hoặc Căn cước công dân của chủ sở hữu đất sau khi tách thửa

• Sổ hộ khẩu của chủ sở hữu đất sau khi tách thửa

• Văn bản thỏa thuận việc chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất

• Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của UBND cấp xã đã được phê duyệt.

• Biên bản giao nhận ruộng theo phương án “dồn điền đổi thửa” (nếu có)

Bước 2: Nộp hồ sơ theo quy định tách thửa mới nhất

Sau khi chuyển bị đầy đủ các loại giấy tờ nên trên, tiến hành nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm kiểm tra và giải quyết hồ sơ, nếu hồ sơ hợp lệ hoặc còn thiếu sót sẽ yêu cầu người xin cấp sửa đổi, bổ sung hồ sơ. Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế) theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Nhận kết quả

Nếu hồ sơ tách thửa hợp lệ, thời hạn giải quyết và trả kết quả theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:

- Không quá 15 ngày;

- Không được quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

>> Tham khảo thêm: Quy định và thủ tục tách thửa cây lâu năm

Chi phí tách thửa đất nông nghiệp

Chi phí tách thửa đất nông nghiệp bao gồm 4 phần chính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng = 2% x Giá chuyển nhượng thửa đất

Đối với trường hợp nhận thừa kế, tặng cho:

Thuế thu nhập cá nhân = 10% x (Giá đất theo bảng giá đất hiện hành x Diện tích)

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là chi phí cần nộp cho nhà nước, khi phát sinh các yêu cầu đăng ký mới quyền sử dụng đất hoặc tách thửa lô đất hiện có. Có thể hiểu đơn giản là chi phí cấp sổ.

Theo Khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/ 2011/NĐ-CP về tiền sử dụng đất quy định, mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ.

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (giá đất theo bảng giá đất hiện hành x diện tích).

>> Xem chi tiết: Lệ phí trước bạ nhà đất là gì? Cách tính thuế trước bạ nhà đất

Chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

Phí đo đạc và lập bản đồ sẽ tùy vào từng địa phương và từng đơn vị thực hiện. Tuy nhiên, mức phí tối đa không được vượt quá 1.500 đồng/ m2.

Lệ phí thẩm định và các chi phí khác

Nếu chỉ tách thửa rồi để đó thì không phải nộp khoản phí này, nhưng tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho sẽ phải nộp phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho. Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân các tỉnh thành quy định nên mức thu khác nhau.

Ngoài các khoản phí nêu trên, người sử dụng đất khi tách thửa còn phải đóng một số chi phí khác như: Đăng ký biến động đất đai, lệ phí khi cấp sổ đỏ,… Tuy nhiên, khoản phí này thường không nhiều, dao động khoảng vài trăm nghìn đồng tùy theo từng trường hợp.

Trên là những quy định tách thửa đất nông nghiệp mới nhất bạn cần biết nếu đang có ý định tách sổ đỏ đất nông nghiệp. Hy vọng những thông tin này sẽ hữu ích cho bạn. Cùng đón đọc những bài viết mới của Homedy về bất động sản trong thời gian tới nhé!

Trần Dung