Đất sản xuất kinh doanh và những điều cần biết [Cập nhật mới nhất]

Đất sản xuất kinh doanh là đất được sử dụng để sản xuất kinh doanh và nhiều mục đích khác. Tuy nhiên, trong Luật pháp hiện hành vẫn chưa ghi rõ về loại đất này và mục đích sử dụng của nó. Chính vì vậy, trong bài viết dưới đây của Homedy.com, khái niệm đất sản xuất kinh doanh là gì, mục đích sử dụng ra sao, các quy định xung quanh loại đất này là gì sẽ được trình bày đầy đủ và chi tiết.

Khái niệm đất sản xuất kinh doanh là gì

Đất sản xuất kinh doanh là đất được sử dụng cho mục đích sản xuất và kinh doanh. Nhưng không phải loại đất dùng để nuôi trồng các loại cây ăn quả hoặc các ngành nghề nông nghiệp khác.

Đất sản xuất kinh doanh đã được quy định trong Điều 10, Luật Đất đai 2013, đây là đất phi nông nghiệp. Cụ thể, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất khu chế xuất, đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Ký hiệu đất sản xuất kinh doanh trên bản đồ địa chính là SKC.

Hiểu được khái niệm đất SXKD là gì người dân có thể sử dụng để xây nhà ở nếu phù hợp với nhu cầu của mình và gia đình. Tuy nhiên, cần thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng theo đúng quy định của Pháp luật rồi mới được phép xây dựng nhà ở.

Quy định đất sản xuất kinh doanh

Mục đích sử dụng đất sản xuất kinh doanh

Theo Điều 10 Luật đất đai 2013, đất sản xuất kinh doanh là đất phi nông nghiệp, thường được sử dụng để :

• Xây dựng các khu chế xuất công nghiệp, khu công nghiệp và cụm công nghiệp.

• Đất để làm thương mại, kinh doanh, dịch vụ.

• Được sử dụng cho các cơ sở sản xuất phi công nghiệp.

• Dùng để thực hiện các hoạt động khai thác, buôn bán khoáng sản.

• Đất dùng làm vật liệu xây dựng.

• Đất làm nguyên liệu sản xuất đồ gốm.

• Sử dụng để tìm hiểu về những vấn đề xây dựng nhà ở trên các khu đất sản xuất kinh doanh.

Thời hạn sử dụng đất sản xuất kinh doanh

Đối với đất dùng để sản xuất kinh doanh sẽ có thời hạn sử dụng là 50 năm. Ngoại trừ một số dự án đặc thù thì thời hạn sử dụng sẽ lên đến 70 năm.

Người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền được phép thực hiện các quyền được phép. Như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện cho phép.

Thuế đất sản xuất kinh doanh

Căn cứ theo quy định tại Điều 4 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định như sau

Điều 4 Căn cứ tính thuế

Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) là diện tích đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất.

Đồng thời tại Điểm a Khoản 1, Khoản 3 Điều 6 và Khoản 4 Điều 7 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định như sau

Điều 6 Giá tính thuế

1.      Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất.

2.      Diện tích đất tính thuế được quy định như sau

a.      Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.

Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế.

Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung.

Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổ định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày luật này có hiệu lực thi hành.

Điều 7 Thuế Suất

Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%.

Như vậy theo quy định này thì tiền thuế đất SXKD = diện tích đất tính thực tế sử dụng x giá 1m2 do UBND tỉnh quy định x thuế suất.

Giá đất sản xuất kinh doanh

Căn cứ theo Văn bản hợp nhất Luật Đất đai số 21/VBHN-VPQH ngày 10/12/2018 - gọi tắt Luật Đất đai;

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 Quy định về giá đất, Nghị định 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 Quy định về khung giá đất;

Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Quy định cụ thể như sau:

PHỤ LỤC VIII KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP KHÔNG PHẢI LÀ ĐẤT THƯƠNG MẠI, DỊCH 

(Ban hành kèm theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ) 

Đơn vị : Nghìn đồng/m2

Phân biệt đất sản xuất, kinh doanh với đất thương mại, dịch vụ

Nhiều người thường nhầm lẫn giữa 2 loại hình đất này với nhau. Tuy nhiên, đây lại là hai khái niệm hoàn toàn khác biệt.

đất sản xuất phi nông nghiệp bao gồm đất để xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp như khu CN, cụm CN, khu chế xuất,...

Còn đất thương mại dịch vụ là gì? Đây là đất để xây dựng các cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho mục đích kinh doanh, thương mại hoặc dịch vụ.

 Như vậy đất sản xuất kinh doanh và đất thương mại dịch vụ nằm ở 2 nhóm đất riêng biệt và có mục đích sử dụng khác nhau.

Xem thêm: Đất thương mại dịch vụ là gì? Quy định về đất dịch vụ mới nhất

Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất sản xuất phi nông nghiệp

Chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng cần phải có sự cho phép của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể, các trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định chi tiết trong Điểm g, Khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai 2013:

• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng cho mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp mà không phải đất thương mại, dịch vụ;

• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp sang, đất thương mại, dịch vụ đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Như vậy, khi được sự cho phép của cơ quan Nhà nước, đất sản xuất kinh doanh hoàn toàn có thể chuyển lên thổ cư. Song song với đó, để chuyển đổi thành công, chủ sở hữu đất đáp ứng những điều kiện đi kèm sau :

• Đất có chứng nhận quyền sở hữu riêng.

• Không vướng tranh chấp về đất đai.

• Diện tích đất sản xuất kinh doanh không xâm lấn vào các công trình công cộng thuộc phạm vi sở hữu của Nhà nước.

Cùng với đó khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất SXKD sang đất ở, người sử dụng đất phải đóng phí chuyển đổi. loại phí này được quy định bởi bộ tài chính về xét duyệt và xử lý các đơn từ về đất đai. Hơn nữa, chủ sở hữu đất phải cam kết sử dụng đất đúng mục đích sau khi chuyển đổi.

Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất SXKD sang đất ở

Sau khi đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, cần tuân thủ đầy đủ trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 69, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Cơ quan Tài nguyên và môi trường địa phương.

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền chịu trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Sau đó, người dân được hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật. 

Cơ quan Tài nguyên và môi trường trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chỉ đạo cập nhật và chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để đầu tư dự án thì cần thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đồng thời.

Bước 3:  Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật.

Chi phí chuyển đổi đất sản xuất kinh doanh sang đất ở

Căn cứ theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP

Điều 5 Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân

c. Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau

Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy khi chuyển đất sản xuất kinh doanh sang đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính được quy định ở trên.

Thuê đất sản xuất kinh doanh

Thủ tục thuê đất sản xuất kinh doanh

Thủ tục thuê đất sản xuất kinh doanh, gồm các bước sau:

Bước 1

Người sử dụng đất có nhu cầu xin thuê đất SXKD nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Trung tâm phục vụ Hành chính công tỉnh.

Bước 2

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Trung tâm phục vụ Hành chính công tỉnh ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ; chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.

Bước 3

Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND tỉnh ban hành quyết định cho thuê đất.

Bước 4

UBND tỉnh ban hành quyết định cho thuê đất; chuyển trả kết quả cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Trung tâm phục vụ Hành chính công tỉnh trao cho người được cho thuê đất.

Bước 5

Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức bàn giao đất trên thực địa, chuyển thông tin địa chính cho cơ quan thuế ban hành thông báo đơn giá thuê đất hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu UBND tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể làm cơ sở cho cơ quan Thuế ban hành thông báo giá tiền thuê đất.

Bước 6

Sở Tài nguyên và Môi trường ký hợp đồng thuê đất.

Giá thuê đất sản xuất kinh doanh

Cách tính giá thuê đất thương mại dịch vụ căn cứ theo Khoản 1 Điều 4 và Khoản 1 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất như sau

1. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

Đối với trường hợp không qua đấu giá cho thuê đất, đối với trường hợp đất xây dựng công trình ngầm, đối với trường hợp thuê đất có mặt nước thì

2. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Các vấn đề liên quan đến đất sản xuất kinh doanh

Đất sản xuất kinh doanh có được xây nhà không?

Theo quy định sử dụng, đất sản xuất kinh doanh được dùng để xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp như khu CN, cụm CN, khu chế xuất,... do đó không được xây nhà trên đất SXKD.

Để xây nhà một cách hợp pháp tại đây, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sản xuất kinh doanh lên thổ cư.

Đất sản xuất kinh doanh có được thế chấp?

Đối với đất sản xuất kinh doanh được giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì theo quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 174 và Điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013 được thế chấp đất; riêng đối với trường hợp đất SXKD được giao nhưng trả tiền hàng năm thì không được thế chấp.

Điều kiện để đất sản xuất kinh doanh được thế chấp

• Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này.

• Đất không có tranh chấp.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

• Trong thời gian sử dụng đất.

Đất sản xuất kinh doanh có được chuyển nhượng không?

Chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh (mua bán đất sản xuất kinh doanh) là trường hợp đặc biệt trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong đó, đất sản xuất kinh doanh trả tiền thuê hàng năm sẽ không được phép chuyển nhượng mà chỉ được chuyển nhượng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.

Điều kiện chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh giống với các loại đất khác như chuyển nhượng đất nông nghiệp, chuyển nhượng đất phi nông nghiệp…

• Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này.

• Đất không có tranh chấp.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

• Trong thời gian sử dụng đất.

Đất sản xuất, kinh doanh có được xây khách sạn không?

Hoạt động xây/kinh doanh khách sạn được xác định là một hoạt động kinh doanh thương mại. Do đó khách sạn phải được xây dựng trên đất kinh doanh thương mại dịch vụ theo quy định của pháp luật.

Bài viết trên đây của Bat dong san Homedy đã giải thích về khái niệm đất sản xuất kinh doanh là gì và những quy định hiện hành xung quanh việc sử dụng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất sản xuất phi nông nghiệp.

Quỳnh Thư