Tại sao giá BĐS tăng? Mối quan hệ giữa tốc độ đô thị hóa và BĐS

Tốc độ đô thị hóa là một trong nhiều nguyên nhân khiến giá nhà đất tại Việt Nam tăng mạnh. Các nhà đầu tư cần nắm rõ nguyên nhân dẫn đến việc tăng giá này để có thể đưa ra chiến lược đầu tư hiệu quả trước những biến động thị trường.

Tốc độ đô thị hóa hiện nay đang đối nghịch với nguồn cung

Tốc độ đô thị hóa và tỷ lệ đô thị hóa hiện nay tăng khoảng 1%/năm tương ứng với khoảng hơn 1 triệu dân đô thị gia tăng hàng năm. Đây là cơ sở quan trọng khiến cho nhu cầu về nhà ở của người dân đô thị liên tục tăng cao. 

Tuy nhiên, theo báo cáo thị trường của Savills Việt Nam, thị trường căn hộ chung cư Tp Hồ Chí Minh trong quý I chỉ có khoảng hơn 2,1 nghìn căn hộ được mở bán. So với số lượng 10 triệu người dân thì có thẻ thấy nguồn cung này là không đủ. Chính vì vậy mà ngay khi mở bán dễ dàng được thị trường hấp thu hết. 

Theo ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam giá bất động sản tăng cho đến khi nguồn cung được cải thiện, đáp ứng được tốc độ đô thị hóa hiện nay. 

Theo báo cáo quý I/2022 của CBRE, nguồn cung bất động sản trên thị trường hiện vẫn đang tình trạng khan hiếm. Tại Tp Hồ Chí Minh, chỉ ghi nhận duy nhất một dự án hiện hữu mở bán giai đoạn tiếp theo với hơn 800 sản phẩm. Đây là con số lượng sản phẩm mới chào hàng ra thị trường theo quý thấp kỷ lục trong gần 1 thập kỷ trở lại đây.

Cùng với tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh cùng với tỷ lệ dân số vàng, thị trường bất động sản trong nước sẽ chứng kiến lượng cầu cực lớn. Tuy nhiên trước tình trạng nguồn cung dự án mới hạn chế như tại Tp Hồ Chí Minh - Đô thị lớn nhất cả nước do nhiều vấn đề tồn tại đang thị trường BĐS đang bị lệch pha và cần nhiều giải pháp thiết thực để giải quyết tình trạng này.

Chia sẻ về tình trạng này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp Hồ Chí Minh cho biết, hiện thị trường bất động sản đang tồn tại tình trạng “lệch pha cung - cầu” dẫn tới rất thiếu nguồn cung dự án, rất thiếu nguồn cung nhà ở. Trong đó, đặc biệt là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, xảy ra tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường” về phân khúc nhà ở cao cấp, như tại Tp Hồ Chí Minh trong khi 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp thì số lượng nhà ở có giá vừa túi tiền trong năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và tới năm 2021 thì con số này hoàn toàn biến mất, không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền cho người dân nữa.

Ông Châu nhấn mạnh; “Tình trạng khan hiếm nhà ở đã khiến giá bất động sản tăng cao liên tục trong 5 năm qua vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân hiện nay.”

Tại sao tốc độ đô thị hóa cao dẫn đến giá nhà đất tăng nhanh?

Như chúng ta đã biết, tốc độ đô thị hóa sẽ dẫn tới tình trạng gia tăng dân số theo hiện tượng di dân cơ học. Thực tế tại thành phố Hồ Chí Minh - Đô thị số 1 cả nước với hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển, các điều kiện về kinh tế, giáo dục, văn hóa, y tế, thông tin liên lạc,… đã thu hút người dân từ khắp các tỉnh thành đổ về. Quy mô dân số tại thành phố Hồ Chí Minh năm 2021 đã lên đến 9 triệu người, tăng 1,8 triệu người so với cùng kỳ năm 2009, đạt mật độ 4.292 người/km2. 

Chính bởi dân số tăng nhanh và quy mô dân số lớn nhất Việt Nam nên nhu cầu mua và thuê bất động sản tại đây cũng tăng nhanh và lớn nhất cả nước. Theo đó, giá bán căn hộ chung cư Quận 1, Tp Hồ Chí Minh cao nhất được ghi nhận lên tới 220 triệu đồng/m2, giá đất ở trung tâm quận 1 được ghi nhận cao nhất cũng đã chạm ngưỡng 1,2 tỷ đồng/m2.

Nguy cơ bong bóng bất động sản

Như vậy, vấn đề nổi cộm hiện nay là giá thị trường nhà ở đang không hướng tới người mua cuối cùng. Về mặt dài hạn, điều này sẽ khiến xã hội và nền kinh tế phát triển không lành mạnh. Quỹ đất tại các đô thị lớn như Hà Nội hay Tp Hồ Chí Minh để phát triển dự án còn ít, dễ bị thao túng và dẫn tới nguy cơ bong bóng bất động sản.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam khuyến nghị các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần đưa ra các giải pháp tăng quỹ đất sạch để tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng và giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân nhằm đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà để ở. Từ đó kiểm soát nguy cơ dẫn đến bong bóng bất động sản. 

Bên cạnh đó, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cũng cho rằng cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm cho phát triển dự án nhà ở. Các dự án hạ tầng cần được triển khai đúng hạn để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.

Liên quan tới vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất, Tổng giám đốc Savills Việt Nam khuyến nghị cần xây dựng quy trình đấu giá đất công khai minh bạch hơn. Bên cạnh đó, có thể tham chiếu một số quy trình đấu giá đất công tại các thị trường trưởng thành hơn như  Hong Kong hay Singapore,…

Trên đây là các thông tin phân tích về mối quan hệ giữa tốc độ đô thị hóa và BĐS dưới góc nhìn của các chuyên gia do Homedy tổng hợp. Nhìn chung các nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng có rất nhiều, trong đó tốc độ đô thị hóa nhanh, trong khi cơ sở hạ tầng không bắt kịp là một trong những lý do hàng đầu. Chính vì vậy mà các địa phương càng đẩy mạnh đầu tư về cơ sở hạ tầng sẽ càng thu hút các nhà đầu tư đổ về.