Những lưu ý cần biết khi đặt cọc giữ chỗ mua chung cư

Chuyện “đặt cọc giữ chỗ” để mua lại căn hộ có vị trí đẹp ngay khi dự án còn chưa mở bán chính thức đã không còn là chuyện xa lạ trên thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên thực tế cho thấy rằng “đồng tiền đi trước” trong trường hợp này khiến người mua chịu nhiều rủi ro và khi biết mình bị “hớ” thì tiền cọc đã nằm trọn trong tay chủ đầu tư.

1. Tính chất pháp lý của “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”

Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Theo điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.

Như vậy, theo quy định pháp luật hiện hành, chủ đầu tư ký không được phép ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án với mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, việc ký hợp đồng đặt cọc để giữ chỗ để mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là vi phạm pháp luật.

2. Đặt cọc giữ chỗ là “chiêu trò” của chủ đầu tư?

Đo độ “nóng”của dự án?

Một số chủ đầu tư lý giải, việc cho giữ chỗ, đặt cọc trước khi xong móng, xong hạ tầng nhằm giúp họ khảo sát nhu cầu của khách hàng, của thị trường một cách chính xác nhất, từ đó họ định hình giá trị sản phẩm, cũng như hoạch định kế hoạch triển khai xây dựng dự án.

Một thực tế đang diễn ra trên thị trường, khách hàng muốn mua nhà có giá rẻ nhất hoặc nhà đầu tư muốn lướt sóng kiếm lời với căn hộ thì thường phải đặt mua căn hộ trong đợt đầu công bố dự án ra thị trường. Và muốn giữ chỗ căn hộ ưng ý tất nhiên người mua phải thực hiện thủ tục đặt cọc. Và thực tế hoạt động đặt cọc giữ chỗ với dự án bất động sản diễn ra ở hầu hết các dự án bất động sản đang xây dựng trên toàn quốc. Để đảm bảo hơn cho các giao dịch, đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường, thì các dự án bằng nhiều hình thức đươc các chủ đầu tư,nhà phát triển dự án áp dụng nhiều hình thức để thu tiền nhiều hơn với tỷ lệ thu đến 20%- 30% mặc dù dự án chưa xong móng, chưa xong hạ tầng: Hợp đồng vay và ưu đãi quyền mua; chuyển cho một đơn vị bao tiêu sản phẩm xúc tiến giữ chỗ, đặt cọc…

Chủ đầu tư “bỏ túi” hàng tỷ đồng

Theo nhiều chủ đầu tư, “đặt cọc giữ chỗ” là động thái thăm dò thị trường trước khi mở bán và hình thức này lại mở rộng cho ai muốn đặt chỗ cũng được. Chủ đầu tư các dự án nghiễm nhiên được thu về một khoản tiền của nhiều nhà đầu tư bất động sản đặt chỗ trong một thời gian trước khi mở bán sản phẩm.

Rất nhiều dự án còn chưa hoàn thành phần cọc nhồi móng, chưa có bất kỳ thông tin mở bán nào đã cho các khách hàng giữ chỗ với quyền ưu tiên chọn vị trí và được thông báo khi mở bán. Làm một phép tính đơn giản, mỗi người giữ chỗ 50 triệu đồng trên 60 người, chủ đầu tư đã có một khoản 3 tỷ đồng sử dụng trong khoảng thời gian chưa đưa ra mở bán còn khoảng thời gian mở bán lại phụ thuộc vào chủ đầu tư.

3. Rủi ro khó lường từ đặt cọc giữ chỗ

Dễ xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư

Các chủ đầu tư có quá nhiều đặc quyền, đặc lợi tại các hợp đồng đặt cọc. Họ huy động vốn của dân trước khi có móng, dùng tiền này làm móng rồi xây căn hộ bán cho dân kiểu “tay không bắt giặc” và nhiều khách hàng hiểu chưa chính xác khái niệm “huy động vốn” với “tiền mua trả trước”, nên dẫn đến tình trạng mập mờ trong giao dịch mua bán nhà hình thành trong tương lai.

Người mua nhà cần hết sức cảnh giác với các loại hợp đồng đặt cọc quyền mua căn hộ kể trên, bởi nếu xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư, tòa án có thể tuyên là hợp đồng vô hiệu, khi đó người mua sẽ “tiền mất tật mang” vì quy định của pháp luật hiện hành vẫn chưa thể bảo vệ người mua nhà trong những trường hợp này, người mua nhà vẫn ở thể bị động và là bên chịu thiệt thòi khi dự án xảy ra sự cố.

Khách hàng giữ được tới đâu?

Nhiều trường hợp, khách hàng đã đóng tiền đặt cọc giữ chỗ, nhưng thời gian mở bán có khi chậm đến cả năm trời, và chủ đầu tư quay lưng thông báo mở bán “vội” khiến nhiều khách hoặc phải mua nhà với giá trên trời, ngậm ngùi với một căn hộ không ưng ý hoặc mất trắng số tiền cọc.

Trường hợp của Chị M. đã đóng 30 triệu giữ chỗ mua căn hộ tại một dự án ở Thủ Đức từ tháng 01/2016. Nhân viên kinh doanh ở đây tư vấn là vào tháng 03/2016 thì sẽ mở bán và giá đất lúc đó là 14 – 16 triệu/m2. Mãi đến ngày 07/06/2017, chủ đầu tư mới thông báo mở bán trong khi chị Mai và rất nhiều khách đặt cọc giữ chỗ ở đây không hề nhận được thông báo nào trong suốt thời gian đó.

Như vậy, khách hàng đóng tiền giữ chỗ mất 18 tháng mới có được thông báo của chủ đầu tư. Thậm chí, chủ đầu tư còn quay lại thông báo gấp ngày 09/06/2017 phải đóng tiền đặt cọc là 100 triệu khiến những khách hàng giữ chỗ ở đây trở tay không kịp và không chuẩn bị được tiền đóng cọc.

Một vướng mắc khác là giá bán của dự án vào thời điểm này đã cao lên 21 – 22 triệu/m2. Những vị trí mà khách hàng đặt cọc giữ chỗ muốn mua lại bị đắt hơn những vị trí khác lúc đó khách hàng không thể mua được căn ưng ý. Điều này cho thấy khách hàng chỉ là người nắm đằng lưỡi của cuộc chơi và bị chủ đầu tư xoay chuyển theo mục đích kinh doanh của mình.

Cơ hội mua nhà vẫn “mong manh”

Theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản, nghị định 153/2007/NĐ-CP, nghị định 71/2010/NĐ-CP và thông tư số 13/2008/ TT-BXD, khi chủ đầu tư bán nhà, bắt buộc phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ trường hợp bán nhà cho người đã có hợp đồng góp vốn mà bên góp vốn được phân chia sản phẩm). Theo đó, chủ đầu tư phải công khai những thông tin về nhà ở đưa vào kinh doanh tại sàn giao dịch. Trong thời gian này, tất cả mọi đối tượng đủ điều kiện mua nhà (không phân biệt đã có hợp đồng đặt cọc với chủ đầu tư hay chưa đều được đăng ký mua nhà ở). Nếu số người đăng ký mua nhiều hơn số căn nhà được đưa ra bán, bắt buộc phải xử lý bằng một trong hai cách là: rút thăm hoặc đấu giá. Về lý thuyết, cơ hội mua nhà của người đã có hợp đồng đặt cọc hay không có là như nhau. Vì nếu rút thăm thì tuỳ thuộc vào sự may rủi, còn đấu giá thì ai trả giá cao, người đó được mua.

Như vậy bản thân chủ đầu tư cũng không có quyền quyết định bán nhà trong dự án của mình cho bên đặt cọc. Tuy nhiên, vấn đề này chỉ phát sinh khi số người đăng ký mua nhà ở của chủ đầu tư nhiều hơn số nhà được bán. Nếu số người đăng ký mua nhiều hơn số nhà ở được bán thì người đã có hợp đồng đặt cọc cũng chưa chắc được giao kết hợp đồng mua nhà ở. Rủi ro đối với họ là sẽ bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn, thậm chí là bị lừa đảo, chiếm đoạt tiền đặt cọc.