Điểm mặt những chiêu trò làm giá “kinh điển” của giới bất động sản

Lợi dụng sự cả tin và thiếu kiến thức của nhiều khách hàng, nhiều môi giới bất động sản không ngại ngần tung ra đủ các chiêu trò để bán “chui” các căn hộ với giá bán cao và ăn chệnh lệch đến hàng trăm triệu. Nhận biết được những chiêu “thổi giá” này sẽ giúp bạn không rơi vào khổ cảnh “tiền mất tật mang” và mua được bất động sản vừa ý trong ma trận địa ốc hiện nay.

1. Kịch bản khan hàng, tăng giá

Trong thời gian gần đây, khi thị trường có dấu hiệu tăng thanh khoản, đặc biệt, khi phân khúc nhà giá rẻ, diện tích nhỏ được khách hàng săn đón, nhiều người phải mua với giá chênh, thì nhà giá rẻ đã trở thành mỏ vàng của nhà môi giới. Đội ngũ “cò” nhà đất nhờ vậy lại được dịp tung đủ chiêu trò để đẩy giá kiếm lời. Để khách hàng đi mua nhà bị sập bẫy, kịch bản khan hàng được sử dụng một cách bài bản, phối hợp nhuần nhuyễn giữa nhân viên môi giới và chủ đầu tư khéo đến độ nhiều khách hàng nóng như lửa đốt khi không mua được nhà trong khi đó số lượng căn hộ chưa bán được vẫn còn rất nhiều.

Anh Nguyễn Thanh Hải, một khách hàng mua căn hộ tại Dự án 136 Hồ Tùng Mậu (Hà Nội) kể về hành trình tìm hiểu mua căn hộ tại dự án này. Chuyện là, nghe nói căn hộ tại Dự án 136 Hồ Tùng Mậu có giá khởi điểm chỉ khoảng 15 triệu đồng/m2, rẻ nhất khu vực, vợ chồng anh Hải muốn mua một căn hộ để an cư. Song, vì mức chênh so với giá gốc quá lớn, khoảng 2,5 triệu đồng/m2, nên vợ chồng anh đã bỏ cả buổi để la cà khảo giá tại các đơn vị quảng cáo bán căn hộ, những mong tìm được một đại lý bán với giá chênh phải chăng. Thế nhưng, có mặt tại đơn vị môi giới nào, anh Hải cũng được nhân viên môi giới dọa dẫm mua nhanh kẻo “mai kia giá còn tăng nữa”. Sợ giá tăng, vợ chồng anh đã đánh liều mua một căn hộ. Bất ngờ hơn, một tháng sau đi khảo giá lại, anh Hải phát hiện giá bán vẫn giữ nguyên, khiến anh có cảm giác như mình bị lừa!

Trên thực tế, hù dọa khách hàng là thị trường đang khan hàng, căn hộ sẽ tăng giá để đẩy mức chênh lệch kiếm lời đã trở thành chiêu trò được áp dụng rất phổ biến trong giới “cò” đất. Trong khi đó, khách hàng lại có tâm lý cho rằng những dự án có giá chênh là đang hút hàng, không mua ngay sẽ lỡ nên thường tìm đến những dự án có dạng này để mua.

2. Bán suất ngoại giao – “bình cũ rượu mới”

Hiện tượng chênh giá đã trở lại với thị trường bất động sản từ thời điểm giữa năm 2014 trở lại đây, sau một khoảng thời gian trong trạng thái khá trầm lắng, trong khi đó, để tiếp cận sản phẩm thì mức giá chênh mà người mua phải chịu cũng lên tới từ vài chục triệu tới vài trăm triệu đồng. Việc một loạt lãnh đạo cấp cao của Tổng công ty Vinaconex có tên trong danh sách khách hàng “ngoại giao” tại Dự án CT4 Vimeco Cầu Giấy do Công ty cổ phần Vimeco làm chủ đầu tư là một trong những “chiêu” làm giá kinh điển nhất của thị trường bất động sản Việt Nam từ nhiều năm nay.

Với cách làm này, việc góp vốn của một số khách hàng cá nhân nhiều khi chỉ là “đánh trống ghi tên”. Mức giá bán căn hộ dành cho khách hàng góp vốn ban đầu chỉ là “tạm tính”; những khách hàng đặc biệt này sau đó sẽ “bắn tiếng” cho bạn hàng, đối tác mang tiền đến nộp để giữ các suất ngoại giao này trước khi bán ra thị trường với mức giá cao hơn. Và theo các đợt tăng giá của chủ đầu tư, 1 suất ngoại giao tại dự án này có thể được bán với giá chênh 300-500 triệu đồng/căn. Sử dụng chiêu này, chủ đầu tư đã bắn một mũi tên trúng nhiều đích. Thứ nhất, thu hút được vốn góp ban đầu của khách hàng để khởi động dự án. Thứ hai, hâm nóng thị trường đầu cơ trước khi dự án chính thức mở bán. Và người chịu thiệt thòi ở đây chỉ có thể là khách hàng!

3. Tạo “cơn sốt" giả

Trên thực thế, không ít "chiêu thức" được giới bất động sản tung ra để bán bằng được bất động sản với giá cao mà khách hàng không hề hay biết mình đang mắc bẫy. Một trong những "chiêu thức" này là tạo nên các "cơn sốt" giả. Khi dự án mở bán nhưng không có mấy khách đến. Lúc này các chủ đầu tư vẫn thống kê con số bán hàng lên tới vài chục căn mỗi ngày. Một số sàn bất động sản còn để cho chính nhân viên môi giới của mình ôm các căn hộ đẹp, nhưng đến khi có khách hỏi thì lại thông báo là hết, nếu khách muốn được nhượng lại thì phải chịu tiền chênh cả trăm triệu.

Theo các chuyên gia bất động sản, đợt “sốt” giá đất tại các quận ven và huyện ngoại thành Sài Gòn thời gian qua đều do giới đầu cơ và cò đất làm giá, thổi giá đất nền với nhiều thủ đoạn. Có những khu vực giá đất tăng lên hằng ngày. Từ những khu đất không ai ngó ngàng, giá đất chỉ 3-4 triệu đồng/m2, nhưng ít ngày làm giá, đất bỗng chốc đội giá lên 10-12 triệu đồng/m2...

Chủ đất còn làm nhiều “chiêu trò” khác để tạo cơn sốt ảo. Bà Hằng, một “cò đất” lâu năm ở Huyện Bình Chánh kể: chủ đất sau khi nhận cọc của khách hàng mua thật, lại cho 2-3 người thân nhảy vào cùng đặt cọc mua đất. Đến khi ra công chứng chuyển nhượng, hai “khách quen” này dàn cảnh giành giật nhau mua lô đất. Khi đó, chủ đất ra mặt nói hiện nay miếng đất đã có 3-4 người quan tâm, nên để mua được đất các bên phải tự thương lượng. Thay vì giá 16 triệu đồng/m2, các bên ngồi “đấu giá” trả lên đến 18-19 triệu đồng/m2. Sau đó, những người thân quen của chủ đất đồng loạt rút lui, còn người mua thật “dính bẫy” mua đất giá cao.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), trong vòng một năm qua, giá đất nền đã tăng trên dưới 30%, cá biệt có khu vực giá tăng đến trên dưới 70%. Đất nền tại một số khu vực phân lô ở Quận 9, Quận Thủ Đức, Huyện Bình Chánh đã lên đến trên dưới 20 triệu đồng/m2. Tương tự, giá đất nền tại thị trấn Cần Thạnh, xã Long Hòa (Huyện Cần Giờ) có vị trí đã lên đến 10-12 triệu đồng/m2, giá đất nông nghiệp một số khu vực tại Huyện Hóc Môn, Huyện Củ Chi đã tăng đến trên dưới 50% trong bốn tháng đầu năm 2017.

Theo nhận định của HoREA, đây là giá ảo và cơn “sốt giá ảo” rất nguy hiểm, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, làm méo mó thị trường, tiềm ẩn nhiều rủi ro, xảy ra vỡ “bong bóng” gây thiệt hại dây chuyền.

4. Nói dối và nói xấu thông tin về dự án

Nói sai sự thật, tâng bốc đến mức lừa dối người mua nhà, miễn sao để bán được dù dự án chưa đầy đủ pháp lý… là tình trạng đang xảy ra tại không ít dự án bất động sản. Nhiều dự án nợ tiền sử dụng đất nhưng vẫn được quảng cáo là đã nộp 100% cho ngân sách nhà nước để khách hàng yên tâm về tình trạng pháp lý. Không chỉ dùng cách nói dối, tâng bốc, nhiều nhân viên môi giới bất động sản còn nghĩ ra cách nhập nhằng khái niệm khiến khách hàng nhầm lẫn. Nhân viên có thể nói là dự án đã có bảo lãnh của ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật, nhưng khi bị buộc phải làm rõ đây có phải là bảo lãnh đảm bảo là nếu dự án gặp rủi ro không thể triển khai thì ngân hàng sẽ đứng ra trả tiền cho khách hàng hay không thì hóa ra đây chỉ là loại cam kết ngân hàng sẽ cho khách hàng vay tiền mua nhà, hoàn toàn không liên quan gì đến việc bảo lãnh rủi ro bắt buộc theo quy định của pháp luật.

Để đạt được mục đích của mình, người môi giới còn cùng nhau nói xấu đối thủ, tung tin đồn thất thiệt như dự án đó chậm tiến độ, chủ đầu tư nợ tiền ngân hàng hay sắp phá sản để hướng khách hàng quan tâm và mua dự án của mình. Hành động này khiến người mua bị nhiễu loạn thông tin, không nắm được tình hình thực tế trên thị trường. Những chiêu trò này của các môi giới nhà nhà đất khiến cho người mua nhà mất niềm tin vào thị trường  bất động sản và ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản

5. Rao bán khống

Có nhiều dự án còn chưa mở bán căn hộ thì thị trường căn hộ đã loạn thông tin rao bán căn hộ tại dự án này với tiền chênh… thấp nhất. Tuy nhiên nếu đến hỏi chủ đầu tư thì chủ đầu tư lại khẳng định là dự án chưa chính thức bán hàng. Cũng tương tự như vậy, khi đơn vị phân phối độc quyền chưa chính thức bán hàng, hàng loạt sàn giao dịch cũng đã đua nhau đăng tin rao bán căn hộ với giá chênh thấp nhất thị trường.

Câu chuyện nhà môi giới “cầm đèn chạy trước… chủ đầu tư”, rao bán khống căn hộ được coi là một chiêu thức bán hàng của đơn vị môi giới. Nhờ việc bán khống sản phẩm, “cò” nhà đất có thể lấy được thông tin của khách hàng cũng như đo mức độ quan tâm của thị trường đối với sản phẩm, để đẩy giá cao hay thấp khi sản phẩm chính thức được tung ra thị trường.

Trên thực tế, sau khi chính thức được chủ đầu tư mở bán, mức chênh so với giá gốc đã được “cò” đẩy lên từ 100 - 300 triệu đồng/căn hộ. Đây là số tiền không nhỏ, nếu so với tổng giá trị căn hộ và thu nhập của người có nhu cầu mua nhà. Phần lớn số tiền này được cho rơi vào túi “cò” nhà đất. Thế mới biết, một khi thông tin về thị trường nhà đất còn chưa minh bạch, tình trạng loạn giá chênh vẫn diễn ra, thì một bộ phận “cò” nhà đất lại “thừa nước đục” kiếm bẫm.

6. “Ỉm hàng” chờ thời cơ tăng giá

Một trong những "chiêu thức" quen thuộc khác của giới đầu cơ bất động sản là ôm các suất bán rồi chờ cơ hội tăng nhẹ, bán phá giá, ăn chênh lệch. Ví dụ về chiêu thức này khá đơn giản, nếu đợt 1 mức giá của dự án chỉ 21 triệu đồng/m2, đợt 2 chủ đầu tư tăng lên 25 triệu đồng/m2. Giới đầu cơ thường ôm suất bán đợt 1 rồi ngồi đợi chủ đầu tư ra đợt sau với mức giá cao hơn, chỉ cần bán lại với mức giá 23 triệu đồng/m2 là đã hưởng hàng trăm triệu đồng chênh lệch. 

Như vậy, dù là cùng một dự án, giới đầu cơ bất động sản chỉ cần thay đổi giá bán, khách hàng thấy giá lại rẻ hơn phát giá của chủ đầu tư nên nghĩ rằng mình mua được nhà giá rẻ. Thực trạng này kéo dài có thể gây nhiễu loạn thị trường, các chủ đầu tư bị cạnh tranh không lành mạnh, bị bán phá giá... lâu dần có thể không bán được bất động sản, lại tiếp tục tạo thành cơ hội cho giới đầu cơ gom hàng, ép giá người mua. 

Lời kết

Trong điều kiện thị trường bất động sản “bội thực” nguồn cung như hiện nay, áp lực bán hàng là vấn đề đau đầu với cả chủ đầu tư lẫn đơn vị môi giới. Để tránh “sập bẫy” những chiêu trò của giới bất động sản, người mua cần tìm một công ty môi giới uy tín để tìm hiểu thông tin. Quan trọng hơn, người dân cũng phải tự trang bị cho mình những thông tin về quy hoạch và tiềm năng khai thác của khu vực đất dự định mua. Đồng thời, tham khảo thông tin quy hoạch hoặc giá cả khu vực muốn mua đất từ những đơn vị quản lý nhà nước. Ngoài ra, người dân phải tìm hiểu kỹ giá đất ở khu vực xung quanh trong bán kính từ 3-5 km để so sánh giá.