Mua đất dự án chưa có sổ đỏ: Giá rẻ đi kèm rủi ro lớn

Mua bán đất nền dự án được nhiều nhà đầu tư quan tâm bởi đây là loại hình khó mất giá, tính thanh khoản cao. Cũng bởi điểm hấp dẫn này nên nhiều người chấp nhận mua đất nền chưa có sổ đỏ với mức giá rẻ. Có thể lợi nhuận từ việc mua bán này cao, tuy nhiên điều này cũng đồng nghĩa với việc bạn bỏ tiền mua rắc rối cho chính mình!

Tìm hiểu về đất nền dự án chưa có sổ đỏ

Đất nền là những lô đất chưa có tác động của con người và vẫn trong trạng thái nguyên vẹn. Còn đất nền dự án là những lô đất nằm trong quy hoạch của chủ đầu tư và vẫn chưa được tiến hành xây dựng. 

Đất nền dự án chưa có sổ đỏ là gì? Có thể hiểu đây là những lô đất thuộc quy hoạch của chủ đầu tư và chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. "Chưa có" có thể hiểu là tương lai có thể sẽ có. Tuy nhiên đối với bất động sản, "chưa có" cũng đồng nghĩa với khả năng "không có" rất cao.

Nếu so với đất nền thổ cư thì đất nền dự án thường được nhiều nhà đầu tư đánh giá cao hơn bởi nó nằm trong tổng thể dự án đã được quy hoạch chỉn chu với nhiều tiện ích, hướng phát triển rõ ràng. Vì vậy, tính than khoản của những dự án này tốt hơn đồng thời khả năng sinh lời cũng dễ nhìn thấy. 

Tuy nhiên, tất cả những ưu điểm này sẽ "biến mất" nếu bạn mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ. Không những thế, bạn còn có thể vướng phải nhiều rủi ro về pháp lý không thể lường trước về sau. 

Do đất nền dự án là sản phẩm được hình thành trong tương lai nên nhiều chủ đầu tư (không uy tín) lợi dụng điều này để trấn an người mua: Cứ mua trước đi, sau sẽ được bổ sung sổ đỏ sau và kèm theo là giá khá rẻ so với thị trường. Vì vậy, loại bất động sản này khá hấp dẫn và được nhiều người lựa chọn. Tuy nhiên, kéo theo đó là chuỗi ngày "chờ đợi sổ đỏ trong mòn mỏi"

Đất dự án có được cấp sổ đỏ?

Tất cả sản phẩm bất động sản khi thực hiện hoạt động mua bán đều phải tiến hành các thủ tục pháp lý. Trong đó, nếu chủ đầu tư muốn bán đất nền dự án cũng cần làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua. 

Như vậy, đất dự án được và bắt buộc phải cấp sổ đỏ thì mới đảm bảo pháp lý cho người mua. Việc cấp sổ đỏ cho đất nền dự án là nghĩa vụ của chủ đầu tư và quyền lợi đương nhiên của khách hàng. Việc mua đất nền dự án không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc người mua có thể sẽ phải đối mặt với không ít rủi ro.

Vì sao sổ đỏ lại quan trọng đến vậy?

Đơn giản một điều rằng, sổ đỏ là giấy tờ chứng minh việc bạn sử dụng đất hợp pháp. Khi có sổ đỏ, người đứng tên trên sổ đỏ sẽ được thực hiện các quyền cơ bản liên quan đến tài sản bao gồm:

- Quyền chiếm hữu: Khả năng nắm giữ tài sản, chiếm giữ tài sản của người có tài sản;
- Quyền sử dụng: Khả năng sử dụng tài sản, khai thác các giá trị vốn có của tài sản hoặc nâng cao các giá trị của tài sản nhằm mục đích sinh lời hoặc mục đích hợp pháp khác;
- Quyền định đoạt: Khả năng đưa ra những quyết định liên quan trực tiếp đến sự tồn tại của tài sản hoặc sự chuyển dịch về mặt sở hữu của tài sản như cho, tặng, cho mượn, cho thuê, cho vay, bán, chuyển nhượng, cầm cố…

Từ đó suy ra, mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ hay mua đất bất kỳ chưa (hoặc không) có sổ đỏ thì không có các quyền nói trên.

4 rủi ro khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ

Hiện nay, rất nhiều chủ đầu tư bán đất nền dự án chưa có sổ đỏ. Đó có thể là những chủ đầu tư nhỏ lẻ, không uy tín và không được cơ quan nhà nước cấp thẩm quyền phê duyệt dự án đã vội giao bán. Và một điều chắc chắn rằng người mua sẽ không được đảm bảo về pháp lý, với 4 rủi ro phổ biến sau: 

1. Chỉ có thể giao dịch bằng hợp đồng viết tay

Điểm d khoản 1, Điều 40 Luật công chứng 2014 quy định: Một trong những giấy tờ cần phải có trong hồ sơ yêu cầu công chứng đó là “Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”.

Vậy khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ thì người mua không thể công chứng hợp đồng mua bán. Khi này chỉ còn cách thực hiện hợp đồng viết tay. Nhưng hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp lý không? Câu trả lời là không. Với hợp đồng chưa công chứng thì tất cả mọi rủi ro đều có thể xảy ra.

2. Khó kiểm định tính pháp lý của dự án

Nếu không có sổ đỏ, người mua sẽ không thể nào biết được đất mình mua có thuộc diện đang tranh chấp? Hay đó là đất nông nghiệp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng? Hoặc thậm chí đó là đất đã có quyết định thu hồi của nhà nước…? Nếu không có sổ đỏ, người mua khó mà xác minh được nguồn gốc đất và tình trạng đất hiện giờ như thế nào. Trong khi nếu có sổ đỏ, thì những thông tin đó đều được hiển thị rõ ràng.

Nếu chẳng may đó là đất đang tranh chấp, hay đất thuộc diện thu hồi thì người mua sẽ phải dính vào kiện tụng hoặc mất trắng mà không biết tìm ai chịu trách nhiệm.

3. Không thể thế chấp vay vốn ngân hàng

Ngân hàng có quy định, muốn vay vốn ngân hàng thì người vay sẽ phải thế chấp sổ đỏ. Nhưng mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, người vay lấy gì để thế chấp?

Số tiền bỏ ra mua đất nền dự án không hề nhỏ, nhiều người phải vay vốn, chạy vạy khắp nơi mới cỏ đủ. Khi đã mua được đất rồi, họ lại phải lấy sổ đỏ để thế chấp với ngân hàng, tiếp tục vay vốn trả xoay vòng. Nhưng khi đất nền chưa có sổ đỏ, người mua chẳng thể vay vốn, không giải quyết được nợ nần, có khi lại vướng phải rất nhiều rủi ro như nói trên.

4. Không thể mua bán/chuyển nhượng

Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Điều đó có nghĩa là, khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, người mua sẽ không được thực hiện các quyền cơ bản (đáng lý ra là của mình) như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, tặng cho… Nói tóm lại, gần như không có bất cứ quyền định đoạt nào đối với mảnh đất mình đã bỏ tiền hoặc rất nhiều tiền ra mua.

Có nên mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ?

Có thể trả lời cho câu hỏi có nên mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ là KHÔNG NÊN. 

Những chủ đầu tư bán đất nền chưa có sổ đỏ thường là những người chưa xin được giấy phép, chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận… Hoặc thậm chí, họ không cần sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền, vì đơn giản đó là dự án ma tự vẽ ra để lừa tiền người mua.

Trong trường hợp chủ đầu tư uy tín thì sao? Hãy đảm bảo đầy đủ các thông tin về uy tín, tính pháp lý, hợp đồng... Cụ thể như sau:

Những lưu ý khi mua đất nền chưa có sổ đỏ

Để tránh rủi ro khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, người mua cần phải lưu ý những thông tin sau đây.

Chọn chủ đầu tư uy tín

Khi chọn mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, hãy chọn những dự án của chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm lâu năm, có tên tuổi trên thị trường, và đã từng thực hiện thành công các dự án đất nền trước đó.

Kiểm tra tính pháp lý của dự án

Để đảm bảo tính pháp lý cho đất nền dự án, người mua phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các loại giấy tờ sau:

Quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500;
Nếu dự án có vốn đầu tư trên 15 tỷ, phải được cơ quan có thẩm quyền cấp công văn chấp thuận chủ trương đầu tư;
Đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông;
Chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuế sử dụng đất;
Ý kiến chấp thuận của Sở Xây dựng bằng văn bản.

Làm hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc có công chứng của các cơ quan nhà nước đảm bảo được tối đa quyền cho người mua. 

Người mua có thể mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, nhưng bắt buộc phải tìm hiểu xem: Đất có hợp pháp không? Có tranh chấp không? Có nằm trong diện quy hoạch không?… Sổ đỏ thì có thể chờ, nhưng nguồn gốc của đất thì không thể không biết. Phải đảm bảo nguồn gốc đất minh bạch thì mới có cơ sở để chờ chủ đầu tư hoàn thành sổ đỏ.

Lưu ý: Để xác minh những thông tin trên, ngoài việc xác minh qua sổ đỏ người mua có thể tìm hiểu thông qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có đất.

Có thể nói việc mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ là bạn đang đối mặt với những rủi ro không hề nhỏ. Vì vậy, hãy thực sự cân nhắc khi đưa ra quyết định! Tham khảo thêm các bài viết về tư vấn mua bán bất động sản để có thêm kiến thức chi tiết trước khi thực hiện giao dịch mua bán. 

Xem thêm: Dự án đất nền có chủ đầu tư uy tín, pháp lý rõ ràng, minh bạch

>> Khu đô thị Trái Diêm 3

>> La Mer Đồng Hới

N.Phương (Tổng hợp)