Cách tính phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở chuẩn nhất hiện nay

Nắm rõ cách tính phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở chuẩn giúp bạn chủ động hơn trong việc chuẩn bị tài chính và đưa ra các quyết định đầu tư hợp ký. 

Vì vậy, trước khi chuyển đổi đất vườn sang đất ở, hãy tham khảo cách tính phí đơn giản và chuẩn xác ngay trong bài viết dưới đây cùng Homedy - nền tảng kết nối bất động sản đầu tiên tại Việt Nam.

Tính phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở thế nào cho chuẩn?

Căn cứ theo các cơ sở pháp lý gồm: Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 và Nghị định 198/2004/NĐ-CP, Nghị định Chính phủ số 45/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/4/2014; Thông tư của Bộ Tài chính số 76/2014/TT-BTC ban hành ngày 19/5/2014, cách tính phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân được xác định như sau:

1. Cách tính tiền sử dụng đất

- Trường hợp 01, đối với trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng một thửa đất đã có nhà ở

Theo quy định được nêu trong Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định Chính phủ số 45/2014/NĐ-CP, hai  trường hợp sau đây cần phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích gồm:

• Chuyển từ đất vườn, đất ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.

• Đất vốn có nguồn gốc là đất vườn, đất ao gắn liền nhà ở nhưng đã được người dân tách ra để chuyển quyền sử dụng. Hoặc, đất do đơn vị đo đạc từ trước ngày 01/7/2004 khi đo vẽ bản đồ địa chính đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Lúc này, phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở sẽ được tính theo công thức sau đây:

Số tiền sử dụng đất phải nộp = (Số tiền SD đất theo giá đất ở - Tiền SD đất theo giá đất nông nghiệp) x 50%

Tính phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở thế nào cho chuẩn? Ảnh minh họa

- Trường hợp 02: Chuyển đất nông nghiệp (được giao không thu tiền sử dụng đất) sang đất ở

Căn cứ tại Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, có thể xác định:

“Đất nông nghiệp được NN giao không thu tiền sử dụng đất chuyển sang đất ở. Lúc này, thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền SD đất tính theo giá đất ở với tiền SD đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định chuyển mục đích”.

Do đó, trong trường hợp này phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở được tính như sau:

Số tiền sử dụng đất phải đóng = (Số tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Số tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Tóm lại, tuy cách tính phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở có phần phức tạp nhưng bạn cũng không nên quá lo lắng. Lý do là vì số tiền cần đóng phí chuyển đổi đất sẽ do bên cơ quan thuế tính và thông báo cho người sử dụng đất. 

2. Phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở theo lệ phí trước bạ

Đối với lệ phí trước bạ, đối tượng nộp áp dụng là những trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được Ủy ban Nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.

Căn cứ theo Điều 5 Nghị định Chính phủ số 140/2016/NĐ-CP và khoản 2 Điều 1 Nghị định Chính phủ số 20/2019/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được xác định:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất quy định tại bảng giá đất x Tổng diện tích thực tế) x 0.5%

3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Đối với lệ phí cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất chỉ nộp phí này nếu được cơ quan chức năng cấp Giấy chứng nhận mới, tức là được cấp bìa sổ mới.

Trên thực tế, mỗi tỉnh thành sẽ có mức thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận khác nhau nhưng thông thường, phí đều dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

4. Phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở - Thẩm định hồ sơ 

Loại phí này do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Theo đó, người dân nên biết rằng không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này và nếu thu phí thì mức phí người dân phải đóng có thể khác nhau. 

Khi mua đất vườn, không nên quá tin vào lời người bán hứa hẹn về việc chuyển đổi sang đất ở

Cụ thể, phí thẩm định hồ sơ được quy định tại Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư Bộ Tài chính 85/2019/TT-BTC như sau: “Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy CN quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần - đủ nhằm đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền SD đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Áp dụng bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy CN và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của pháp luật”.

>> XEM THÊM: Đất thổ vườn là gì? Có nên mua đất thổ vườn để ở không?

Tính phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở cần lưu ý những gì?

Thông thường, nếu đất vườn đang thuộc quyền sử dụng của bạn thì thủ tục chuyển đổi sẽ đơn giản và ít rủi ro hơn. Tuy nhiên, nếu bạn đạn đang muốn mua đất vườn rồi mới chuyển đổi sang đất ở thì cần phải lưu ý một số điều sau:

• Thứ nhất, đất vườn mà bạn đang muốn mua đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) chưa và ai là người đang đứng tên. Nếu giao dịch mua bán đất vườn, chỉ có người chủ đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng mới được làm thủ tục chuyển đổi hợp lệ.
• Thứ hai, diện tích đất vườn bạn đang muốn mua có đang nằm trong thửa đất có nhà ở hoặc có thuộc đất nông nghiệp độc lập không? Ngoài ra, cần kiểm tra tính hợp pháp và nguồn gốc thửa đất đó.
• Thứ ba, nên tìm hiểu về tính quy hoạch đất tại khu vực thửa đất vườn đó. Bạn nên biết rằng, trong một số trường hợp, nếu thửa đất nằm trong quy hoạch các dự án thì có thể không được chuyển đổi mục đích sang đất ở được.

Như đã nói ở trên, tính phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở và xác định các vấn đề xung quanh mảnh đất muốn mua một cách cụ thể sẽ giúp bạn tránh được các rủi ro có thể gặp phải. Do đó, đừng quá tin lời người bán hứa hẹn, hãy kiểm tra kỹ càng trước khi giao dịch mua bán và thực hiện chuyển đổi đất vườn sang đất ở.

Và nếu bạn đang có nhu cầu mua bán nhà đất, đừng quên truy cập Homedy mỗi ngày để cập nhật những thông tin hữu ích!