Ba cách kiểm tra giá trị thật của nhà phố sau cơn sốt ảo

Trước tình trạng giá nhà đất nhiều nơi tăng “chóng mặt”, người mua nhà cần xem xét kĩ lưỡng khả năng khai thác kinh doanh từ bất động sản có xứng với số tiền bỏ ra không, trước khi xuống tiền.

Trong vài năm gần đây, thị trường bị nhiễu loạn khiến giá nhà phố bị đẩy tăng ảo.Với thâm niên lâu năm trong lĩnh vực tư vấn pháp lý nhà phố tại TP.HCM, chuyên gia Nguyễn Tấn Phong chia sẻ, hiện cứ 10 người tìm mua nhà đất thì có đến 9 người còn hoài nghi về giá nhà tăng ảo. Đây là hệ quả tất yếu sau những cơn sốt đất diễn ra dồn dập tại Sài Gòn trong các năm 2016-2017-2018.

Điều này tạo áp lực rất lớn cho bên mua trong quá trình thương lượng, chốt một mức giá hợp lý. Ông Phong chia sẻ nhà đầu tư có thể tham khảo 3 bước kiểm tra giá nhà ảo đến mức nào trước khi quyết định ngã giá mua.

Giá trị cao phải đi đôi với hiệu quả khai thác

Giá trị thật sự của một căn nhà phố có thể được thẩm định qua tính thương mại của bất động sản, cụ thể như giá trị kinh doanh, giá trị khai thác cho thuê dài hạn.

Trường hợp giá quá cao trong khi khả năng khai thác lại cực thấp, tức là tài sản này đang bị thổi phồng giá trị so với thực tế. Nếu bất động sản đang được cho thuê với lợi suất cao hơn gửi ngân hàng và đây là mức giá thuê ổn định thì nhà đầu tư có thể kiểm tra pháp lý và cân nhắc mua vào. Nhà đầu tư có thể khảo sát hiệu quả khai thác kinh doanh của căn nhà phố cần mua thông qua mốc tham chiếu với các bất động sản tương đồng đang hoạt động ở cùng khu vực.

Tọa lạc trên đường Trịnh Đình Trọng, quận Tân Phú, tiếp giáp quận 11 (TP.HCM), căn nhà phố có kích cỡ thuộc hạng mini, ngang 4m dài 5,58 m, tức diện tích đất chỉ vỏn vẹn 22,32 m2. Thế nhưng nhờ mảnh đất vuông vức, lại nằm trong hẻm xe hơi, pháp lý hoàn chỉnh, nên "căn nhà hộp diêm" vẫn lọt vào tầm ngắm của nhiều khách mua. Qua ba lần thay đổi hợp đồng đặt cọc, giá khởi điểm của căn nhà từ 2,57 tỷ đồng đã vươn lên ngưỡng gần 3 tỷ. Đây chỉ là một ví dụ cho việc giá bị đẩy cao dù chưa biết hiệu quả kinh doanh thế nào.

So sánh và đàm phán kĩ càng

Đầu tiên, bạn nên so sánh giá của căn nhà đang chào bán với ít nhất 3 vị trí bất kỳ cùng khu vực để tìm giá trung bình. Nếu vẫn chưa yên tâm và không có cảm giác chắc chắn, hãy mở rộng thêm phạm vi khảo sát ra thành 5-10 vị trí bất kỳ cùng khu vực. Đừng ngại mổ xẻ các lát cắt của thị trường vì mẫu so sánh giá càng nhiều thì độ chính xác càng cao. Sau khi so sánh, hãy mạnh dạn bước vào vòng đàm phán.

Các chuyên gia mua hàng thường có quy tắc vàng là "nếu bạn không hỏi điều mình muốn, bạn sẽ không bao giờ phát hiện ra sức mạnh đàm phán thực sự lớn đến đâu". Trong lần đầu tiên ngã giá, hãy mặc cả một mức giá thấp dưới trung bình của thị trường và chờ đợi phản ứng của bên bán. Những lần thương lượng tiếp theo, giá đặt mua có thể nhích lên nhưng luôn dưới mức đề nghị của bên bán. Đàm phán càng thận trọng và ngã giá càng thấp thì càng có cơ hội chống giá ảo.

Giá chào bán cần tương xứng với chi phí cơ hội

Những nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp và nhà đầu tư tổ chức luôn có bộ quy tắc tính chi phí cơ hội khi đứng trước một giao dịch lớn. Đối với căn nhà phố được chào bán giá rất cao đến mức gây hoài nghi là giá ảo, bài toán cần đặt ra là khi mua bất động sản này, chi phí cơ hội mất đi là bao nhiêu và liệu nó có xứng đáng để đặt cược?

Chi phí cơ hội được tiếp cận bằng nhiều khía cạnh. Đơn cử như, dòng tiền bỏ ra để mua tài sản sẽ mang lại lợi nhuận bao nhiêu so với gửi tiết kiệm và những cơ hội đầu tư khác? Trong trường hợp dùng đòn bẩy tài chính để mua căn nhà phố, lại mua phải giá ảo, khi lãi suất bước vào giai đoạn thả nổi, liệu có vỡ trận hay không?

Tốc độ tăng giá của tài sản này trong ngắn - trung và dài hạn ra sao? Lưu ý nếu căn nhà phố đã chạm giá kỷ lục, liệu khả năng tăng giá của nó còn hay không? Liệu có xảy ra tình trạng mua giá cao và chờ mãi không thể bán với giá cao hơn? Khi cần tiền để theo đuổi một cơ hội khác, thanh khoản của tài sản này nhanh hay chậm?

Rủi ro có thể xảy ra khi đổ tiền vào tài sản này là gì? Khi tính đến chi phí cơ hội, đừng chỉ nhắm đến kịch bản màu hồng mà cần tỉnh táo đưa ra kịch bản màu xám, thậm chí màu đen. Đặt tất cả lên bàn cân để phân nặng nhẹ trước khi chọn mặt gửi vàng. Nếu các chỉ số rủi ro lớn, điều này cũng đồng nghĩa với việc chi phí cơ hội rất lớn, không có lợi đối với nhà đầu tư cá nhân thiếu thông tin và non kinh nghiệm.

>>> XEM THÊM:

Nguyên nhân khiến người mua nhà để ở thường phải trả giá cao

Bỗng dưng mất nhà: Lưu ý không thể bỏ qua khi mua nhà chung cư

K.Phương - Homedy Blog

(Theo VnExpress)