Nhà dưới 30m2 có được cấp sổ đỏ không? Đây là câu trả lời chính xác nhất!

Bạn đang muốn mua nhà nhưng lo lắng về vấn đề pháp lý? Bạn không biết nhà dưới 30m2 có được cấp sổ đỏ không? Bài viết này sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc này một cách chi tiết và chính xác. Bạn sẽ hiểu rõ hơn về quy định pháp luật về diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ, điều kiện để nhà dưới 30m2 được cấp sổ đỏ, cũng như những rủi ro pháp lý khi mua nhà không có sổ đỏ. Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây để có được những thông tin hữu ích nhé.

Nhà dưới 30m2 có được cấp sổ đỏ không?

Tại các đô thị lớn như Hồ Chí Minh và Hà Nội, mật độ dân số ngày càng tăng cao, dẫn đến việc thiếu hụt đất ở cho người dân. Điều này đã tạo ra xu hướng xây dựng những ngôi nhà có diện tích nhỏ, thậm chí dưới 30m2.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp sổ đỏ nếu thỏa mãn hai điều kiện sau:

1. Thứ nhất, thửa đất được hình thành từ trước ngày văn bản quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành; 

2. Thứ hai, thửa đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Điều kiện cấp giấy chứng nhận bao gồm: thửa đất phải nằm trong khuôn viên quy hoạch xây dựng đã được duyệt; thửa đất phải có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên; việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất phải theo quy định về việc cấp phép xây dựng.

Như vậy, nhà dưới 30m2 có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng các yêu cầu của pháp luật. Việc có sổ đỏ sẽ giúp người dân chứng minh quyền sở hữu, bảo vệ lợi ích hợp pháp, giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp hay tặng cho người khác một cách thuận tiện và an toàn. 

Tuy nhiên, không phải tất cả các ngôi nhà dưới 30m2 đều có thể được cấp sổ đỏ, mà phải tuân theo các quy định của từng địa phương và từng thời điểm. Do đó, người dân cần tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi mua bán hay xây dựng nhà ở để tránh rủi ro và tranh chấp sau này.

Thủ tục làm sổ đỏ nhà dưới 30m2

Sau khi đã trả lời được câu hỏi nhà đất dưới 30m2 có được cấp sổ đỏ không, nếu bạn có nhu cầu xin cấp sổ đỏ cho nhà dưới 30m2, hãy cùng bất động sản Homedy tiếp tục tìm hiểu các quy định về hồ sơ thủ tục chi tiết nhé! 

Chuẩn bị hồ sơ làm sổ đỏ nhà dưới 30m2

Căn cứ theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, cá nhân, hộ gia đình, cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:

• Đơn xin cấp Giấy chứng nhận theo mẫu 04a/ĐK của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

• Hóa đơn và các chứng từ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm thuế, lệ phí khi đăng ký biến động đất đai (nếu có);

• Giấy tờ chứng minh rằng diện tích nhà đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu đã được hình thành trước khi Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định về diện tích tối thiểu;

• Các giấy tờ được quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể).

Quy trình cấp sổ đỏ nhà nhỏ hơn 30m2

Nhà dưới 30m2 có được cấp sổ đỏ không? Thủ tục cấp sổ cho nhà đủ điều kiện như thế nào?

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ 

Cá nhân, hộ gia đình chuẩn bị hồ sơ đầy đủ như đã hướng dẫn ở trên.

Bước 2: Nộp tại cơ quan có thẩm quyền

Cá nhân, hộ gia đình tiến hành nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Còn với các địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì cá nhân, hộ gia đình tiến hành nộp hồ sơ ở bộ phận một cửa cấp huyện.

• Trường hợp hồ sơ đầy đủ giấy tờ thì người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm điền thông tin vào Sổ tiếp nhận. Viết và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp có ghi rõ ngày trả kết quả

• Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa chính xác thì cán bộ cần thông báo và hướng dẫn nộp giấy tờ bổ sung trong thời hạn 03 ngày làm việc.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu 

Cá nhân, hộ gia đình sau khi nhận được thông báo của chi cục thuế có nghĩa vụ đóng các khoản phí theo thông báo gồm: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ (nếu có), tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ.

Bước 4: Nhận kết quả 

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại cấp xã.

>>> Xem ngay: Làm sổ đỏ hết bao nhiêu tiền? Chi phí làm sổ đỏ mới nhất!

[FAQ] Các câu hỏi thường gặp về nhà dưới 30m2

Nhà dưới 30m2 có được cấp phép xây dựng không?

Theo Luật Xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung 2020, người sử dụng có được cấp phép xây dựng nhà dưới 30m2 hay không phụ thuộc vào khu vực và vị trí xây dựng. 

Nếu nhà dưới 30m2 được xây dựng ở khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thì chủ nhà phải xin giấy phép xây dựng trước khi thi công. Nếu nhà dưới 30m2 được xây dựng ở khu vực không có quy hoạch trên, thì chủ nhà được miễn giấy phép xây dựng, chỉ cần thông báo với UBND địa phương. Tuy nhiên, trường hợp này không áp dụng cho nhà dưới 30m2 được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa. 

Nhà dưới 30m2 được xây mấy tầng?

Để trả lời câu hỏi này, bạn cần biết rằng quy định về số tầng và chiều cao xây dựng nhà ở phụ thuộc vào nhiều yếu tố, như diện tích lô đất, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng, lộ giới hẻm, quy hoạch khu vực… Các quy định này có thể khác nhau tùy theo từng địa phương. Bạn nên tham khảo các văn bản pháp luật của địa phương mình để biết chính xác. Theo tìm hiểu của homedy:

• Nếu lô đất có diện tích dưới 15m2 và tiếp giáp với hẻm, để cấp phép xây dựng một nhà dưới 30m2, chiều rộng mặt tiền của lô đất phải từ 3m trở lên. Nếu điều kiện này đạt được, các bạn sẽ được cấp phép xây dựng một tầng với chiều cao tối đa là 8,8m.

• Nếu lô đất có diện tích từ 15m2 đến nhỏ hơn 30m2 có chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lên và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên thì được xây cao nhất là 4 tầng + 1 tum, tổng chiều cao nhà chỉ được xây đến 12m.

• Ngoài ra, số tầng và chiều cao xây dựng còn phụ thuộc vào lộ giới hẻm. Theo quy định của TP.HCM, nếu hẻm lộ giới từ 3,5m trở lên thì được xây dựng tối đa 3 tầng (có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng), chiều cao không quá 15,6m. Nếu hẻm lộ giới nhỏ hơn 3,5m thì được xây dựng tối đa 3 tầng (không bố trí tầng lửng tại trệt, có thể bố trí mái che cầu thang tại sân thượng), chiều cao không quá 13,6m.

Các tỉnh, thành phố nào được cấp sổ đỏ cho nhà dưới 30m2?

Mỗi tỉnh, thành phố có thể có những quy định riêng về diện tích tối thiểu để cấp sổ đỏ cho nhà ở, dựa trên điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Vì vậy, bạn cần xem xét kỹ các quy định của tỉnh, thành phố mà bạn muốn mua nhà để biết được bạn có đủ điều kiện để cấp sổ đỏ hay không.

Tuy nhiên, homedy cũng tìm thấy một số thông tin về các tỉnh, thành phố đã có những quyết định về việc cấp sổ đỏ cho nhà dưới 30m2. Đó là:

• Thái Nguyên: Theo Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành ngày 08/09/2014, diện tích tối thiểu để cấp sổ đỏ cho nhà ở là 15m2.

• Tại Hà Nội, theo Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 08/9/2014, quy định về diện tích tối thiểu để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn TP Hà Nội, thì diện tích tối thiểu để cấp sổ đỏ cho nhà ở là 30m2.  

• TP.HCM: Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, tính đến ngày 20/4/2023, đã có 335 dự án phát triển nhà ở thương mại đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở (sổ hồng) trên địa bàn TP.HCM. Trong số này, có nhiều dự án có diện tích căn hộ từ 20m2 trở lên.

• Tại Đà Nẵng, theo Quyết định số 22/2019/QĐ-UBND ngày 18/7/2019 của UBND thành phố Đà Nẵng, quy định về diện tích tối thiểu để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, thì diện tích tối thiểu để cấp sổ đỏ cho nhà ở là 20m2. Do đó, hiện nay có thể cấp sổ đỏ cho nhà dưới 30m2 nếu thỏa mãn các điều kiện khác.

• … 

Diện tích dưới 30m2 không được cấp sổ đỏ tại các tỉnh/TP nào?

Diện tích dưới 30m2 là một vấn đề gây nhiều tranh cãi trong việc cấp sổ đỏ cho người dân. Theo Luật đất đai 2013, UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quy định diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ cho đất ở nông thôn và đô thị, phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. 

Tuy nhiên, không có một quy định chung cho cả nước về diện tích tối thiểu này, mà phụ thuộc vào từng tỉnh, từng khu vực và từng loại hình đất. Vì vậy, có những nơi diện tích dưới 30m2 vẫn được cấp sổ đỏ, nhưng cũng có những nơi không được.

Một số ví dụ về các tỉnh/TP có quy định diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ như sau:

• Tại Hà Nội, theo Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/12/2009 của UBND thành phố Hà Nội, diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ là 30m2/thửa. Nếu thửa đất có diện tích nhỏ hơn 30m2 nhưng được hình thành trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành (01/01/2010), thì vẫn được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, nếu thửa đất có diện tích nhỏ hơn 30m2 được hình thành sau ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành, thì không được cấp sổ đỏ.

• Tại TP Hồ Chí Minh, theo Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 15/12/2017 của UBND thành phố Hồ Chí Minh, diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ được chia thành 3 khu vực: khu vực 1 bao gồm các quận trung tâm có diện tích tối thiểu là 36m2/thửa; khu vực 2 bao gồm các quận ven có diện tích tối thiểu là 50m2/thửa; khu vực 3 bao gồm các huyện ngoại thành có diện tích tối thiểu là 80m2/thửa. Nếu thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của từng khu vực, thì không được cấp sổ đỏ.

• Tại Đà Nẵng, theo Quyết định số 22/2018/QĐ-UBND ngày 29/06/2018 của UBND thành phố Đà Nẵng, diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ là 40m2/thửa. Nếu thửa đất có diện tích nhỏ hơn 40m2 nhưng được hình thành trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành (01/08/2018), thì vẫn được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, nếu thửa đất có diện tích nhỏ hơn 40m2 được hình thành sau ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành, thì không được cấp sổ đỏ.

Như vậy, có thể thấy rằng, diện tích dưới 30m2 không được cấp sổ đỏ tại các tỉnh/TP nào phụ thuộc vào quy định của UBND cấp tỉnh tại địa phương đó. Đây là một trong những vấn đề cần được thống nhất và minh bạch hơn để bảo vệ quyền lợi của người dân trong việc sử dụng đất đai.

>>> Tham khảo: Diện tích tối thiểu để cấp sổ đỏ là bao nhiêu? Chi tiết 63 tỉnh thành

Nhà dưới 30m2 có được sang tên sổ đỏ không?

Theo quy định của pháp luật đất đai, diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ là 30m2. Tuy nhiên, đối với những thửa đất có diện tích nhỏ hơn 30m2 mà đã được hình thành từ trước ngày có hiệu lực của văn bản quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND cấp tỉnh, và có đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo pháp luật, thì người sử dụng đất vẫn được cấp sổ đỏ và có quyền sang tên, chuyển nhượng như bình thường. Điều này được quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 6 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP.

Tuy nhiên, nếu tự tách thửa đất mà có một hoặc nhiều thửa không đảm bảo các điều kiện do pháp luật quy định, như chiều rộng mặt tiền, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng, diện tích tối thiểu,… thì không được cấp sổ đỏ và không được sang tên, chuyển nhượng. Điều này được quy định tại khoản 2 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 2 Điều 6 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP.

Vậy, nhà dưới 30m2 có được sang tên sổ đỏ không phụ thuộc vào nguồn gốc hình thành của thửa đất và việc tuân thủ các quy định của pháp luật về điều kiện cấp sổ đỏ.

Có nên mua nhà dưới 30m2?

Mua nhà dưới 30m2 có phải là một lựa chọn khôn ngoan hay không? Đây là một câu hỏi mà nhiều người đang quan tâm khi muốn sở hữu một căn nhà riêng trong thành phố. Để trả lời cho câu hỏi này, chúng ta cần xem xét các ưu và nhược điểm của việc mua nhà dưới 30m2.

Ưu điểm của việc mua nhà dưới 30m2:

• Tiết kiệm chi phí xây dựng và sở hữu: Nhà dưới 30m2 có giá thành thấp hơn so với nhà phố mặt tiền đường hay các loại nhà ở khác. Bạn có thể dễ dàng tìm thấy những căn nhà nhỏ xinh trong các con ngõ hay khu chung cư mini với mức giá phải chăng. Ngoài ra, bạn cũng sẽ tiết kiệm được chi phí quản lý, bảo trì và thuế đất khi sở hữu một căn nhà nhỏ.
• Dễ dàng thiết kế và bố trí nội thất: Nhà dưới 30m2 có diện tích khiêm tốn nên bạn không cần phải lo lắng về việc thiết kế và bố trí nội thất quá phức tạp hay tốn kém. Bạn có thể sử dụng các giải pháp thông minh như tận dụng không gian cao, sử dụng đồ nội thất đa năng, tạo ra các khoảng xanh, ánh sáng tự nhiên… để làm cho căn nhà trở nên rộng rãi, thoáng đãng và tiện nghi hơn.  
• Phù hợp với nhu cầu của gia đình trẻ hoặc người độc thân: Nhà dưới 30m2 là một lựa chọn lý tưởng cho những gia đình trẻ mới ra riêng hay những người độc thân muốn có một không gian sống riêng biệt. Nhà nhỏ sẽ giúp bạn dễ dàng quản lý, vệ sinh và bảo vệ hơn. Bạn cũng sẽ có cơ hội gắn kết và chia sẻ với người thân hơn khi sống trong một không gian gần gũi và ấm cúng.

Nhược điểm của việc mua nhà dưới 30m2:

• Không có nhiều không gian để sinh hoạt và giải trí: Nhà dưới 30m2 có diện tích hạn chế nên bạn sẽ không có nhiều không gian để sinh hoạt và giải trí. Bạn sẽ khó khăn khi muốn tổ chức tiệc, sinh nhật hay đón tiếp khách. Bạn cũng sẽ không có nhiều lựa chọn để trang trí hay thay đổi nội thất theo sở thích. Nếu bạn có con nhỏ hay nuôi thú cưng, bạn cũng cần phải chú ý đến việc an toàn và vệ sinh cho không gian sống.
• Không thuận tiện cho việc kinh doanh hay cho thuê: Nhà dưới 30m2 thường nằm trong các con ngõ hay khu chung cư mini nên bạn sẽ khó có thể sử dụng để làm nơi kinh doanh hay cho thuê. Bạn sẽ gặp phải những hạn chế về vị trí, giao thông, an ninh hay pháp lý khi muốn khai thác một nguồn thu nhập từ căn nhà của mình. Bạn cũng sẽ khó có thể bán lại nhà với giá cao nếu có nhu cầu chuyển đổi.
• Vấn đề cấp sổ đỏ: Một trong những nhược điểm lớn nhất của việc mua nhà dưới 30m2 là bạn có thể không được cấp sổ đỏ. Theo quy định của pháp luật hiện hành, để được cấp sổ đỏ, người sử dụng đất phải đảm bảo đáp ứng các điều kiện theo từng trường hợp cụ thể. Tuy nhiên, trong quy định này không có quy định về diện tích tối thiểu được cấp sổ đỏ. Vậy thì nhà dưới 30m2 vẫn có thể được cấp sổ dựa vào quy định cụ thể của từng địa phương nơi có đất. 

Trên đây, Homedy đã giải đáp cho bạn thắc mắc nhà dưới 30m2 có được cấp sổ đỏ không cũng như hồ sơ, thủ tục cấp sổ đỏ nhà có diện tích dưới 30m2. Hy vọng đã mang đến các thông tin hữu ích dành cho bạn. Truy cập Homedy.com để đón đọc các nội dung pháp lý nhà đất hữu ích khác!

Loan Nguyễn