Cơn sốt đất nền TP.HCM bỗng dưng quay đầu giảm nhiệt, nguyên nhân do đâu?

Theo ghi nhận mới nhất, tại những điểm “nóng” về đất nền vùng ven không còn nhộn nhịp như cách đây hơn 2 tháng. Các nhà đầu tư “gom” quỹ đất lớn đang tìm cách chuyển nhượng để tháo vốn.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu cho rằng: cơn sốt ảo giá đất nền phân lô, tách thửa hợp pháp, kể cả phân lô đất nông nghiệp trái phép xảy ra tại một số quận ven và huyện ngoại thành hiện nay đã được kiểm soát và hạ nhiệt.

Cơn sốt này chỉ xảy ra cục bộ ở phân khúc đất nền phân lô, còn phân khúc căn hộ chung cư là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản vẫn diễn ra bình thường, không có hiện tượng sốt giá, ông Châu cho biết thêm.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam, cho biết dựa trên tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế và thu nhập bình quân đầu người hiện nay ở mức 2.000 đến 2.500 USD/người/năm thì có thể đưa ra kết luận thị trường bất động sản đang tăng trưởng "nóng".

Ông Khương khẳng định rằng: "Tôi từng đi xe máy đi mua đất, có những nơi tháng trước 600 -700 triệu đồng một lô thì tháng sau tăng gấp đôi", ông Sử Ngọc Khương nói. Theo ông Khương, giá bất động sản tăng "nóng" thời gian qua có nhiều yếu tố, trong đó có sự đẩy giá của những môi giới. 

Một cán bộ quản lý của Sở Xây dựng TP.HCM cũng thừa nhận rằng thời gian sau tết âm lịch tại một số vùng ven TP.HCM bỗng dưng sốt lạ thường nhưng 2 tháng gần đây đã dần giảm nhiệt. "Hiện tượng giá đất nền ở khu Đông tăng trên 70 - 200% thời gian qua không thể là giá trị thực mà là giá ảo. Hiện tượng này là do nhà đầu tư nghe lời đồn thổi của môi giới, tạo ra hiệu ứng đám đông để hưởng lợi nhuận chênh lệch khiến cho giá nhà đất tăng ảo”.

Từ giữa năm 2017, tại Củ Chi và Cần Giờ, môi giới dựa vào thông tin các dự án "khủng" sắp được triển khai tại hai nơi này và tranh nhau làm giá đất. Lý do cơn sốt đất tái diễn được cho rằng do nhiều sàn môi giới gom đất vào để bán kiếm lời. Nhưng khi những thông tin họ đưa ra không đúng sự thật thì lập tức thị trường quay đầu.

"Nếu nói thị trường giảm sốt cũng không đúng, chỉ là đang có sự điều chỉnh lại cho phù hợp với nhu cầu. Trước đây các cò đất gom hết đất nền, đất nông nghiệp trong dân để phân lô bán nền, nhưng khi chính quyền địa phương siết chặt thì đối tượng này chịu thiệt hại nặng nề do không đẩy được hàng. Còn những dự án chính quy, giấy tờ rõ ràng vẫn có tốc độ giao dịch khá tốt", ông Ngọc Nam, giám đốc công ty đầu tư nhà đất TNH cho biết.

Xem thêm: Quy hoạch Phú Quốc theo định hướng đặc khu sẽ như thế nào?

Đại diện một sàn giao dịch có tiếng cho biết, quỹ đất Củ Chi còn khá nhiều, tuy nhiên thời gian qua phần lớn nhà đầu tư mua lướt sóng. Rủi ro có thể xảy ra là nhiều người "ra hàng" không kịp, cùng lúc thị trường quay đầu buộc nhà đầu tư phải chốt lời hoặc cắt lỗ.

Còn đối với những nhà đầu tư kiểu lướt sóng, nếu phải vay ngân hàng thì áp lực rất lớn nên buộc họ phải bán với bất cứ giá nào.

 Đất nền tại tỉnh lộ 8 huyện Củ Chi thời điểm sốt lên đến gần 9 triệu đồng/m² nay chỉ còn 7 triệu đồng/m²; khu vực xã Phước Vĩnh An giá từ 10 - 11,5 triệu đồng đã giảm xuống còn khoảng 9 - 11 triệu đồng/m². Khu vực xã Nhuận Đức, giá đất giảm khá mạnh từ mức 4 - 5 triệu đồng/m², giờ chỉ còn khoảng 2,5 - 3,4 triệu đồng/m².

Mức giá bán đất nền tại quận Thủ Đức, một vài vị trí thuộc quận 9, huyện Cần Giờ so với hồi giảm từ 3-7 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Tại huyện Củ Chi đang có một cuộc "tháo chạy" của giới đầu cơ vì giao dịch rất ảm đạm. Trên nhiều tuyến đường, các thông tin rao bán còn cho thấy một nền đất có diện tích 150m2 giờ chỉ còn giá từ 379 - 699 triệu đồng/nền, so với 1,2 tỷ đồng hồi cuối năm 2017.

>>> Xem thêm: Sốt đất bất ngờ 'ghé thăm' nhiều vùng hẻo lánh

Một cò đất tại huyện Củ Chi hướng dẫn xem qua một số nền đất cách khu địa đạo Củ Chi khoảng 4km, cho biết giá đất ở đây đang khá mềm so với nhiều tháng trước. Khi được hỏi vì sao giá đất lại giảm mạnh trái ngược với các thông tin trước đây, chị Hương cho rằng những lô đất đang rao bán là do người dân cần tiền trả nợ hay đi nước ngoài định cư. Chị Hương cũng cho biết thêm do một vài người thua độ bóng đá với số tiền lớn nên cần bán đất gấp trả nợ.

>>> Xem thêm: ​​​​​​​Lùi thông qua đặc khu, nhà đất Vân Đồn sẽ ra sao sau “cơn sốt'?

Song song đó, giám đốc một sàn môi giới nhà đất tại quận Thủ Đức cũng cho rằng tính đến nay thị trường đất nền đã trải qua 3 "cơn sốt" ảo.

- Cơn sốt thứ nhất thời điểm 2005-2007, giá đất tại khu Đông chào bán từ 3-5 triệu đồng/m2 "nhảy" lên đến gần 10 triệu đồng/m2.

- Cơn sốt thứ 2, giai đoạn 2008-2012, cơn sốt đất nền lên đến đỉnh điểm khi giá đất tại một số quận tăng không có điểm dừng, từ 15 triệu đồng/m2 lên đến 25-30 triệu đồng/m2.

- Cơn sốt thư 3 là hiện nay, đất được chào bán có khi lên đến 45-60 triệu đồng/m2 thuộc một số vị trí có hạ tầng giao thông kết nối tốt.

"Tuy nhiên, trong tất cả những lần tăng giá trên, người mua thì rất ít mà đất đều do các nhà đầu cơ thâu tóm và làm giá. Tại một số khu vực vùng ven TP.HCM mấy tháng gần đây có mức giao dịch không cao so với căn hộ chung cư bởi số lượng lớn do các đầu nậu sở hữu, chào giá khá cao để đẩy hàng nhanh ra thị trường. Đến khi khách hàng quay lưng thì những đối tượng này sẽ ‘ngã ngựa’ do không bán được đất, không có tiền trả lãi các khoản vay nên lập tức giảm giá mạnh. Theo quan sát của tôi, giao dịch đất nền đã chững lại, giá bắt đầu giảm", vị này nói thêm.

Việc rút lui của các nhóm môi giới, đầu tư lướt sóng không tác động nhiều đến giá BĐS trên thị trường. Nhưng kết hợp với việc thắt chặt tín dụng BĐS giảm tỷ lệ vay trên giá trị sản phẩm nhưng lại có xu hướng giảm lãi suất đã cho thấy phần lớn sản phẩm BĐS hiện tại đều được mua dựa theo nhu cầu thực và tài chính thực của khách hàng.

Dù thị trường đang có những dấu hiệu trầm lắng, nhưng đó chính là động thái của sự bền vững và sẵn sàng cho quá trình phát triển vượt bậc theo đúng tiềm năng của nó.

Hà Mai