Chuyển đổi mục đích sử dụng đất và những quy định cần biết

Hiện nay, có rất nhiều người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất với nhiều lý do khác nhau. Nhưng có phải trường hợp nào cũng được phép thực hiện? Thủ tục giải quyết ra sao, trong thời gian bao lâu? Và chi phí để chuyển là bao nhiêu tiền?... Thì không phải ai cũng biết. Hãy cùng homedy tìm hiểu qua bài viết sau.

Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-1
Chuyển đổi  mục đích sử dụng đất là gì?

Chuyển mục đích sử dụng đất hiện chưa có khái niệm cụ thể nào trong Luật đất đai 2013 mà chỉ đề cập đến căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép và không cần phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Vậy có thể hiểu đơn giản chuyển mục đích sử dụng đất là thay đổi mục đích sử dụng của mảnh đất so với ban đầu bằng các quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không cần phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 52 Luật đất đai quy định việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trên cơ sở các căn cứ sau đây: 

  • Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

  • Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất

Theo Điều 59 Luật đất đai 2013, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau : 

  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với tổ chức 

  • Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0.5ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

Lưu ý: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện không được ủy quyền.

Khi nào chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép?

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong một số trường hợp nhất định, việc phép chuyển đổi được quy định tại khoản 1, điều 57 Luật đất đai 2013 như sau:

chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-2
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Nếu bạn cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hãy xem miếng đất của mình có đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên hay không. Nếu không nằm trong đó, bạn không cần thực hiện quy trình và thủ tục chuyển đổi. Cụ thể là các loại đất trồng cây lâu năm sang đất nông nghiệp, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản sang đất trồng cây lâu năm, chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp hay đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản hoặc đất trồng cây hàng năm.

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Theo quy định chuyển mục đích sử dụng đất, có đưa ra các trường hợp chuyển mục đích không phải xin phép. Cụ thể, theo Khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì trong 05 trường hợp sau đây, khi chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động:

(1) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

(2) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

(3) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

(4) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

(5) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất đầy đủ, chi tiết cho từng đối tượng

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân

chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-3
Quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân

Với cá nhân hoặc hộ gia đình, quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ được thực hiện theo trình tự sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ, thủ tục

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT. Cụ thể:

  • Bạn cần làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 1 ở Thông tư này theo quy định để xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

  • Chuẩn bị giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất…

Ngoài ra khi nộp hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền cần xuất trình thêm thẻ căn cước công dân nếu được cơ quan yêu cầu.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Bạn sẽ tiến hành nộp hồ sơ tại Phòng tài Nguyên và Môi trường tại nơi mình sinh sống.Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Xử lý và giải quyết hồ sơ

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

a) Các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này;

b) Biên bản xác minh thực địa;

c) Bản sao bản xác minh dự án

d) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;

đ) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

e) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.

Bước 4: Trả kết quả 

 Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức

Với các tổ chức, quy trình thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:

chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-4
Tổ chức chuyển mục đích sử dụng đất cần đảm bảo xin phép và làm thủ tục theo quy định

 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Các tổ chức sẽ cần chuẩn bị hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

Văn bản đã được thẩm định cho phép thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất dự án…

Bước 2: Nộp hồ sơ lên Phòng Tài nguyên và Môi trường

Tổ chức cũng tiến hành nộp hồ sơ lên Phòng Tài nguyên và Môi trường để xét duyệt hồ sơ. Trường hợp hồ sơ thiếu sẽ được thông báo cho tổ chức để bổ sung. Sau đó được hướng dẫn nghĩa vụ nộp lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng.

Bước 3: Xử lý và giải quyết hồ sơ

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

a) Các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này;

b) Biên bản xác minh thực địa;

c) Bản sao bản xác minh dự án

d) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;

đ) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

e) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Trả kết quả hồ sơ

 Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính

Tổng hợp các câu hỏi liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Diện tích tối thiểu chuyển mục đích sử dụng đất là bao nhiêu?

Hiện nay, theo quy định chuyển đổi mục đích sử dụng đất không có quy định cụ thể về diện tích đất tối thiểu thì mới được chuyển mục đích sử dụng đất, mà tùy thuộc vào tình hình thực tế thì Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất..

Có được chuyển mục đích sử dụng đất không phù hợp quy hoạch không?

Điều 49 Luật đất đai 2013 sửa đổi bổ sung năm 2018 quy định, đất thuộc quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, nếu không bị thu hồi đất, người sử dụng đất thuộc quy hoạch phải tuân theo mục đích sử dụng đất đã được cơ quan cấp huyện quy định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất gồm những gì?

Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất cơ bản gồm có: 

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng).

Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Theo quy định, các loại chi phí, thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất cơ bản gồm những loại phí sau :

  • Tiền sử dụng đất, trong đó: 

Trường hợp 1: Nộp 50% số tiền sử dụng đất

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở

Trường hợp 3: Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

  • Lệ phí cấp Giấy chứng nhận Mức nộp : Từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp.

  • Lệ phí trước bạ

Nghị định 20/2019/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, quy định tỷ lệ phần trăm lệ phí trước bạ nhà, đất là 0.5%.

Lệ tính phí trước bạ  = 0.5% x (bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất x Diện tích)

>>> XEM NGAY: Cập nhật giá đất vườn lên thổ cư mới nhất

Thời gian chuyển đổi mục đích sử dụng đất là bao lâu?

chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-5
Thời gian chuyển đổi mục đích sử dụng đất

 

Theo Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày,

- Được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;

- Không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;

- Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;

- Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

- Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.

- Thời gian thực hiện đồng thời nhiều thủ tục hành chính về đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá tổng thời gian thực hiện các thủ tục đó theo các quy định trên.

Trường hợp nào được giảm/miễn tiền chuyển mục đích sử dụng đất

Theo các nghị định mới về chuyển mục đích sử dụng đất các trường hợp được miễn tiền chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại  Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP , cụ thể : 

– Người có công với cách mạng:

+ Những người hoạt động cách mạng trước ngày 01/01/1945

+ Những bà mẹ Việt Nam anh hùng;

+ Những anh hùng Lực lượng vũ trang nhân dân;

+ Những anh hùng Lao động trong thời kỳ kháng chiến;

+ Những thương binh

+ Thân nhân của liệt sĩ đang được hưởng trợ cấp tuất nuôi dưỡng hằng tháng.

– Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở những vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn 

Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định những đối tượng được giảm tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, là : 

– Người có công với cách mạng

+ Những người hoạt động cách mạng từ ngày 01/1/1945 đến ngày khởi nghĩa tháng Tám năm 1945

+ Những thương binh

+ Những người hoạt động cách mạng, hoạt động kháng chiến, bảo vệ Tổ quốc, làm những nghĩa vụ quốc tế bị địch bắt tù, đày.

+ Những người được tặng hoặc người trong gia đình được nhà nước tặng Kỷ niệm chương “Tổ quốc ghi công” hoặc là Bằng “Có công với nước” trước cách mạng tháng Tám năm 1945, những người được tặng hoặc người trong gia đình được nhà nước tặng Huân chương kháng chiến.

Trên đây homedy đã giúp bạn hiểu được các vấn đề liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hy vọng bạn đã nắm rõ quy định, điều kiện, thủ tục và những vấn đề liên quan khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Để đọc thêm nhiều tin tức về bất động sản mới nhất, hãy ghé thăm homedy thường xuyên nhé!

 

TIN CÙNG CHUYÊN MỤC

Mẫu hợp đồng mua bán đất viết tay ngắn gọn, chuẩn nhất

Hợp đồng mua bán đất viết tay là văn bản không thể thiếu trong các giao dịch nhà đất. Nhờ tính đơn giản, dễ thực hiện mà kiểu hợp đồng này rất phổ biến. 

Diên Niên là gì? Ý nghĩa tốt xấu khi xây nhà hướng Diên Niên

Diên Niên là gì? Ý nghĩa tốt xấu khi xây nhà hướng Diên Niên sẽ được Homedy đề cập trong bài viết dưới đây, bạn có thể tham khảo thêm!

Mẫu giấy cho đất viết tay hợp pháp, mới nhất

Mẫu giấy cho đất viết tay chuẩn 2024 dưới đây được Homedy tổng hợp lại, bạn có thể tham khảo.

Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng đơn giản, đầy đủ điều khoản pháp lý

Nhu cầu thuê mặt bằng cửa hàng, mặt bằng văn phòng mỗi ngày một tăng khiến những bản hợp đồng thuê mặt bằng càng trở nên thông dụng. Vậy làm thế nào để viết mẫu hợp đồng thuê mặt bằng 2024 nhanh chóng nhất mà vẫn đảm bảo tính pháp lý? Hãy tham khảo những nội dung dưới đây cùng Homedy.

Lộ giới là gì và cách xác định lộ giới?

Lộ giới là gì? Đây là một khái niệm quan trọng trong quy hoạch đô thị, liên quan đến phần đất được phép xây dựng công trình và phần đất dành cho đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật và không gian công cộng. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giải thích chi tiết về lộ giới, cách xác định lộ giới và các quy định về lộ giới theo luật xây dựng. Bạn sẽ hiểu rõ hơn về lộ giới và cách áp dụng nó trong thực tế. Hãy cùng theo dõi nhé!

    Mở App