Cách định giá nhà chung cư chuẩn nhất cho nhà đầu tư, tăng khả năng sinh lời

Nhà môi giới - 2 tháng trước

Cũng giống như các loại hình bất động sản khác, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá thành chung cư. Chúng ta có thể thấy có những dự án giá căn hộ ở mức 25 triệu đồng/m2 nhưng nhiều dự án có mức giá gấp đôi thậm chí gấp 3. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư lúng túng trong cách định giá nhà chung cư, dưới đây là cách đánh giá chuẩn và mới nhất!

1. Lưu ý khi thẩm định giá chung cư

Trong cách định giá nhà chung cư, người mua/ nhà đầu tư cần chú ý các thông tin:

1.1. Xem xét giá thành cơ bản của căn hộ

Giá thành cơ bản có thể là cơ sở tính giá thực tế của căn hộ. Công thức tính giá thành cơ bản = (giá đất + giá xây dựng) : diện tích sàn thương phẩm.

xay-dung-chung-cu
Giá thành căn hộ phụ thuộc vào giá đất + giá xây dựng

Tuy nhiên, hầu hết nhà đầu tư đều khó khăn khi xác định giá đất thực tế. Bởi nó còn khác biệt về chất lượng, vị trí dự án. Ở những khu vực đắc địa thì giá càng cao. Đồng thời giá thành xây dựng cũng phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như nhân công, vật tư... Hiện nay giá thành xây dựng ở mức bình quân tham khảo là 9-16 triệu đồng/m2.

Bước thẩm định giá căn hộ này thường dùng cho các chuyên gia bất động sản, người có kinh nghiệm về đầu tư và nghiên cứu thị trường.

1.2. Định giá thương hiệu nhà thầu

Thương hiệu nhà thầu (chủ đầu tư) có thể định giá. Và giá đó cũng có cảnh hưởng nhất định đến giá căn hộ. 

Công thức được truyền tai nhau khi định giá nhà chung cư là giá thành nhân hệ số 1-1,2 tuỳ theo uy tín chủ đầu tư. Theo đó, nếu căn hộ mà bạn định mua là của chủ đầu tư có tiếng, uy tín trên thị trường thì sẽ nhân 1,2. Với các chủ đầu tư nhỏ lẻ, chưa có nhiều tiếng tăm thì chỉ nhân với 1.

nha-thau-uy-tin
Giá căn hộ sẽ phụ thuộc vào mức độ uy tín của nhà thầu

1.3. Độ nóng của dự án căn hộ

Phần lớn độ nóng của dự án căn hộ sẽ phụ thuộc vào khu vực xây dựng và tiện ích hiện hữu. Vì vậy, những nơi tập trung dân cư hiện hữu đông đúc thường đi kèm với tiện ích giá thành cao. 

Đặc biệt, những căn hộ có cảnh quan đẹp, dịch vụ đầy đủ như: siêu thị, bệnh viện, văn phòng, trường học... thường có mức giá sẽ cao hơn so với các căn hộ khác. Căn hộ càng được đánh giá cao về những tiện ích mang lại cho người dân, được nhiều người tìm kiếm sẽ có mức giá "nhích" hơn với các căn hộ khác cùng khu vực.

1.4. Ước tính lợi nhuận đầu tư

Đã là một nhà đầu tư thì việc ước tính lợi nhuận luôn được đặt lên hàng đầu. Bạn nghĩ đầu tư vào căn hộ này có thể sẽ lời bao nhiêu? Liệu căn hộ này có tiềm năng kinh tế trong tương lai hay không? Riêng với thị trường căn hộ trung cấp và cao cấp, lợi nhuận kỳ vọng của các nhà đầu tư đang ở mức 1,4 - 1,5 tổng vốn ban đầu.

loi-nhuan
Nhà đầu tư nên ước tính mức lợi nhuận có thể đạt được khi đầu tư căn hộ

1.5. Dự đoán chi phí để bán được căn hộ

Không phải bạn cứ mua căn hộ là có thể dễ dàng bán lại. Vì vậy, bạn cần lên kế hoạch bán hàng để tiếp cận lượng lớn khách hàng. Và theo các nhà đầu tư chuyên nghiệp, các trang website bất động sản như Homedy.com luôn là lựa chọn hàng đầu, bởi Homedy mang đến nhiều ưu điểm như: 

- Tiết kiệm chi phí marketing

- Lượng người dùng, người tìm kiếm bất động sản lớn

- Dễ dàng so sánh mức giá các căn hộ cùng địa điểm, phân khúc...

Những ưu điểm này giúp căn hộ bạn đăng bán tiếp cận lượng lớn khách hàng, tiết kiệm thời gian, chi phí giao dịch.

2. Các phương pháp thẩm định giá chung cư

3 cách tiếp cận thẩm định giá chung cư phổ biến là:

(1). Cách tiếp cận từ thu nhập: phương pháp vốn hóa trực tiếp;

(2). Cách tiếp cận từ thị trường: phương pháp so sánh

(3). Cách tiếp cận từ chi phí: phương pháp chi phí.

Đối với cách thẩm định giá nhà chung cư thì phương pháp vốn hóa trực tiếp theo cách tiếp cận từ thu nhập là chủ yếu vì chung cư thuộc loại hình bất động sản đầu tư. Bên cạnh đó qua phân tích các chung cư tương tự lân cận thẩm định viên rút ra được tỷ suất vốn hóa, từ đó áp dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp là phù hợp nhất.

Trường hợp nhà chung cư dự kiến xây dựng hoặc xây mới thì có thể áp dụng phương pháp chi phí (do hao mòn, mất giá chưa đáng kể) nhưng phải kiểm tra lại kết quả tìm được bằng các phương pháp từ cách tiếp cận từ thu nhập. Phương pháp so sánh trong thẩm định giá nhà chung cư thường được ít sử dụng vì phần lớn số vốn đầu tư vào loại hình bất động sản này là vốn ngân hàng, mà lãi suất và các điều kiện thanh toán có nhiều thay đổi. Tuy nhiên, phương pháp so sánh cho biết các thông tin, số liệu nhà chung cư lân cận để từ đó áp dụng các phương pháp từ cách tiếp cận thu nhập.

Thẩm định giá nhà chung luôn đòi hỏi kỹ năng chuyên môn cao, hiểu biết về lĩnh vực bất động sản và phải luôn tuân thủ đầy đủ tiêu chuẩn thẩm định giá.

3. Thông tin số liệu phục vụ thẩm định giá nhà chung cư

Khi ước tính tòa nhà cao tầng, nhiệm vụ thẩm định viên phải giải quyết vấn đề liên quan đến giá trị, do đó phải thu thập phân loại những thông tin, số liệu giúp ích cho giải quyết vấn đề ước tính giá trị chung cư. Những thông tin số liệu cùng loại cần phải thu thập , phân loại, phân tích, diễn giải và rút ra kết luận. Thẩm định giá tòa chung cư cần thu thập những thông tin sau:

a, Thông tin kinh tế vĩ mô về tỉnh, thành phố, quận, huyện khu vực có chung cư

b, Thông tin số liệu về môi trường xung quanh chung cư: mạng lưới giao thông, chợ, siêu thị, bãi đỗ xe, an ninh, trường học, khu vui chơi giải trí...

c, Đặc điểm vật lý, tự nhiên của chung cư thẩm định giá: Số liệu về diện tích, pháp lý, tiện ích, nền móng, tầng hầm, cửa đi, lối thoát hiểm, tường, hệ thống điện nước, thang máy, gara, tuổi đời chung cư (với căn hộ thứ cấp)

d, Thông tin số liệu về các chung cư tương tự, lân cận: Để ước tính tòa nhà chung một cách chính xác thẩm định viên phải thu thập, phân tích diễn giải thông tin số liệu về các chung cư tương tự, gần giống ở khu vực lân cận. Dưới đây là một số thông tin, số liệu về các chung cư có thể so sánh mà thẩm định cần thu thập, phân tích đối chiếu: chung cư cùng khu vực, chi phí, tiện ích, giá bán...

e, Số liệu về thu nhập từ việc bán hoặc cho thuê, chi phí duy tu vận hành và bảo dưỡng chung cư:

Thu nhập từ tiền thuê: Người thẩm định cần phải tìm hiểu về thị trường thuê nhà chung cư với giá thuê thị trường, kết hợp với việc thu thập thông tin từ các cuộc điều tra khảo sát của các cơ quan thống kê một cách chính xác nhất.
Thất thu do căn hộ bỏ trống và nợ khó đòi: Khảo sát xem tỉ lệ căn hộ trống hàng năm qua các nguồn thông tin tin cậy
Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng: Xem xét bảng cân đối tài chính hàng năm của chung cư.

4. Nguồn thu thập thông tin, số liệu

Nguồn thông tin, số liệu có vai trò đặc biệt quan trọng trong thẩm định giá chung cư. Vì vậy việc thẩm định viên cần thu thập, phân tích một cách chính xác nhất những thông tin đã thu thập được.

thong-tin-thu-thap
Nguồn thông tin thu thập giúp định giá chung cư

Thông tin về thành phố khu vực: Thông tin từ các đơn vị truyền thông, thống kê kinh tế xã hội, doanh nghiệp bất động sản
Thông tin khu vực lân cận: Khảo sát thực tế tại khu vực
Thông tin mô tả bất động sản: Khảo sát thực tế và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản vẽ công trình.
Thông tin về chung cư so sánh: Thu thập từ các đơn vị truyền thông, công ty bất động sản, tờ báo có uy tín
Thông tin về các khoản thu thập và chi phí từ chung cư: thu thập từ chủ đầu tư, người dân trong chung cư.

Trên đây là cách định giá nhà chung cư cơ bản cho các nhà đầu tư tham khảo. Hiện nay, giá căn hộ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, vì vậy nhà đầu tư cần tìm hiểu để có thể định giá được đầy đủ và chính xác nhất!

N.Phương (Tổng hợp)

Theo Homedy Blog Nhà môi giới

BẠN CÓ BẤT ĐỘNG SẢN
CẦN BÁN HOẶC CHO THUÊ?

Hãy để Homedy giúp bất động sản của bạn tiếp cận tới hàng triệu khách hàng tiềm năng

TIN CÙNG CHUYÊN MỤC

10 điểm không thể thiếu của một môi giới bất động sản giỏi

Lĩnh bất động sản hiện nay có rất nhiều đối tượng tham gia, có thể kể đến như: thẩm định viên, kiểm tra nhà, quản lý tài sản, nhà thầu, ngân hàng, nhân viên cho vay thế chấp, các cơ quan chính phủ, người mua và người bán tiềm năng. Và những người chịu trách nhiệm điều phối quá trình giao dịch, có mối quan hệ liên kết với các đối tượng trên chính là nhà môi giới và các đại lý bất động sản.

4 ngày trước

Sức hút từ nghề môi giới cho thuê nhà đất và bí quyết thành công!

Nghề môi giới cho thuê nhà đất đang ngày càng phát triển bởi nó mang lại nguồn thu nhập khá tốt cho những người tham gia. Tuy nhiên, nhiều người mới bước chân vào lĩnh vực cho thuê này thường khá lúng túng trong việc chọn hướng đi phù hợp. Hiểu được tâm lý đó, chuyên gia môi giới bất động sản tại Homedy sẽ chia sẻ bí quyết môi giới cho thuê nhà hiệu quả nhất!

1 tuần trước

Các tuổi được lộc buôn bán bất động sản trong năm 2021

Người ta hay dùng các từ như "duyên", "mát tay" để chỉ những người thành công trong đầu tư bất động sản. Theo các chuyên gia phong thủy, những người đầu tư bất động sản thành công thường tuân theo nguyên tắc Thiên thời - Địa lợi - Nhân hòa để đảm bảo tài sản sinh lời trong tương lai. Vậy năm 2021, những tuổi nào được lộc buôn bán nhà đất?

1 tuần trước

Tổng hợp kiến thức cơ bản về Digital Marketing bất động sản

Hầu hết các nhà môi giới bất động sản đều hiểu được nguyên tắc muốn phát triển trên con đường môi giới, cần tái đầu tư tiền hoa hồng kiếm được vào marketing, đặc biệt là Digital Marketing - tiếp thị online. Tuy nhiên, không phải ai cũng nhận ra được vấn đề đầu tư như thế nào để mang lại hiệu quả? Bài viết sau sẽ hướng dẫn bạn chi tiết!

3 tuần trước

Cách xây dựng ngân sách marketing cho môi giới bất động sản hiệu quả

Trong thời đại 4.0, tiếp thị online (marketing) là một hoạt động quan trọng để môi giới bất động sản có thể tiếp cận với khách hàng tiềm năng. Nó cũng giúp các đối tượng khách hàng mục tiêu có thể nhận ra rằng sản phẩm mà bạn cung cấp phù hợp với họ. Vậy bạn nên bỏ bao nhiêu tiền cho ngân sách marketing bất động sản để mang lại hiệu quả tốt?

1 tháng trước

Nên xây phòng trọ bao nhiêu m2, dự toán chi phí đầu tư chi tiết!

Đầu tư nhà trọ cho thuê hiện nay đang là phương án đầu tư thông minh, ổn định và tính an toàn cao. Nếu bạn đang có ý định đầu tư vào hình thức kinh doanh lợi nhuận lâu dài này, bạn có thể tìm hiểu thêm về nên xây phòng trọ bao nhiêu m2 và chi phí bao nhiêu? Tất cả sẽ được giải đáp chi tiết qua bài viết!

1 tháng trước

7 mẹo làm việc với khách hàng khó tính cho môi giới bất động sản

Nhóm khách hàng khó tính luôn là một phần trong kinh doanh bất động sản. Cách làm việc với nhóm khách hàng này cũng đòi hỏi môi giới bất động sản cần chuẩn bị những kiến thức, kinh nghiệm riêng.

1 tháng trước

Trả lời 3 câu hỏi này, nhà đầu tư dễ dàng chọn được kênh marketing BĐS chất lượng

Marketing BĐS là một hoạt động "bắt buộc" nếu các nhà đầu tư muốn bán nhanh và được giá bất động sản của mình. Tuy nhiên đứng trước tình trạng ngày càng nhiều kênh marketing phát triển khiến các nhà môi giới, đại lý, nhà đầu tư đã gặp không ít khó khăn trong việc lựa chọn kênh chất lượng.

1 tháng trước

Mẫu kịch bản sale phone đất nền thu hút khách hàng từ 30 giây đầu

Có nhiều môi giới hoàn thành hàng trăm cuộc gọi theo data khách hàng mỗi ngày nhưng vẫn không có kết quả tốt. Bạn nghĩ mình đã làm đúng cách chưa? Bạn đã thực sự có được một kịch bản sale phone đất nền, bất động sản chất lượng?

1 tháng trước

Phí môi giới nhà đất 2021 là bao nhiêu?

Phí môi giới nhà đất được những người tham gia vào quá trình mua bán bất động sản quan tâm rất nhiều. Vậy khoản tiền dịch vụ này là gì? Phí môi giới nhà đất 2021 là bao nhiêu? Hãy cùng Homedy.com tìm hiểu trong bài viết dưới đây.

1 tháng trước

BẠN CÓ BẤT ĐỘNG SẢN
CẦN BÁN HOẶC CHO THUÊ?

Hãy để Homedy giúp bất động sản của bạn tiếp cận tới hàng triệu khách hàng tiềm năng

NHANH CHÓNG

HIỆU QUẢ

TIẾT KIỆM

Nhận thông tin nhà đất miễn phí