Đất ruộng có bán được không? Điều kiện mua bán và giá đất ruộng

Đất đai là tài nguyên quan trọng đối với mỗi quốc gia. Hiện tại ở Việt Nam diện tích đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn trong diện tích đất cả nước, trong đó có đất ruộng. Vậy đất ruộng có được mua bán không, cần lưu ý những gì khi giao dịch đất ruộng. Theo dõi bài viết sau để tìm hiểu cùng Homedy nhé!

Đất ruộng có bán được không?

Để trả lời câu hỏi “Đất ruộng có được mua bán không?”, chúng ta cần căn cứ và những quy định trong Luật đất đai 2013. Theo đó, đất ruộng có thể mua bán nếu đáp ứng đầy đủ những điều kiện sau :

• Người bán đã được Nhà nước cấp sổ đỏ công nhận quyền sở hữu.

• Mảnh đất không thuộc diện tranh chấp, kiện cáo hoặc liên quan tới thi hành án.

• Mảnh đất vẫn còn hạn sử dụng.

Đặc biệt, trường hợp người mua không sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp thì không được thực hiện việc chuyển nhượng. Nếu đất thuộc khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng hoặc khu sinh thái… thì người mua cần đảm bảo yêu cầu sẽ sống tại khu vực đó.

Để việc mua bán đất được thực hiện theo đúng quy định và đảm bảo quyền lợi cho cả người mua và người bán thì giao dịch cần được thực hiện tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Quy định về mua bán, chuyển nhượng đất ruộng

Điều kiện để có thể giao dịch đất ruộng

Vì đất ruộng là một loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp nên để chuyển nhượng, mua bán đất ruộng phải đáp ứng những điều kiện trong khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây :

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Đất không có tranh chấp.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

• Trong thời gian sử dụng đất.

• Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất ruộng

Theo những điều kiện trên, chúng ta đã biết được đất ruộng có được mua bán không? Tuy nhiên có một số trường hợp hạn chế, cấm chuyển nhượng đất ruộng.

Căn cứ Điều 191 Luật đất đai thì các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, gồm :

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất ruộng

Điều 130 Luật đất đai 2013 quy định về hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp như sau :

1. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật này.

2. Chính phủ quy định hạn mức nhận quyền chuyển sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể theo từng vùng và từng thời kỳ.

Như vậy, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất ruộng không quá 10 lần hạn mức giao đất của cá nhân theo Điều 130 Luật đất đai đã nêu như trên.

Giá bán đất ruộng tại một số khu vực trên website bất động sản

Mỗi địa phương sẽ có giá bán đất ruộng khác nhau, phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó là những quyết định của UBND ban hành quy định giá đất nông nghiệp.

Giá bán đất ruộng ảnh hưởng bởi các yếu tố như :

• Mở rộng quy mô nhà vườn, quy mô diện tích đất canh tác nên cần mua thêm đất nông nghiệp.

• Các nhà đầu tư muốn đầu tư vào đất nông nghiệp vì giá rẻ lại có thể dùng với nhiều mục đích như mua đi bán lại hoặc cho thuê canh tác.

• Bên cạnh đó, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất ruộng lên đất thổ cư ngày càng cao.

Dưới đây là giá đất ruộng tại một số địa phương mà Homedy tổng hợp được từ các tin đăng bán đất trên website, các bạn có thể tham khảo:

• Giá bán đất ruộng Thủ Thừa : 0.5 - 4.6 triệu/m2.
• Giá bán đất ruộng huyện Cao Lãnh : 0.29 - 5.96 triệu/m2.
• Giá bán đất ruộng Đông Anh : 0.4 - 6.8 triệu/m2.
• Giá bán đất ruộng Ba Tri : 0.3 - 6.2 triệu/m2.
• Giá bán đất ruộng Bến Lức : 0.46 - 4.37 triệu/m2.
• …

Tóm lại, để biết chính xác giá đất ruộng bạn hãy truy cập vào cổng thông tin điện tử của địa phương để tra cứu hoặc đến UBND nơi có đất để được giải đáp chi tiết.

>>> Xem ngay: Giá bán đất ruộng mới nhất tại Homedy

Cách tính giá bán đất ruộng chuẩn

Cách tính giá bán đất ruộng phải tuân theo những nguyên tắc sau :

• Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm tính giá.

• Theo thời hạn sử dụng đất.

• Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng; giá trúng thầu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.

• Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Giá đất ruộng được tính theo mét vuông khá đơn giản. Tuy khung giá đất của từng địa phương là khác nhau nhưng công thức này được áp dụng chung cho mọi loại đất.

Công thức : G = K x S

Trong đó 

G là giá đất.

K là khung giá đất Nhà nước/1m3.

S là tổng diện tích cần tính giá.

Ví dụ : Ông A có mảnh đất ruộng có diện tích 500m2 thuộc huyện Gia Lâm

Đất cần tính giá ở đây là đất ruộng thuộc nhóm đất nông nghiệp, đối chiếu theo Bảng số 1 ban hành kèm theo Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, mảnh đất có giá 162.000đ/m2

Áp dụng công thức, mảnh đất ruộng của ông A tính theo khung giá đất Nhà nước là 162.000đ x 500m2 = 81.000.000đ

Có nên mua đất ruộng không?

Để quyết định xem có nên mua đất ruộng không, bạn hãy cân nhắc đến những yếu tố sau :

Đầu tiên là nhu cầu của bạn. Bạn nên xác định rõ nhu cầu của mình như mua đất ruộng để trồng trọt hay cho thuê, mua bao nhiêu đất ruộng… để quyết định mua đất ruộng hay không.

Thứ hai là khả năng tài chính của bạn. Đây là yếu tố cũng không kém phần quan trọng, bởi khi mua bán đất ruộng thì sẽ thường mua với diện tích lớn, từ vài trăm mét vuông trở lên. Nên bạn hãy cân đối tài chính của mình trước khi mua đất ruộng.

Thứ ba, giá bán là vấn đề then chốt trong giao dịch mua bán. Khi thương lượng với người bán, hãy tính toán đến giá thị trường, các chi phí tác động đến giá và khả năng tài chính của mình.

Thứ tư, thỏa thuận giữa bên mua và bên bán cần được ghi rõ ràng trong hợp đồng và chỉ thực hiện giao dịch khi đã có hợp đồng đầy đủ và các bên đồng thuận về các điều khoản.

Thứ năm, tìm hiểu kỹ về pháp lý của mảnh đất như xác định rõ mảnh đất ruộng có sổ đỏ hay chưa, có nằm trong quy hoạch không, thời hạn sử dụng còn bao lâu…

Thứ sáu, việc mua bán đất ruộng phải được thực hiện theo trình tự từ ký hợp đồng có chứng thực, sau đó sang tên, đóng nộp chi phí tại cơ quan có thẩm quyền và cuối cùng là nhận kết quả.

Tóm lại trên đây là những điều bạn cần cân nhắc khi quyết định có mua đất ruộng hay không.

>>> Bài viết cùng chủ đề:

• Cách đo diện tích đất ruộng, cách đo diện tích đất rừng chuẩn nhất

• Đất ruộng lên thổ cư được không?  - Quy định và thủ tục mới nhất

Kinh nghiệm mua đất ruộng an toàn, tránh rủi ro

Có nên mua đất ruộng không là câu hỏi hẳn rất nhiều người băn khoăn bởi nếu đầu tư vào đất ruộng mà không nắm rõ kiến thức về pháp luật sẽ rất mạo hiểm. Sau đây là một số kinh nghiệm mua đất ruộng giúp bạn giao dịch an toàn.

Xác định mảnh đất bạn dự định mua có nằm trong quy hoạch không

Bởi hầu hết đất ruộng hay đất nông nghiệp hiện nay nằm khá nhiều trong các dự án xây dựng của Nhà nước. Nếu bạn muốn để sinh sống nhưng mảnh đất lại nằm trong quy hoạch thì chắc chắn không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phục vụ nhu cầu của mình, vì vậy không nên ham mua đất ruộng giá rẻ mà chưa xác định rõ ràng tình trạng mảnh đất.

Để chắc chắn mảnh đất có nằm trong quy hoạch hay không, bạn hãy đến UBND địa phương nơi có đất để hỏi về kế hoạch sử dụng đất hàng năm để tránh rủi ro khi đầu tư vào mảnh đất này.

Hợp đồng mua bán rõ ràng và phải công chứng

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai quy định : “Việc chuyển nhượng đất đai phải được lập hợp đồng bằng văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.

Nếu việc mua bán đất ruộng của bạn không tuân theo quy định trên thì sẽ không được pháp luật công nhận và bảo vệ khi có rủi ro hoặc tranh chấp xảy ra.

Tìm hiểu về phí chuyển đổi đất nông nghiệp

Khi mua đất nông nghiệp, ngoài tiền mua đất thì bạn cần đóng thêm một khoản phí đó là phí chuyển đổi đất nông nghiệp. Vì thế, bạn cần thương lượng với bên bán sao cho có được mức giá phù hợp và có lợi cho mình.

Cập nhật các quy định mới nhất có liên quan đến đất ruộng

Dù bạn đã có kinh nghiệm mua đất ruộng hay chưa thì cũng luôn cần cập nhật thêm các hướng dẫn và quy định mới nhất của Nhà nước liên quan đến vấn đề này. Nếu không nhanh chóng cập nhật, nắm bắt thì có khả năng sẽ không tận dụng được tối đa quyền lợi của mình khi mua bán đất ruộng.

Qua bài viết này, Homedy đã giúp bạn trả lời câu hỏi đất ruộng có bán được không, hy vọng những thông tin trên đã giúp bạn hiểu hơn về đất ruộng, điều kiện mua bán cũng như những kinh nghiệm khi chuyển nhượng loại đất này.

Để đón đọc thêm những tin tức về bất động sản khác, hãy truy cập homedy.com ngay hôm nay!

Loan Nguyễn