Mua đất không sổ đỏ, mua cả những rủi ro…

Mua đất không có sổ đỏ hấp dẫn người mua bằng mức giá từ siêu rẻ đến rất rẻ, thế nhưng, khi giao dịch người mua có thể đối mặt với nhiều rủi ro tiềm ẩn, thậm chí là mất trắng!

Đất không sổ đỏ hấp dẫn người mua bằng giá rẻ

Với mức giá hấp dẫn người mua, đã có không ít người trở thành nạn nhân của giao dịch mua nhà đất không sổ đỏ. Chẳng hạn như trường hợp của chị Thúy An, quê ở Bắc Giang, hiện đang sống tại Hà Nội. Chị và chồng đều là dân tỉnh lên sinh sống và làm việc, sau thời gian dài tích góp anh chị quyết định mua mảnh đất giá hời ở quận Thanh Xuân để gần nơi làm việc hơn. Do mảnh đất chưa có sổ đỏ nên khi tiến hành giao dịch mua bán, hai bên mua bán chỉ làm giấy viết tay mỗi người giữ một bản. Chuyện sẽ chẳng có gì nếu không có một ngày anh chị tá hỏa phát hiện chủ đất cũng đã bán mảnh đất cho một người khác trước khi bán cho mình.

Sổ đỏ là cơ sở pháp lý quan trọng mà người mua nhà, đất nên lưu tâm

Tương tự là trường hợp của anh Hưng sống tại TP. HCM. Do điều kiện tài chính hạn hẹp cũng như nhu cầu bức thiết về nhà ở, anh quyết định mua đất không sổ đỏ dù biết sẽ có những rủi ro nhất định. Anh Hưng cho biết, anh đã xem xét và tìm hiểu rất kỹ trước khi mua mảnh đất hiện tại, được biết trước đây đất thuộc đất nông nghiệp nhưng đã được chủ chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở và xây dựng nhà ở.

Trước sức hút hấp dẫn của mức giá thấp cũng như nhu cầu bức thiết về chỗ ở, đã có không ít người “nhắm mắt” giao dịch mua đất mà không có sổ đỏ. Thậm chí, có nhiều người còn chắc nịch lối nghĩ: Những mảnh đất đã có nhà ở, có điện, nước và không vào diện quy hoạch thì trước sau cũng sẽ làm sổ đỏ thành công.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro và các tranh chấp pháp luật

Trước vấn đề này, luật sư Nguyễn Thế Truyền, Công ty luật hợp danh Thiên Thanh cho biết, khi mua đất chưa có sổ đỏ, người mua có thể phải đối mặt với rất nhiều rủi ro và các tranh chấp pháp luật.

1. Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là vô hiệu

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 168, Luật đất đai thì người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận. Nếu khách hàng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng thì không thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Điểm a, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai ghi rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền phải được công chứng hoặc chứng thực.

“Các giao dịch chuyển nhượng đất đai khi chưa có giấy chứng nhận sẽ vô hiệu do vi phạm hình thức của hợp đồng. Trong trường hợp này, nếu các bên xảy ra tranh chấp và cần sự can thiệp của tòa án thì tòa án sẽ yêu cầu các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong thời hạn nhất định. Quá thời hạn quy định đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu, mục đích chuyển nhượng sẽ không đạt được”, luật sư Truyền nhấn mạnh.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên trở về quyền sở hữu đất đai ban đầu. Các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, với trường hợp tài sản giao dịch, lợi tức hoa lợi, thu được sẽ bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại sẽ phải tiến hành bồi thường cho bên còn lại.

2. Người mua phải đối mặt với việc xảy ra tranh chấp

Người mua đất chưa có sổ đỏ không chỉ phải đối diện với các tranh chấp pháp lý từ người chuyển nhượng mà còn có thể gặp phải nhiều rủi ro khác khi xác định các điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng nhà đất.

Người mua đất chưa có sổ đỏ có thể bị đối diện với các tranh chấp pháp lý. Ảnh minh họa 

Ngoài ra, tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy, sau khi mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Vì thế, người nhận chuyển nhượng cần phải đối chiếu chính xác với các quy định pháp luật, điều kiện quyền chuyển nhượng đất để giao dịch chuyển nhượng nhà đất hợp pháp, tránh các rủi ro, tranh chấp pháp lý xảy ra.

3. Người mua bị hạn chế các quyền của người sử dụng đất

Khi mua đất chưa có sổ đỏ, người mua đất khó có thể thực hiện được các quyền với mảnh đất như quyền chuyển nhượng, thừa kế, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho người khác hay thế chấp quyền sử dụng đất,… theo đúng quy định của  pháp luật Việt Nam. Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

“Để hạn chế rủi ro, khi mua đất không có sổ đỏ, người mua nên ký hợp đồng đặt cọc. Trong hợp đồng phải ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán, bồi thường khi không thực hiện cam kết và yêu cầu người bán cung cấp các chứng từ liên quan đến mảnh đất đó”, luật sư Truyền lưu ý.

Trên đây là một số lưu ý về việc giao dịch mua nhà đất không sổ đỏ. Trước nguy cơ đối mặt với những rủi ro tiềm ẩn khi mua đất không sổ đỏ, người mua nhà đất nên tìm hiểu thật kỹ trước khi giao dịch. Để biết thêm về một số nội dung liên quan đến luật bất động sản, xin mời bạn tham khảo!

>>> XEM THÊM:

Xây nhà không đúng giấy phép bị xử phạt thế nào?

Nhận thừa kế quyền sử dụng đất, có phải đóng thuế và lệ phí trước bạ không?

H. Mai (Tổng hợp)