Rủi ro “giá ảo” thị trường bất động sản 2018

Đất nền từ giữa năm 2017 đến đầu năm 2018 luôn là phân khúc dao động mạnh của TP.HCM. Nhiều lo ngại việc hình thành nên mặt bằng giá mới cho thị trường bất động sản TPHCM năm 2018 có là giá ảo hay không.

Theo số liệu báo cáo của Công ty DKRA Việt Nam công bố vừa qua về thị trường BĐS TP.HCM giá trung bình đất nền và căn hộ trong vòng 5 năm qua (2012-2017) tăng mạnh. Trong đó, căn hộ tăng từ 45-67%, đất nền khu Đông tăng mạnh nhất ở mức 130-170%. TPHCM trở thành nơi có biên độ tăng giá cao nhất trong cả nước.

Điều đáng nói là biên độ tăng giá của các khu vực và các phân khúc nhà ở tại thành phố không đều. Giá khởi điểm càng thấp thì biên độ tăng càng cao và ngược lại.

Mặt bằng giá mới có giá ảo hay không?

Trước câu hỏi đặt ra, có giá ảo hay không đối với việc hình thành mặt bằng giá mới cho thị trường BĐS TP HCM 2018, chuyên gia kinh tế-tài chính Đinh Thế Hiển cho rằng có nhiều yếu tố tác động vào việc hình thành mức giá của thị trường nhà đất.

TP HCM đang là thị trường thu hút mạnh vốn đầu tư từ nước ngoài, để phát triển toàn diện về kinh tế xã hội. Sự gia tăng nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã thu hút thêm lượng người lao động từ nước ngoài đến sống và làm việc tại TPHCM, dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về thuê mua nhà ở.

Giá bán của thị trường nhà đất TP HCM chịu sự tác động mạnh mẽ của sự đa dạng hóa các dịch vụ tiện ích, sự tăng trưởng của các ngành tài chính, ngân hàng, chứng khoán. Ngoài ra, cơn sốt đất nền vùng ven, việc phát triển hạ tầng giao thông và các thông tin quy hoạch vùng đã liên tục góp phần vào việc hình thành nên mặt bằng giá mới.

Theo DKRA, ở loại hình căn hộ mặc dù đã có nhiều quan ngại về nguồn cung dư thừa, tuy nhiên thị trường này vẫn luôn khá ổn định, giá bán theo từng phân khúc căn hộ tăng đều qua các năm.

Trong đó, phân khúc căn hộ hạng C năm 2012 có mức tăng giá trung bình khoảng 13 triệu/m2 thì đến năm 2017 có giá trung bình dao động khoảng từ 18-20 triệu/m2, tăng khoảng 54% sau 5 năm.

Phân khúc căn hộ hạng B năm 2012 có mức tăng giá trung bình khoảng 18-20 triệu/m2 thì đến nay, giá mới của phân khúc này khoảng trung bình 27-30 triệu/m2, tăng 67%.

Phân khúc căn hộ hạng A năm 2012 có mức tăng giá trung bình khoảng 33 triệu/m2 thì đến nay khoảng 55 triệu/m2, sau 5 năm tăng 47%.

Còn đối với loại hình biệt thự, nhà phố do đặc thù nên loại hình này phụ thuộc chủ yếu vào giá cả đất nền. Biên độ tăng giá của phân khúc này không quá cao, chỉ từ 20-56%. Quận 9 có biên độ tăng giá cao nhất. Trong khi Phú Mỹ Hưng có mức giá mới vào trung bình khoảng 150 triệu/m2.

Đất nền luôn là loại hình ổn định và bền vững, nên được xem là phân khúc người Việt khá ưa chuộng. Trong tình trạng đất nền ngày càng khan hiếm, thị trường này ngày càng được mọi người săn đón và tìm kiếm, Tuy nhiên giá đất ở khu vực này lại tăng giá không đều, còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như phát triển hạ tầng giao thông, trọng điểm kinh tế, hành lang kinh tế. Điển hình như khu Đông ghi nhận tăng giá từ 130-170% do nơi đây có sự phát triển hạ tầng giao thông mạnh nhất trong 3 năm qua.

BĐS TPHCM sẽ phân hóa rõ nét năm 2018

Theo số liệu của cục thống kê, năm 2017 thị trường BĐS trong năm đã tăng với mức khoảng 4,07% so với năm 2016. Thị trường tiếp tục xu thế tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư để có thể chuyển hướng mạnh vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực của người tiêu dùng.

Theo nhận định từ các chuyên gia, năm 2018 căn hộ vừa túi tiền trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn luôn là phân khúc chủ đạo có thanh khoản cao nhất. Ngoài ra, phân khúc nhà ở xã hội sẽ tiếp tục phát triển mạnh hơn nữa, còn phân khúc nhà ở cao cấp sẽ tái cấu trúc mạnh mẽ phù hợp với sức mua của thị trường.

Nhiều cảnh báo được đưa ra với mức độ rủi ro của thị trường. Theo các chuyên giá thù dù có tăng trưởng ấn tượng nhưng thị trường BĐS vẫn có những mặt hạn chế, tiềm ẩn rủi ro. Đặc biệt là cơn sốt ảo đất nền phân lô. Cơn sốt đất nền diễn ra vào đầu năm 2017 và đang có dấu hiệu trở lại vào 2018 tại các khu vực như khu vực vùng ven như quận 9, quận 12, Thủ Đức, Bình Tân, huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè.

>>>XEM THÊM: Thị trường BĐS Đồng Nai-Bình Dương sẽ như thế nào trong 2018?

Năm điểm nghẽn của thị trường BĐS vẫn còn tồn tại

Điểm nghẽn tiền sử dụng đất

Điểm nghẽn giải phóng mặt bằng

Điểm nghẽn chuyển nhượng dự án bất động sản

Điểm nghẽn chính sách tín dụng

Điểm nghẽn thủ tục hành chính

Các điểm nghẽn này đã làm hạn chế tính minh bạch và sự phát triển của thị trường BĐS. Ngoài ra, một số tranh chấp trong chung cư cũng phần nào hạn chế sự phát triển của BĐS khu vực. Đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư.

>>>XEM THÊM: Kịch bản nào cho đất nền thị trường TP.HCM 2018?

HM