Đất nông nghiệp là gì? Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư?

Đất nông nghiệp là đất được dùng cho sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông lâm nghiệp, thủy hải sản. Các trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp sang các mục đích sử dụng khác như làm nhà ở, đất phi nông nghiệp phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cùng Homedy tìm hiểu đất nông nghiệp là gì, các quy định pháp luật liên quan trong bài viết dưới đây.

Đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp là đất gì? Tên tiếng Anh của đất nông nghiệp là Farmland hoặc Agricultural Land, hiểu đơn giản là loại đất có mục đích sử dụng cho sản xuất nông nghiệp. Đây là cách gọi theo mục đích sử dụng đất. 

Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân nhằm phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng, nghiên cứu và thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, làm muối,... Đất nông nghiệp vừa là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tư liệu lao động đồng thời cũng là đối tượng lao động đặc biệt không thể thay thế của ngành nông - lâm nghiệp.

Vai trò của đất nông nghiệp rất quan trọng và không thể thiếu của mọi quá trình sản xuất. Đất nông nghiệp là nơi cung cấp dinh dưỡng thiết yếu, nước, oxy và các yếu tố hỗ trợ cho sự sinh trưởng và phát triển của cây trồng để sản xuất lương thực. Đất nông nghiệp chứa một lượng lớn các vi sinh vật có lợi cho cây trồng, giúp thúc đẩy chuyển hóa các chất dinh dưỡng cần thiết  và bảo vệ cây trồng khỏi sâu bệnh hại. Đất nông nghiệp là tiền đề của mọi quá trình sản xuất, là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới hệ thống lương thực, thực phẩm cũng như ngành thủy sản, ngành trồng trọt, chăn nuôi.

Theo kết quả thống kê diện tích đất đai của cả nước năm 2020, diện tích đất nông nghiệp nước ta hiện nay là 27.983.482 ha. Trong đó: 

• Đất sản xuất nông nghiệp có diện tích là 11.718.391 ha; 

• Đất lâm nghiệp có diện tích là 15.404.790 ha; 

• Diện tích đất nuôi trồng thủy sản là 786.184 ha; 

• Diện tích đất làm muối là 15.586 ha

• Diện tích đất nông nghiệp khác là 58.532 ha.

Các loại đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp gồm những loại nào? Dựa theo mục đích sử dụng, tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 phân loại đất nông nghiệp bao gồm các nhóm chính sau:

1. Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm: Gồm đất trồng lúa và đất trồng cây khác. Chủ yếu là đất trồng cây lúa nước và các loại cây màu ngắn hạn khác như ngô, khoai, mía, hoa...

2. Đất trồng cây lâu năm: Là đất dùng để trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng trên 1 năm. Đó có thể là các loại cây lấy gỗ như bạch đàn, phi lao hay các cây trồng thu quả hàng năm như vải, nhãn, mít, chôm chôm...

3. Đất dùng cho chăn nuôi: Đất nông nghiệp có mục đích chăn nuôi bao gồm nuôi gia súc, gia cầm, đất trồng các loại cỏ phục vụ cho chăn nuôi.

4. Đất rừng phòng hộ: Đất rừng phòng hộ với mục đích bảo vệ đất, nước, chống xói mòn, chống thiên tai. Đất rừng phòng hộ được giao cho các hộ gia đình, các tổ chức để thực hiện các chủ trương về phòng hộ.

5. Đất rừng đặc dụng: Đất rừng đặc dụng là đất nông nghiệp dùng để bảo tồn thiên nhiên, cân bằng hệ sinh thái, phục vụ nghiên cứu khoa học. 

6. Đất rừng sản xuất: Là đất nông nghiệp quan trọng, là rừng tự nhiên và được chăm sóc, bảo vệ đặc biệt. 

7. Đất nuôi trồng thủy sản, làm muối: Đất nông nghiệp có thể được sử dụng để nuôi trồng thủy hải sản và làm muối. Trong đó bao gồm ao, hồ, sông, ngòi và những vùng đất cải tạo để nuôi trồng thủy hải sản. Đây là một vùng đất đặc thù tại Việt Nam với lợi thế bờ biển dài, làm muối dễ dàng.

8. Đất nông nghiệp khác: Là đất sử dụng xây nhà kính, các loại hình khác phục vụ mục đích trồng trọt, thủy hải sản, đất ươm cây giống, nuôi con giống, đất trồng hoa, cây cảnh, đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm,...

Như vậy, sau khi hiểu thế nào là đất nông nghiệp và cách phân loại, chúng ta thấy đất nông nghiệp được chia làm 8 nhóm với những mục đích, chức năng riêng.

Ký hiệu đất nông nghiệp thể hiện trên bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính như sau:

Căn cứ vào ký hiệu này thì người dân dễ dàng biết được đất thuộc loại nào và mục đích sử dụng của thửa đất khi xem bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính.

Quy định về sử dụng đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp tại Việt Nam được giao cho người dân có nhu cầu sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, dựa theo những quy định của Nhà nước về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất nông nghiệp.

Hạn mức giao đất nông nghiệp

Hạn mức giao đất nông nghiệp có thể được hiểu là diện tích đất nông nghiệp tối đa mà hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng, dựa trên cơ sở đất được Nhà nước giao sử dụng vào mục đích nông, lâm nghiệp. Diện tích này được xác định theo từng loại đất nông nghiệp và theo quy định của từng vùng, từng địa phương khác nhau.

Căn cứ theo Điều 129 Luật Đất đai 2013, hạn mức giao đất nông nghiệp được quy định như sau:

“Điều 129. Hạn mức giao đất nông nghiệp

1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

2. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

3. Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất:

a) Đất rừng phòng hộ;

b) Đất rừng sản xuất.

4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 héc ta.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta.

5. Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không quá hạn mức giao đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

6. Hạn mức giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối thuộc vùng đệm của rừng đặc dụng cho mỗi hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này.

7. Đối với diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ngoài xã, phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng, nếu là đất được giao không thu tiền sử dụng đất thì được tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp của mỗi hộ gia đình, cá nhân.

Cơ quan quản lý đất đai nơi đã giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân gửi thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi hộ gia đình, cá nhân đó đăng ký hộ khẩu thường trú để tính hạn mức giao đất nông nghiệp.

8. Diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người khác, nhận khoán, được Nhà nước cho thuê đất không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều này.”

Như vậy, có thể thấy Nhà nước khuyến khích việc đưa đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng vào sử dụng cho mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp

Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được hiểu là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất nông nghiệp để sử dụng (ví dụ 20 năm, 30 năm, 50 năm,...) theo quy định của pháp luật. Việc xác định thời hạn giao đất nông nghiệp tạo điều kiện để cơ quan nhà nước có thể kiểm soát, quản lý được người sử dụng đất trên phạm vi cả nước.

Căn cứ theo Điều 126 Luật đất đai 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp như sau:

“Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

4. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này.

5. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.

6. Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

7. Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.

8. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng thông thường là không quá 50 năm. Tùy theo từng trường hợp cụ thể mà thời hạn sử dụng đối với mỗi loại đất nông nghiệp có sự khác nhau. Khi hết thời hạn, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì có thể xin gia hạn sử dụng đất.

Bảng giá đất nông nghiệp

Theo quy định tại khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Hiện nay, các tỉnh đã ban hành bảng giá đất mới, áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024.

Bảng giá đất nông nghiệp là cơ sở để tính giá các loại hình giao dịch, thủ tục liên quan đến đất nông nghiệp như: đền bù đất nông nghiệp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xử phạt hành chính trong vi phạm đất đai,... 

Căn cứ theo quy định của Nhà nước trong Luật Đất đai 2013 và các văn bản khác có liên quan, giá đất nông nghiệp hiện nay được xác định tùy thuộc vào từng loại đất nông nghiệp cụ thể, trong từng trường hợp sử dụng đất. Ví dụ: Giá đất nông nghiệp trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, giá bán đất nông nghiệp trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng,....

Giá bán đất nông nghiệp tại một số khu vực hiện nay như sau:

• Giá đất nông nghiệp tại TP Hà Nội: Từ 36.000 - 252.000 đồng/m2.

• Giá đất nông nghiệp tại TP Hồ Chí Minh: Từ 86.000 - 250.000 đồng/m2.

• Giá đất nông nghiệp tại Thanh Hóa: Từ 1.500 - 35.000 đồng/m2.

• Giá đất nông nghiệp tại Quảng Nam: Từ 4.000 - 40.000 đồng/m2.

• Giá đất nông nghiệp tại Đắk Lắk: Từ 15.000 - 90.000 đồng/m2.

• Giá đất nông nghiệp tại Cần Thơ: Từ 60.000 - 250.000 đồng/m2.

• …..

Quy định về đền bù đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp có vai trò vô cùng quan trọng, là tư liệu sản xuất chính của người nông dân. Do đó, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp nhằm thực hiện các mục đích an ninh quốc phòng, phát triển kinh tế – xã hội hoặc các mục đích công cộng thì người dân có đủ điều kiện sẽ được bồi thường theo pháp luật đền bù đất nông nghiệp hiện hành.

Căn cứ Điều 74 Luật Đất Đai 2013, người dân khi có đất bị thu hồi có đủ điều kiện được đền bù theo quy định thì sẽ được đền bù theo hai hình thức sau:

1. Đền bù bằng đất: Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. 

2. Đền bù bằng tiền: Trường hợp không có đất để đền bù, người dân sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. 

Việc xác định giá bồi thường đất nông nghiệp sẽ dựa trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Công thức tính như sau:

Tiền đền bù đất nông nghiệp = Diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi (m2) x Giá đền bù đất (VNĐ/m2)

Trong đó: Giá đền bù đất được tính bằng giá đất ghi trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh đất nông nghiệp qua các năm x Hệ số điều chỉnh khác (nếu có).

Ngoài các khoản đền bù đất nông nghiệp khi bị thu hồi, người sử dụng đất nông nghiệp còn được xem xét nhận các hỗ trợ khác theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Khoản 6 Điều 4 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:

“Điều 20. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 19 của Nghị định này (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp) khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà được bồi thường bằng tiền thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền đối với diện tích đất nông nghiệp thu hồi còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định sau đây:

a) Hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương;

b) Mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện thực tế của địa phương.”

Như vậy theo quy định trên thì hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp sẽ được bồi thường, hỗ trợ tùy từng trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật. 

Bảng giá đền bù đất nông nghiệp ở mỗi địa phương là khác nhau do đặc thù về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội. Bạn đọc có thể tham khảo mức giá bồi thường đất nông nghiệp ở một số địa phương sau:

• Giá đền bù đất nông nghiệp tại Hà Nội: Từ 7.500 - 50.000 đồng/m2.

• Giá đền bù đất nông nghiệp tại TP Hồ Chí Minh: Từ 7.400 - 50.000 đồng/m2.

• Giá đền bù đất nông nghiệp tại Hà Nam: Từ 5.000 - 45.000 đồng/m2.

• Giá đền bù đất nông nghiệp tại Bắc Giang: Từ 8.800 - 37.300 đồng/m2.

• ….

Quy định tách thửa đất nông nghiệp

Hiện nay, nhu cầu sử dụng đất tăng cao nên mong muốn về việc tách thửa đất càng lớn. Để có thể tách thửa đất nông nghiệp hợp lệ, mảnh đất đó phải đảm bảo đáp ứng đủ các điều kiện đúng theo quy định của pháp luật về đất đai, đồng thời đảm bảo theo quy hoạch sử dụng đất của mỗi địa phương.

Đất nông nghiệp có được tách thửa không?

Tách thửa đất nông nghiệp hay còn gọi là tách sổ đỏ đất nông nghiệp, có thể hiểu đơn giản là quy trình phân chia một thửa đất thành hai hay nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn. Việc tách đất phải được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật.

Pháp luật đất đai hiện hành không cấm người sử dụng đất thực hiện thủ tục tách thửa đất nông nghiệp. Trên thực tế, việc tách đất thường với mục đích tặng cho, mua bán, chuyển nhượng nên phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

- Thửa đất nông nghiệp đã được cấp Giấy chứng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).

- Thửa đất nông nghiệp đang trong thời hạn sử dụng đất.

- Không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Thửa đất nông nghiệp không thuộc các trường hợp không được tách thửa theo quy định của pháp luật.

- Không có thông báo hay quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Người sử dụng đất không vi phạm các quy định pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng đất.

- Diện tích thửa đất mới hình thành sau tách thửa phải đáp ứng được về hạn mức, diện tích tối thiểu được phép tách thửa. 

Thửa đất nông nghiệp không thỏa mãn các điều kiện trên thì không được phép tách thửa. Nếu tự ý tách thửa trái phép sẽ vi phạm pháp luật và sẽ bị xử lý nghiêm khắc.

Diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp

Căn cứ theo quy định tại khoản 31 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, diện tích tối thiểu được tách thửa đất nông nghiệp như sau: 

"Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương".

Như vậy, pháp luật đất đai hiện hành không quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất nông nghiệp. Diện tích đất tách thửa phải phù hợp với tình hình sử dụng đất ở địa phương. UBND cấp tỉnh nơi có đất sẽ quy định cụ thể về diện tích đất nông nghiệp tối thiểu được phép tách thửa.

Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Thuế sử dụng đất nông nghiệp là loại thuế thu đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp hoặc được giao đất nông nghiệp vào sản xuất. Đây là một trong những biện pháp quan trọng trong việc quản lý đất nông nghiệp ở nước ta.

Việc thu thuế, nộp thuế, miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp được quy định tại Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993, cụ thể như sau:

Căn cứ tính thuế sử dụng đất nông nghiệp

"Điều 5

Căn cứ tính thuế sử dụng đất nông nghiệp:

- Diện tích;

- Hạng đất;

- Định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất."

Thời gian phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp

“Điều 16

Sổ thuế được duyệt là căn cứ để thu thuế. Thuế nộp mỗi năm từ 1 đến 2 lần theo vụ thu hoạch chính của từng loại cây trồng ở từng địa phương. Thời gian nộp thuế do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Trước thời hạn nộp thuế ít nhất là 10 ngày, cơ quan trực tiếp thu thuế phải gửi thông báo quy định rõ địa điểm, thời gian và số thuế phải nộp cho từng hộ nộp thuế."

Cách xác định mức thuế

"Điều 17

Thuế sử dụng đất nông nghiệp tính bằng thóc, thu bằng tiền. Giá thóc thu thuế do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định được thấp hơn không quá 10% so với giá thị trường ở địa phương trong vụ thu thuế.

Trong trường hợp đặc biệt, thuế có thể thu bằng thóc do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định."

Quyết toán thuế sử dụng đất nông nghiệp

“Điều 18

Kết thúc năm thuế, cơ quan trực tiếp thu thuế phải quyết toán kết quả thu thuế của từng hộ và báo cáo quyết toán thuế bằng văn bản với cơ quan thuế cấp trên và UBND cùng cấp, đồng thời niêm yết công khai cho nhân dân biết.”

Các trường hợp được miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp

Căn cứ theo quy định từ Điều 19 đến Điều 23 Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993, các trường hợp được miễn giảm thuế bao gồm:

- Miễn thuế cho đất đồi, núi trọc dùng vào sản xuất nông, lâm nghiệp, đất trồng rừng phòng hộ và rừng đặc dụng.

- Miễn thuế cho đất khai hoang không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này dùng vào sản xuất:

+ Trồng cây hàng năm: 5 năm; riêng đối với đất khai hoang ở miền núi, đầm lầy và lấn biển: 7 năm;

+ Trồng cây lâu năm: miễn thuế trong thời gian xây dựng cơ bản và cộng thêm 3 năm từ khi có thu hoạch. Riêng đối với đất ở miền núi, đầm lầy và lấn biển được cộng thêm 6 năm.

+ Đối với cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần thì chỉ nộp thuế khi khai thác theo quy định tại khoản 4, Điều 9 của Luật này.

- Miễn thuế cho đất trồng cây lâu năm chuyển sang trồng lại mới và đất trồng cây hàng năm chuyển sang trồng cây lâu năm, cây ăn quả: trong thời gian xây dựng cơ bản và cộng thêm 3 năm từ khi có thu hoạch.

- Chính phủ quy định việc giảm thuế, miễn thuế đối với đất khai hoang được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước.

- Hộ di chuyển đến vùng kinh tế mới khai hoang để sản xuất nông nghiệp được miễn thuế trong thời hạn theo quy định tại Điều 19 của Luật này và cộng thêm 2 năm. Nếu đất được giao là đất đang sản xuất nông nghiệp, thì được miễn thuế trong thời hạn 3 năm kể từ ngày nhận đất.

- Trong trường hợp thiên tai, địch họa làm thiệt hại mùa màng, thuế sử dụng đất nông nghiệp được giảm hoặc miễn cho từng hộ nộp thuế theo từng vụ sản xuất như sau:

+ Thiệt hại từ 10% đến dưới 20%, giảm thuế tương ứng theo mức thiệt hại;

+ Thiệt hại từ 20% đến dưới 30%, giảm thuế 60%;

+ Thiệt hại từ 30% đến dưới 40%, giảm thuế 80%;

+ Thiệt hại từ 40% trở lên, miễn thuế 100%.

- Miễn thuế hoặc giảm thuế cho các hộ nông dân sản xuất ở vùng cao, miền núi, biên giới và hải đảo mà sản xuất và đời sống còn nhiều khó khăn;

- Miễn thuế hoặc giảm thuế cho các hộ nông dân là dân tộc thiểu số mà sản xuất và đời sống còn nhiều khó khăn;

- Miễn thuế cho các hộ nông dân là người tàn tật, già yếu không nơi nương tựa.

- Miễn thuế cho hộ nộp thuế có thương binh hạng 1/4 và 2/4, bệnh binh hạng 1/3 và 2/3;

- Miễn thuế hoặc giảm thuế cho hộ nộp thuế là gia đình liệt sỹ;

- Giảm thuế cho hộ nộp thuế có thương binh, bệnh binh không thuộc diện miễn thuế theo quy định tại khoản 1, Điều này mà đời sống có nhiều khó khăn.

Thuê đất nông nghiệp

Hiện nay, để đảm bảo quỹ đất nông nghiệp được sử dụng hiệu quả và đúng mục đích, Nhà nước đã đưa ra những quy định cụ thể về những trường hợp được cho thuê đất nông nghiệp và thủ tục cho thuê đất nông nghiệp. 

Thủ tục thuê đất nông nghiệp

Các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp thu tiền thuê đất hàng năm, hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê gồm có:

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

• Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao.

• Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Hồ sơ thuê đất nông nghiệp

Khi có nhu cầu thuê đất nông nghiệp để sản xuất kinh doanh thì hộ gia đình, cá nhân cần nộp đơn xin thuê đất tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Thành phần hồ sơ xin thuê đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân bao gồm:

• Đơn xin thuê đất nông nghiệp theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

• Bản sao Giấy chứng minh nhân dân.

• Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.

Trình tự thực hiện thuê đất nông nghiệp

Bước 1: Người xin thuê đất chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất

Bước 2: Thẩm định hồ sơ

Sau khi nhận được hồ sơ của người xin thuê đất, UBND cấp xã có trách nhiệm thẩm định hồ sơ. Nếu hồ sơ hợp lệ thì viết giấy hẹn. Nếu hồ sơ không hợp lệ thì hướng dẫn cá nhân hoàn thiện theo đúng quy định.

Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất khi được cho thuê đất.

Bước 4: Trình UBND cấp huyện quyết định cho thuê đất và trả kết quả theo giấy hẹn.

Bước 5: Tiến hành giao đất trên thực địa. Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Cách tính giá thuê đất nông nghiệp hiện nay

Căn cứ tính tiền thuê đất nông nghiệp được quy định tại Điều 3 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP. Theo đó người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp phải nộp tiền thuê đất theo quy định của Luật đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

• Diện tích đất cho thuê.

• Thời hạn cho thuê đất.

• Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá.

• Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Cách tính tiền thuê đất nông nghiệp được xác định dựa theo quy định tại Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

Tiền thuê đất phải nộp = Diện tích phải nộp tiền thuê x Đơn giá thuê đất

Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Tiền thuê đất phải nộp = Diện tích đất phải nộp tiền thuê x Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Trong đó, diện tích đất cho thuê là diện tích ghi trong quyết định cho thuê đất. Đơn giá thuê đất được quy định tại Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 3 Nghị định 135/2016/NĐ-CP, Khoản 1 Điều 3 Nghị định 123/2017/NĐ-CP.

Tóm lại, đơn giá thuê đất được xác định dựa trên cơ sở giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và mức tỷ lệ phần trăm. Cục trưởng Cục Thuế xác định đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Chi cục trưởng Chi cục thuế xác định đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân. 

>>> XEM NGAY: Giá thuê đất nông nghiệp và các quy định về việc thuê đất nông nghiệp

Mua bán/Chuyển nhượng đất nông nghiệp

Hiện nay, Nhà nước công nhận việc mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo nhu cầu và nguyện vọng của công dân. Tuy nhiên, không phải loại đất nông nghiệp nào cũng có thể được phép chuyển nhượng và không phải mọi tổ chức, cá nhân nào đều có thể được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp. 

Để thực hiện mua bán/chuyển nhượng đất nông nghiệp, cả bên mua và bên bán cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật. Quá trình chuyển nhượng cần diễn ra theo đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật hiện hành quy định.

Điều kiện để được mua bán/chuyển nhượng đất nông nghiệp

Căn cứ vào Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo đó, mảnh đất nông nghiệp muốn được giao dịch thì cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Đất không có tranh chấp, kiện cáo.

• Trong thời hạn sử dụng đất.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013, quy định:

“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”

Theo đó, một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là:

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, cụ thể:

- Tất cả các thành viên của hộ gia đình thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội thì hộ gia đình đó không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

- Cá nhân thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên, đối tượng đã nghỉ mất sức lao động, đã thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội hay nghỉ hưu thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

Trường hợp 2: Mảnh đất nông nghiệp nằm trong các khu vực đặc biệt như rừng phòng hộ, khu bảo tồn sinh thái, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, rừng đặc dụng… thì không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu hộ gia đình, các nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp được Nhà nước chấp thuận cho mua bán/chuyển nhượng có hạn mức căn cứ theo quy định tại Điều 130 Luật Đất đai cũng như Điều 44, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:

• Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

• Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.

Đất trồng cây lâu năm:

• Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;

• Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Đất rừng sản xuất là rừng trồng:

• Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;

• Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

Khi chuyển nhượng đất nông nghiệp phải nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, kể cả trường hợp được miễn.

Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)

Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất và chờ cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết.

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Đất nông nghiệp lên thổ cư có được không?

Căn cứ Khoản 1 Điều 57 và Điều 59 Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp muốn lên thổ cư thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể:

• UBND cấp huyện nơi có đất quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

• UBND cấp tỉnh nơi có đất quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.

Theo đó, UBND cấp huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, để quyết định cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư.

Hạn mức chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể về hạn mức chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Việc chuyển mục đích sử dụng đất bên cạnh nhu cầu của người sử dụng đất còn phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương. Từ đó cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét diện tích lên thổ cư đất nông nghiệp có được phê duyệt hay không.

Thủ tục chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư

Trình tự, thủ tục đất nông nghiệp lên thổ cư được hướng dẫn cụ thể tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ theo quy định

Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Bước 2: Thẩm tra, xử lý hồ sơ

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Bước 4: Trả kết quả.

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở cho hộ gia đình, cá nhân sau khi đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Chi phí chuyển đổi gồm có:

* Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là khoản phí nhiều nhất khi chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư. Khoản tiền này được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể là 2 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.

• Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Hai trường hợp trên sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích. Công thức tính như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

Tiền sử dụng đất tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

* Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

- Đối tượng áp dụng: Nộp lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận mới.

- Mức nộp: Từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp.

* Lệ phí trước bạ

- Cơ sở pháp lý: Nghị định 140/2016/NĐ-CP (thay thế bởi Nghị định 10/2022/NĐ-CP từ 01/03/2022).

- Đối tượng phải nộp: Đa số các trường hợp không phải nộp, chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.

- Cách tính lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

* Phí thẩm định hồ sơ

Theo quy định tại Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Do đó, không phải tỉnh nào cũng thu loại phí này và nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành cũng sẽ không giống nhau.

Kinh nghiệm đầu tư đất nông nghiệp "chắc thắng"

Bạn muốn chọn đất nông nghiệp làm lĩnh vực đầu tư nhưng chưa có kinh nghiệm? Dưới đây là một số bí quyết chọn mua đất nông nghiệp an toàn, tránh rủi ro bạn có thể tham khảo.

Kiểm tra mảnh đất có nằm trong quy hoạch không

Trước khi quyết định xuống tiền, bạn cần tìm hiểu xem mảnh đất đó có thuộc diện quy hoạch hay không. Đây là yếu tố quan trọng liên quan đến khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất và lợi nhuận của bạn khi đầu tư. 

Nếu mảnh đất nằm trong quy hoạch giải tỏa, xây dựng dự án hoặc không nằm trong diện quy hoạch làm đất ở thì việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở gần như là không thể. Khi đó bạn chỉ có thể cho thuê, chuyển nhượng lại với giá thấp hoặc trồng trọt và chăn nuôi,... Vì thế, tốt nhất bạn hãy đến UBND quận/huyện nơi có đất để xem kế hoạch sử dụng đất hàng năm, từ đó xác định đó có phải là mảnh đất nên mua không.

Lựa chọn khu đất có vị trí tiềm năng

Vị trí là một trong những yếu tố hàng đầu quyết định giá trị và khả năng sinh lời của khu đất. Nên lựa chọn mảnh đất có các tiêu chí như: tiện ích xung quanh hiện hữu, gần khu dân cư, đường xá đi lại thuận lợi,... 

Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý của khu đất

Bạn phải kiểm tra giấy tờ pháp lý của khu đất một cách cẩn thận, kỹ càng, đặc biệt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tránh trường hợp lừa đảo, tranh chấp hay không thể chuyển đổi mục đích sử dụng.

Thương lượng chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp

Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một khoản tiền không nhỏ, diện tích đất càng lớn thì mức phí càng cao. Nếu muốn đầu tư đất nông nghiệp để sinh lời nhiều nhất thì bạn cần cân nhắc khoản phí này ngày từ đầu. Bạn có thể thương lượng với bên bán trước khi đưa ra mức giá chính thức sao cho phù hợp và cơ lợi cho mình.

Hợp đồng mua bán đất nông nghiệp phải được công chứng rõ ràng

Theo quy định của pháp luật hiện nay, việc mua bán/chuyển nhượng đất đai phải được lập hợp đồng bằng văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền thì mới được xác định giá trị pháp lý. Nếu không tuân thủ quy định này thì giao dịch mua bán đất sẽ bị vô hiệu hóa và bạn chính là người phải gánh chịu thiệt hại.

Trước khi đặt bút ký, bạn nên đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng như: quyền, nghĩa vụ của các bên, thời gian thanh toán, phí phạt thanh toán trễ hẹn,… để tránh rủi ro có thể phát sinh sau này.

Nắm chắc quy định của pháp luật về chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Bạn cần tìm hiểu và nắm rõ các quy định của pháp luật về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên thổ cư. Đồng thời thường xuyên cập nhật các hướng dẫn, quy định mới của Nhà nước về mảng này, từ đó tận dụng được tối đa quyền lợi của bản thân khi giao dịch bất động sản.

Các vấn đề liên quan tới đất nông nghiệp

Quy hoạch đất nông nghiệp là gì?

Quy hoạch đất nông nghiệp được hiểu là việc phân bổ và khoanh vùng đất nông nghiệp theo không gian sử dụng đất, để đáp ứng các mục tiêu nhất định dựa trên cơ sở tiềm năng và nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp của từng ngành nghề, lĩnh vực trong một đơn vị hành chính và trong một khoảng thời gian nhất định. 

Quy hoạch đất nông nghiệp được thực hiện hàng năm để phù hợp với tình hình đất đai ở mỗi địa phương. 

Đất nông nghiệp có sổ đỏ không?

Căn cứ theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

• Sử dụng đất trước ngày luật đất đai 2013 có hiệu lực. Tức trước ngày 01/07/2014;

• Không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013;

• Có hộ khẩu thường trú tại địa phương, nơi có đất cần làm sổ;

• Đất đang sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn;

• Được UBND cấp xã xác nhận là người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Như vậy, đất nông nghiệp đáp ứng đủ các điều kiện trên thì được Nhà nước cấp sổ đỏ.

Đất nông nghiệp có được xây nhà không?

Theo quy định tại Điều 6 và Điều 12 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất nông nghiệp có nghĩa vụ phải sử dụng đúng mục đích sử dụng đất. Xây nhà trên đất nông nghiệp là hành vi không hợp pháp. Do đó, người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp.

Ví dụ: Đất trồng cây hàng năm có mục đích để trồng cây hàng năm. Nếu dựng nhà tôn trên đất nông nghiệp trồng cây hàng năm là không đúng mục đích. Đây là hành vi trái quy định và sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.

Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp là gì?

Hiện nay, pháp luật chưa quy định về khái niệm chuyển đổi quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hiểu một cách đơn giản thì chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp là một hình thức trao đổi ngang bằng giữa các bên (hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn) khi chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau. Các bên sẽ chấm dứt toàn bộ quyền với thửa đất dự định chuyển đổi của mình và tiếp nhận toàn bộ quyền đối với thửa đất của bên còn lại. Nôm na thì đây là hoạt động “đổi đất cho nhau” để nhận lại thửa đất khác phù hợp với hoạt động sản xuất, trồng trọt của mình.

Hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải thực hiện theo trình tự được quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 

Các loại đất nông nghiệp nào không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng?

Pháp luật đất đai hiện hành không hề có quy định về loại đất nông nghiệp nào không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng. Tuy nhiên có 2 căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp đó là: 

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, dựa vào mục đích sử dụng thì một số loại đất nông nghiệp đã được Nhà nước quy hoạch sử dụng theo mục đích đã định rất khó xin chuyển đổi mục đích sử dụng như: đất chuyên trồng lúa nước; đất lúa nương; đất chuyên trồng lúa nước còn lại, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất làm muối.

Trên đây là một số thông tin về đất nông nghiệp cùng các quy định pháp luật liên quan. Hy vọng những kiến thức Homedy mang đến sẽ hữu ích với bạn. Nếu có nhu cầu đầu tư đất nông nghiệp, bạn có thể tham khảo các tin đăng mua bán đất nông lâm nghiệp trên Homedy.com để dễ dàng chọn lựa được sản phẩm BĐS phù hợp.

Trần Dung