Đặt cọc mua đất là gì? Những rủi ro khi đặt cọc mua đất cần biết

Đặt cọc là bước không thể thiếu trong quá trình mua bán bất động sản để đảm bảo các giao kết được thực hiện theo đúng thời gian đã thỏa thuận. Vậy đặt cọc mua đất bao nhiêu là hợp lý? Thủ tục đặt cọc khi mua đất được thực hiện như thế nào? Có được đặt cọc mua đất đang thế chấp hay không? Trong bài viết dưới đây, Homedy sẽ cùng bạn giải đáp các thắc mắc về vấn đề đặt cọc mua đất cũng như tìm hiểu về những rủi ro khi đặt cọc mua đất có thể gặp phải. Mời các bạn cùng theo dõi!

Đặt cọc mua đất là gì?

Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và được quy định rõ tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”

Như vậy, đặt cọc là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó một bên giao cho bên kia một tài sản hoặc một khoản tiền trong một thời hạn nhất định nhằm xác nhận các bên đã thống nhất sẽ giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng và buộc các bên phải thực hiện đúng nội dung đã cam kết.

Khi mua bán nhà đất, các bên thường thỏa thuận đặt cọc trước một khoản tiền gọi là tiền cọc đất để làm tin. Khoản tiền hay tài sản đặt cọc được coi là khoản trả trước của bên đặt cọc và được khấu trừ khi thực hiện nghĩa vụ. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả cho bên đặt cọc số tiền hoặc tài sản đã nhận cùng với một khoản tiền tương đương với số tiền hoặc tài sản đã nhận, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Hiện nay chưa có quy định cụ thể tiền trả trước nhưng trong thực tiễn xét xử và nghĩa của từ thì trả trước là việc một bên đưa cho bên kia một khoản tiền trước khi giao kết, thực hiện hợp đồng. Trả tiền trước không phải là biện pháp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, do đó sẽ không có biện pháp chế tài khi các bên không có thỏa thuận rõ ràng khi hành vi vi phạm nghĩa vụ trả tiền trước xảy ra. Đây chính là điểm khác biệt cơ bản giữa trả tiền trước và đặt cọc. Do đó, các bên cần lưu ý khi giấy biên nhận ghi là tiền “trả trước” mà không phải là đặt cọc.

Tại sao phải đặt cọc khi mua đất?

Đặt cọc mua đất là hình thức nhằm đảm bảo giao dịch sẽ được thực hiện trong tương lai. Các giao dịch mua bán đất đai thường là những giao dịch có giá trị lớn nên việc xác lập hợp đồng đặt cọc có một ý nghĩa quan trọng. Nhất là khi chưa có sổ đỏ hoặc người mua chưa đủ tài chính để thanh toán hết trong một lần nên cần đặt cọc.

Bên bán cam kết giữ lại phần đất (tài sản trên đất) để bán cho bên mua, bên mua cam kết sẽ mua nhà đất này với các nội dung trong hợp đồng đã ký kết. Bên nào vi phạm nghĩa vụ sẽ bị phạt cọc. Nếu bên mua không mua thì sẽ bị mất tiền đặt cọc này cho bên bán. Nếu bên bán không bán cho bên mua sẽ bị phạt bằng 100% giá trị tiền đã nhận cọc. 

Ví dụ: Ông A nhận 200 triệu tiền cọc đất để chuyển nhượng một mảnh đất cho ông B. Nếu đến thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng mà ông B không muốn mua nữa thì ông B mất 100 triệu tiền đặt cọc. Nếu đến thời hạn ký hợp đồng, ông A không muốn bán nữa thì ông A phải trả cho ông B 400 triệu (trong đó 200 triệu tiền đặt cọc và 200 triệu tiền phạt cọc). 

Đặt cọc mua đất bao nhiêu phần trăm?

Luật pháp không có quy định cụ thể về việc phải đặt cọc tiền mua đất bao nhiêu thì hợp đồng mới được công nhận có hiệu lực. Tuy vậy, theo ý kiến từ các chuyên gia pháp lý, người mua chỉ nên đặt cọc không quá 20% tổng giá trị bất động sản để đảm bảo quyền lợi cho đôi bên. Ví dụ: Mảnh đất có tổng giá trị là 1 tỷ đồng thì đặt cọc mua đất không nên quá 20% tức là không quá 200 triệu.

Đối tượng của việc đặt cọc có thể là các tài sản có giá trị hoặc những món đồ thông thường mà một bên chuyển giao cho bên kia. Khi đối tượng đặt cọc là tiền, việc này đồng thời có cả chức năng bảo đảm và thanh toán. Do đó, quá trình đặt cọc cần phải được thực hiện bằng văn bản, trong đó phải rõ ràng xác định số tiền hoặc tài sản được đặt cọc. 

Trong thực tế, người mua cũng nên đề cao sự cẩn trọng để tránh gặp phải các rủi ro có thể xảy ra. Không ít tình huống sau khi người mua đã đặt cọc, bên bán lại đưa ra những lý do không hợp lý để giao dịch không thực hiện được, dẫn đến việc mất số tiền đã đặt cọc.

Thủ tục đặt cọc mua đất

Dưới đây là trình tự các bước khi thực hiện thủ tục đặt cọc mua đất:

Bước 1: Soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua đất

Sau khi các bên thỏa thuận về việc đặt cọc mua đất, hãy cùng thỏa thuận và soạn thảo ra hợp đồng đặt cọc mua đất. Đây là văn bản ghi chép lại sự thỏa thuận về khoản đặt cọc giữa hai bên trong quá trình giao dịch mua bán nhà đất, để làm căn cứ pháp lý khi xảy ra tranh chấp.

Bên mua và bên bán có quyền thỏa thuận các vấn đề của hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, nhìn chung hợp đồng đặt cọc sẽ bao gồm những nội dung sau:

• Thông tin cá nhân của 2 bên tham gia ký kết hợp đồng: họ tên, ngày tháng năm sinh, số CMND/CCCD,...

• Đối tượng hợp đồng: đó chính là tài sản đặt cọc.

• Mục đích đặt cọc.

• Giá chuyển nhượng kèm theo phương thức đặt cọc, thanh toán.

• Trách nhiệm tiến hành công chứng chuyển nhượng hoặc đăng ký sang tên.

• Thời hạn đặt cọc mua đất.

• Quyền và nghĩa vụ của 2 bên.

• Phương thức giải quyết tranh chấp.

• Cam đoan của từng bên.

• Xác nhận của hai bên: ký và ghi rõ họ tên.

Bước 2: Ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà

Sau khi thống nhất xong các nội dung của hợp đồng, các bên thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc mua đất; ký và ghi rõ họ tên bên đặt cọc và bên nhận tiền cọc đất. 

Lưu ý khi đặt cọc mua đất đó là nên có người trung gian làm chứng. Họ sẽ là trung gian, minh chứng cho việc ký kết, giao dịch đặt cọc giữa hai bên. Người làm chứng này phải không có bất cứ mối quan hệ họ hàng, thân quen gì với một trong hai bên giao dịch. Hơn nữa, trong hợp đồng, họ cần ký, điểm chỉ, lời xác nhận rõ ràng. Có như vậy, hợp đồng mới được công nhận, đảm bảo tính pháp lý.

Bước 3: Thực hiện hợp đồng đặt cọc mua đất

Sau khi ký kết hợp đồng xong, bên đặt cọc sẽ thực hiện việc chuyển tiền đặt cọc. Việc thanh toán này nên thực hiện tại ngân hàng, bên đặt cọc nên để tiền trong tài khoản và chuyển khoản cho bên bán. Điều này vừa giúp tiết kiệm thời gian kiểm đếm đồng thời lại có cơ sở bằng chứng.

>> Xem thêm:

• Mẫu giấy đặt cọc mua đất chuẩn, đầy đủ

• Các mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất phổ biến nhất 

Những rủi ro khi đặt cọc mua đất

Đặt cọc mua đất là cơ sở pháp lý đảm bảo cả 2 bên mua bán thực hiện giao kết hợp đồng nhưng bên cạnh đó, vẫn còn những rủi ro khi đặt cọc mua đất như sau:

• Những rủi ro có liên quan đến quy hoạch đất đai: Trường hợp này xảy ra khi mảnh đất mua vướng vào lộ giới, giải tỏa, hoặc quy hoạch,... Đặc biệt, có nhiều trường hợp quy hoạch được công bố sau khi đã mua đất, dẫn đến việc người mua và người bán phải thay đổi kế hoạch ban đầu. Hiện không có số liệu thống kê cụ thể cho nhóm rủi ro này.

• Thủ tục pháp lý: Rủi ro này xuất phát từ việc các thủ tục pháp lý liên quan đến bất động sản chưa được hoàn chỉnh khi mua đất. Ví dụ, đất chưa có sổ đỏ, đất tranh chấp về đồng sở hữu,... Theo thống kê, tỷ lệ rủi ro này lên tới 49%.

• Bên bán không xuất trình giấy tờ: Trường hợp này thường xảy ra khi bên bán không thể xuất trình các giấy tờ liên quan đến bất động sản. Một nguyên nhân có thể là tài sản đang phải thế chấp. Tỷ lệ rủi ro này được ghi nhận là 15%.

• Rủi ro bởi tư cách bán hàng: Điều này bao gồm các trường hợp như thay đổi ý kiến trong quá trình bán hoặc gặp khó khăn về tài chính. Tỷ lệ rủi ro này chiếm 12%.

• Rủi ro bởi tranh chấp: Rủi ro do tranh chấp thường xảy ra khi có mâu thuẫn giữa các đồng sở hữu hoặc với những người sở hữu tài sản lân cận. Tỷ lệ rủi ro này là 4%.

• Rủi ro bởi tư cách bên mua: Bên mua thay đổi ý định hoặc có sự biến động trong khả năng thanh toán có thể làm nảy sinh các rủi ro. Tỷ lệ rủi ro này là 8%.

• Do chuyển dịch trạng thái sở hữu: Trường hợp này xảy ra khi sở hữu bất động sản thay đổi ngay trong quá trình mua, thường liên quan đến việc bán lại cho người khác. Tỷ lệ rủi ro này là 3%.

• Rủi ro vì cơ quan nhà nước thụ lý hồ sơ: Các vấn đề như tính thuế sai, vẽ hiện trạng sai có thể gây ra các rủi ro trong nhóm này, với tỷ lệ chiếm 2%.

>>> THAM KHẢO:

• Coi chừng 'dính bẫy' đặt cọc khi bán nhà, đất

• Tìm hiểu các trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu, không có giá trị

Kinh nghiệm đặt cọc mua đất an toàn

Qua việc đặt cọc mua đất, các bên có thể đạt được mục tiêu của mình, như bên bán có được sự đảm bảo rằng bên mua sẽ tiếp tục giao dịch, bên mua được cam kết từ bên bán về việc không bán cho người thứ ba hoặc không tăng giá trong quá trình đặt cọc. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu và nắm vững kinh nghiệm về việc đặt cọc mua đất sao cho tuân theo quy định pháp luật. Để tránh các rủi ro về tiền bạc và pháp lý, khi đặt cọc mua đất khách hàng cần lưu ý một số điểm dưới đây:

Xác minh thông tin chủ sở hữu đất

Kiểm tra thông tin chủ sở hữu đất là một bước quan trọng khi bạn định đặt cọc mua bất động sản, nhằm tránh những tranh chấp có thể xảy ra sau này. Ví dụ như vợ đòi lại đất chồng tự ý bán hoặc các thành viên trong gia đình đòi lại đất do người đại diện đứng tên sổ hồng có hành vi tự ý bán mà chưa có sự đồng ý.

Tức là xác minh xem người giao dịch với mình có phải đúng chủ sở hữu mảnh đất không? Ai là người có quyền định đoạn mảnh đất đó, có quyền tiến hành các giao dịch mua bán và chuyển nhượng,… Một mảnh đất có đủ điều kiện để giao dịch thì bên bán phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự và có năng lực hành vi dân sự.

Người mua cần đối chiếu thông tin chủ đất như tên, ảnh, số chứng minh thư hoặc căn cước công dân. Đối chiếu thông tin này xem có trùng khớp với thông tin trên sổ đỏ hoặc sổ hồng để đảm bảo tính xác thực. Bạn cũng có thể xin photo sổ đỏ/sổ hồng và các giấy tờ pháp lý của chủ nhà để kiểm tra tại chính quyền địa phương sở tại, từ đó xác định chính xác chủ nhà đó có phải là chính chủ hay không.

Tiếp đó, cần xác định là sở hữu cá nhân hay là đồng sở hữu mảnh đất. Trong quá trình giao dịch, người mua cần yêu cầu giấy tờ tùy thân, chứng minh chủ sở hữu đối với đất, cũng như văn bản ủy quyền hoặc đồng thuận của các thành viên nếu như mua đất của hộ gia đình từ bên bán. Trong trường hợp đất thuộc sở hữu của hộ gia đình hay vợ chồng thì cần có sự đồng thuận của tất cả các thành viên.

Kiểm tra thông tin quy hoạch của mảnh đất

Trước khi đặt cọc mua đất, bạn hãy kiểm tra tình trạng quy hoạch của mảnh đất, có nằm trong vùng quy hoạch của dự án nào hay không. Bạn có thể kiểm tra điều này tại Phòng Quản lý đô thị hoặc các cơ quan kiểm tra quy hoạch tại Ủy ban nhân dân quận/huyện nơi có đất.

Nếu đất đã có sổ đỏ, thông tin quy hoạch thường được ghi trực tiếp trong phần ghi chú của sổ đỏ. Hãy kiểm tra xem đất có nằm trong kế hoạch quy hoạch nào không và xem xét xem quy hoạch đó phù hợp với nhu cầu của bạn hay không.

>>> Xem ngay: Cách tra thông tin quy hoạch thửa đất hợp pháp và chính xác

Kiểm tra đất bán có đang tranh chấp không

Mua đất cần chọn mảnh đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để biết tài sản đó không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc có đang bị kê biên thi hành án, bị cầm cố, thế chấp hoặc đang chấp hành quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền hay không. 

Để đảm bảo an toàn, bạn nên yêu cầu bên bán đưa một bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (có công chứng mới nhất). Tốt nhất, người mua nên trực tiếp đến UBND địa phương yêu cầu cung cấp những thông tin tương tự rồi đối chiếu xem thông tin hai nguồn có khớp nhau hay không.

Lập hợp đồng đặt cọc mua đất chặt chẽ, đúng quy định pháp luật

Hợp đồng đặt cọc được thực hiện khi cả hai bên mua và bán đều thống nhất với nhau về các điều khoản có trong hợp đồng. Thông thường, hợp đồng này được lập thành văn bản, các bên mua bán đất tự thực hiện với nhau bằng cách ký giấy tay hay mang đi công chứng hợp đồng đặt cọc để đảm bảo an toàn và hạn chế rủi ro cho các bên tham gia. Cần lưu ý soạn thảo hợp đồng đúng quy định, bởi nhiều khi làm giấy viết tay hay hợp đồng nhưng mà không đúng quy định nên bị vô hiệu. 

Trước hết, hợp đồng đặt cọc mua đất cần phải bao gồm quy định đảm bảo việc giao kết hợp đồng mua bán chính thức, đồng thời phải thực hiện hợp đồng mua bán chính thức được giao kết đúng với thỏa thuận. Trách nhiệm các bên cũng cần được quy định rõ trong hợp đồng đặt cọc. Các bên có thể thỏa thuận đặt cọc gấp đôi hoặc nhiều lần hơn giá trị của tài sản đặt cọc và thỏa thuận cần phải xuất hiện ở trong bản hợp đồng.

Mặt khác, cần có chế định phạt nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng. Nếu những điều khoản về phạt cọc không được ghi ở trong hợp đồng đặt cọc, khi hợp đồng mua bán không được giao kết và thực hiện, bên bán chỉ cần phải trả số tiền đã nhận cọc cho bên mua.

Trong trường hợp bên bán được bên mua giao một khoản tiền mà các bên không xác định rõ ràng là tiền đặt cọc hay trả trước thì khoản tiền này sẽ được coi là tiền trả trước. Lúc này, nếu có vi phạm nghĩa vụ hay không tiến hành giao kết và thực hiện hợp đồng như trong những thỏa thuận ban đầu, về nguyên tắc, khoản tiền này sẽ được hoàn trả về bên mua và sẽ không có bất kỳ khoản phạt cọc nào.

Khi đặt cọc mua đất cũng nên có người làm chứng. Người làm chứng tốt nhất không có quan hệ họ hàng đối với cả hai bên mua và bán. Trong hợp đồng, người làm chứng cần ghi rõ những thông tin cá nhân cơ bản (họ tên, ngày sinh, chứng minh nhân dân, hộ khẩu thường trú…), kèm theo đó là việc ký/ điểm chỉ, lời xác nhận rõ ràng về việc làm chứng. 

Số tiền đặt cọc bao nhiêu là hợp lý

Pháp luật hiện hành không quy định mức đặt cọc khi mua đất, theo đó các bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc miễn là không vi phạm pháp luật và đạo đức.

Số tiền đặt cọc không nên quá lớn để đảm bảo an toàn tài chính của bạn. Đồng thời, tiền cọc đất cũng phải hợp lý đối với thị trường và giá trị của mảnh đất bạn đang mua. Để đảm bảo tính hợp lý thì không nên đặt cọc quá 20% giá trị mảnh đất, thường dao động từ 5-10% giá trị mảnh đất là mức đặt cọc thông thường. Điều quan trọng nhất là phải tìm hiểu kỹ và đàm phán cụ thể với người bán để đạt được thỏa thuận phù hợp cho cả hai bên.

Lưu ý quan trọng đó là cần hạn chế việc đặt cọc, mua bán bằng ngoại tệ bởi việc mua bán này có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên.

Khi ký kết hợp đồng đặt cọc

Việc đầu tiên cần xác định là chủ thể sẽ thực hiện ký kết hợp đồng. Người ký kết hợp đồng cần phải là chủ thể được ghi rõ trong sổ hồng hoặc các giấy tờ tương đương. Trong trường hợp người bán là người đã kết hôn, việc ký kết hợp đồng cần sự tham gia của cả vợ và chồng của người bán để tránh tình huống phức tạp sau này. Trong trường hợp đồng sở hữu đất, tất cả những người được liệt kê trong sổ hồng cần phải tham gia vào quá trình ký kết hợp đồng.

Nếu có giấy ủy quyền từ chủ sở hữu, việc quan trọng là phải xác định rõ giới hạn ủy quyền của người được uỷ quyền, để tránh việc vượt quá giới hạn ủy quyền. Việc ủy quyền phải được thiết lập bằng văn bản và được công chứng để đảm bảo tính hợp pháp.

Nếu bạn đang mua mảnh đất có giá trị lớn và số tiền đặt cọc lớn, tốt nhất là thực hiện thanh toán tại ngân hàng, tránh thanh toán tại các địa điểm khác. Cách tốt nhất là để tiền trong tài khoản ngân hàng, sau đó khi giao dịch chuyển khoản. Điều này sẽ giúp tiết kiệm thời gian, tránh nguy cơ tiền giả và giúp đảm bảo an toàn khi bạn phải di chuyển số tiền lớn trên đường.

Công chứng hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc có thể công chứng hoặc không. Nếu không công chứng, hợp đồng vẫn có hiệu lực theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực, bởi thực tế đã có nhiều trường hợp đặt cọc chỉ dựa trên sự tin tưởng và dẫn đến những vụ kiện tranh chấp.

>> Xem chi tiết: Kinh nghiệm tránh rủi ro khi đặt cọc tiền mua đất

Có được phép bán khi có người trả giá cao hơn dù đã nhận đặt cọc hay không?

Theo quy định, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng, họ phải trả lại cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc cùng với một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đã đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác. Trên thực tế, nhiều người sẵn sàng chấp nhận chịu phạt cọc nếu có người mua đưa ra giá cao hơn, mặc dù họ vi phạm quy định về việc đặt cọc. Do đó, dù đã nhận đặt cọc, nếu có người khác đề xuất giá cao hơn, bên bán vẫn được phép bán đất.

Ví dụ: A muốn mua đất của B và hai bên đã đồng ý giá bán là 1 tỷ đồng và đặt cọc 100 triệu đồng. Tuy nhiên, sau đó C xuất hiện và đề xuất mua với giá 2.3 tỷ đồng, B và C cùng lập một hợp đồng mua bán có công chứng. Trong trường hợp này, B vẫn có quyền bán cho C và chịu phạt cọc là 100 triệu đồng. Dù B phải trả lại 100 triệu đồng cho A, nhưng nhờ C trả giá cao hơn 300 triệu đồng nên B vẫn "lãi" 200 triệu đồng so với việc bán cho A.

Trên đây là những kinh nghiệm đặt cọc mua đất cơ bản và đặc biệt cần thiết đối với ai đang hoặc sắp có giao dịch mua bán nhà đất. Hy vọng những thông tin trong bài biết này đã giúp bạn có thêm nhiều kiến thức để có thể đưa ra những quyết định hợp lý và đúng đắn. Đừng bỏ lỡ những bài viết tiếp theo của Homedy.com trong thời gian tới nhé!

Trần Dung