Cách xem sơ đồ thửa đất 2021, cách đọc thông số trên sổ hồng, sổ đỏ

Cách xem sơ đồ thửa đất không đơn giản như nhiều người vẫn nghĩ. Nếu không cẩn thận bạn sẽ có thể mua phải những mảnh đất không đảm bảo tính pháp lý. Cùng Homedy tìm hiểu chi tiết qua bài viết sau!

Vì sao cần phải xem sơ đồ thửa đất, quyền sử dụng đất?

Một trong những vấn đề quan trọng nhất trước khi tiến hành các giao dịch mua bán bất động sản hay còn gọi là đất đai, nhà cửa chính là bạn cần biết cách xem sở đồ thửa đất, số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là khuyến cáo mà các chuyên gia đưa ra bởi nó có ý nghĩa đặc biệt quan trọng như sau:

• Sẽ giúp bạn tránh được thua thiệt khi có sự tranh chấp về đất đai trong quá trình sử dụng tài sản là nhà cửa, đất đai.
• Sử dụng bất động sản đúng với mục đích, không vi phạm pháp luật một cách lâu dài và đảm bảo nhất.
• Giúp bạn có thể lựa chọn những vị trí đất đai, nhà cửa hợp lý, có khả năng phát triển trong tương lai và có thể tăng giá trị sau đó.
• Tránh bị lừa đảo bởi những người môi giới bất động sản, mua phải đất không đúng mục đích sử dụng gây lãng phí về việc chuyển đổi về sau.
• Lựa chọn những địa điểm đắc lợi có thể giúp thuận lợi cho việc làm ăn buôn bán nêu có, tránh mua phải những điểm nằm trong quy hoạch, giải tỏa…

Cách xem sơ đồ thửa đất, quyền sử dụng đất

Theo chia sẻ từ các chuyên gia bất động sản Homedy:

Thứ nhất bạn cần biết sơ đồ thừa đất có trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm sổ hồng và sổ đỏ. Chính vì thế bạn sẽ có thể tự mình xem sơ đồ thừa đất nếu có sở hữu một trong hai loại giấy tờ này. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản đất và những tài sản có gắn liền trên diện tích đất đó theo quy định của phát luật.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp theo quy định nhưng nó sẽ có những nội dung cơ bản sau:

• Thửa đất số: Đó là số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính của địa phương theo quy định của của Bộ Tài nguyên và Môi trường
• Tờ bản đồ số: Là số thứ tự tờ bản đồ địa chính có thửa đất cấp Giấy chứng nhận trong phạm vi mỗi đơn vị hành chính cấp xã.
• Địa chỉ thửa đất: Ghi tên điểm dân cư như thôn, xã, làng, tên số nhà, số đường phố… thuộc các cấp chính quyền quản lý mảnh đất đó.
• Diện tích đất đai: Số liệu thể hiện diện tích sử dụng của mảnh đất theo đơn vị là mét vuông (M2) và được làm tròn đến 1 chữa số thập phân.
• Sơ đồ thửa đất: Hình ảnh minh họa đất theo tỷ lệ nhỏ được in trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cho người sử dụng đất dễ dàng hình dung.

Cách đọc sơ đồ thửa đất trên chứng nhận quyền sử dụng đất

Một trong những nội dung khó hiểu và khó đọc nhất của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là sơ đồ thửa đất. Và nếu như bạn muốn hiểu cách xem sơ đồ thửa đất một cách chính xác có thể dựa theo gợi ý sau của Homedy:

Nội dung của sơ đồ thửa đất

• Hình thể, hình dáng của thửa đất theo các chiều ngang dọc và rộng
• Số hiệu thửa đất hoặc tên công trình giáp ranh như đường xá, cầu cống chỉ dẫn theo hướng Bắc – Nam;
• Chỉ giới, mốc giới theo quy hoạch sử dụng đất, hành lang bảo vệ công trình trên thửa đất, diện tích lưu không xung quanh thể hiện ở các nét kẻ đứt kèm chú thích.
• Nếu thừa đất là hợp nhất của nhiều thừa đất khác nhau, thời gian sử dụng khác nhau cũng sẽ được thể hiện bằng các đường kẻ đứt quãng và có ghi chú rõ ràng.

Hình thức sử dụng đất

Để sử dụng đất đai một cách hợp pháp bạn sẽ cần biết xem sơ đồ thửa đất xem các tài sản có gắn liền trên diện tích đất thuộc quyền sở hữu của mình. Khi này, chúng ta cần phải biết hình thức sử dụng mảnh đất là gì để sử dụng đất đúng mục đích, không vi pham phát luật hiện hành. Quyền, thời gian sử dụng đất được chia thành các trường hợp sau:

• Sử dụng riêng: Là những mảnh đất thuộc quyền sở hữu của một cá nhân, một hộ gia đình, một tổ chức, một công đồng dân cư hay một cơ sở tôn giáo.
• Sử dụng chung: Là những mảnh đất có từ hai người đứng tên trở lên.
• Sử dụng chung và sử dụng riêng kèm theo số liệu về diện tích: Thường được ghi vào các thửa đất kết hợp với đất ở và đất nông nghiệp, đất ao hồ.

Như vậy, dựa theo các hình thức sử dụng đất nêu trên mà chúng ta sẽ có các loại đất, nhóm đất khác nhau gồm đất thổ cư, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp. Thời gian sử dụng đất cũng sẽ được quy định cụ thể trên hồ sơ thửa đất với thời gian cụ thể sau:

• Đất ở lâu dài
• Đất có thời gian sử dụng cụ thể từ ngày nào đến ngày nào.
• Nhà nước giao đất cho dân không thu tiền sử dụng đất và
• Nhà nước giao đất cho dân có thu tiền sử dụng đất
• Nhà nước cho dân thuê đất trả tiền một lần
• Nhà nước cho dân thuê đất trả tiền hàng năm
• Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất
• Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất
• Thuê đất trả tiền một lần của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp
• Thuê đất trả tiền hàng năm của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp…

Sổ hồng, sổ đỏ hay sổ trắng đều là tên gọi dựa theo màu sắc của người dân.

- Mẫu chung hiện nay là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng mới) được Bộ TN&MT ban hành căn cứ theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 21/10/2009.

- Trước 2010 (cụ thể trước ngày 10/12/2009, ngày Nghị định 88/2009 có hiệu lực thì gồm có 3 loại sổ đỏ và sổ hồng cũ, sổ trắng.

+ Sổ đỏ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất >> cấp cho Đất ở nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối (khu vực ngoài đô thị).

Mẫu sổ này được Bộ TN&MT ban hành căn cứ theo Nghị định 64-CP; Thông tư 346/1998/TT-TCĐC

+ Sổ hồng cũ: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở >> cấp cho đất ở khu vực đô thị; mẫu sổ được Bộ Xây dựng ban hành căn cứ theo Nghị định 60-CP  ngày 05/7/1994.

+ Sổ trắng: Tuy không có văn bản nào quy định là Sổ trắng nhưng trong thực tiễn nhiều địa phương xem Sổ trắng là các loại giấy tờ như: Bằng khoán điền thổ, văn tự mua bán nhà ở,…

Bên dưới trang bìa là số phôi của mẫu sổ. Nhà nước in mẫu rồi gửi về cho địa phương. Địa phương cấp sổ cho ai đó thì địa phương có số để theo dõi riêng. Đó gọi là số vào sổ cấp giấy chứng nhận, thường ghi cuối trang 2.

Sau đây là cách đọc sổ mẫu hiện hành.

Trang 1: Xem thông tin người đứng tên trên sổ

- Xem đất cấp cho cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức

Xem tại Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

Lưu ý đối với việc cấp sổ cho hộ gia đình thì kể từ ngày 05/12/2017, thực hiện theo quy định tại Thông tư 53/2017/TT-BTNMT thì sẽ không còn ghi tên thành viên hộ gia đình trên sổ nữa; chỉ ghi tên chủ hộ mà thôi.

Trang 2:

(1) Xem thông tin thửa đất

- Địa chỉ của thửa đất.

- Xác định được phần diện tích được công nhận. Phần diện tích không được công nhận (thường là đất do lấn chiếm). Hoặc diện tích đất lưu không.

- Xác định được kích thước các cạnh dựa vào bản vẽ hiện trạng trên sổ. Được ghi trực tiếp trên các cạnh. Hoặc căn cứ vào khoảng cách giữa các điểm.

- Xác định mục đích sử dụng là đất thổ cư, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp,..Muốn chuyển đổi mục đích sử dụng phải làm thủ tục.

- Xác định được phần diện tích sử dụng chung. Hoặc ngõ đi chung.

- Xác định được thời hạn sử dụng đất là lâu dài, hay có thời hạn tới năm bao nhiêu. Nếu có thời hạn thì hết thời hạn chủ đất phải đi làm thủ tục gia hạn sử dụng. Hết thời hạn ghi trên sổ thì chủ đất không thể tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng.

- Xác định được hướng thửa đất: Mũi tên chỉ theo hướng Bắc, bên phải là hướng Đông, trái là hướng Tây.

- Xác định được tài sản gắn liền với đất: Ghi tại vị trí Công trình xây dựng khác.

- Xác định được số thửa đất, số tờ bản đồ.

- Xác định được nguồn gốc sử dụng đất: Với đất ở  thì ghi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất. Với đất trồng cây hàng năm thì ghi: Công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Xem chi tiết tại Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.

(2) Xem thông tin nhà ở

Cách đọc sổ đỏ tốt nhất là hiểu được các ghi chép và ký hiệu về nhà ở.

- Địa chỉ nhà ở

- Diện tích xây dựng là diện tích nhà được xây dựng trên thửa đất.

- Diện tích sàn là diện tích mặt bằng xây dựng. (Nếu xây đủ thì tính bằng diện tích xây dựng x số tầng)

- Kết cấu: Bê tông, tường gạch, gỗ, mái tôn,…

- Số tầng

- Cấp (hạng): cấp 2, cấp 3 hay cấp 4.

- Bản vẽ căn nhà: Thông thường trong tp HCM cập nhật đầy đủ chi tiết mục này hơn.

Xem chi tiết tại Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.

Trang 3, 4:

(1) Xem thông tin quy hoạch

Xem thông tin quy hoạch bằng Cách đọc sổ đỏ là cách làm cơ bản nhất.

- Xem được thông tin quy hoạch ở phần ghi chú. Bao gồm cả việc khi bị thu hồi có được đền bù không.

- Xác định được phần diện tích nằm trong quy hoạch căn cứ vào hình sơ đồ thửa đất. 

- Xem thông tin quy hoạch bằng cách căn cứ vào tọa độ và sử dụng phần mềm.

- Xem thông tin biến động

- Thông thường được cập nhật ở Phần IV. Nếu chưa ghi chép gì tức là chưa có biến động, chưa từng chuyển nhượng cho ai. Tính từ thời điểm cấp sổ gần nhất.

- Xem thông tin bị hạn chế quyền

- Xác định xem sổ có bị hạn chế quyền chuyển nhượng.

- Xác định xem sổ có bị nợ nghĩa vụ tài chính. Sổ nợ nghĩa vụ tài chính không sang nhượng được. Hoặc không thể vay thế chấp ngân hàng.

- Cơ quan cấp giấy chứng nhận. Cơ quan cấp giấy chứng nhận có thể là quận huyện, sở tài nguyên môi trường. Hoặc UBND tỉnh thành phố trực thuộc trung ương.

Nếu chỉ mua nhà đất và cập nhật tên lên sổ thì cơ quan cấp thường là văn phòng đăng ký đất đai. Và con dấu cũng là con dấu của văn phòng đăng ký đất đai.

Cơ quan cấp giấy chứng nhận không quyết định giá trị tài sản. Nhưng Cách đọc sổ đỏ bằng cách này cũng khá thú vị. Ví dụ có thể bạn hỏi xem chủ nhà có nói dối về việc làm sổ ở đâu. Hoặc họ có phải là chính chủ đầu tiên của thửa đất không.

Nội dung phần ghi chú

Phần ghi chú thường ghi nhận chuyển nhượng từ giấy chứng nhận nào. Từ bao giờ, do cơ quan thẩm quyền nào cấp. Ghi tại đây bởi chủ mới khi biến động sang tên thì đổi sổ luôn.

(2) Những thay đổi sau khi cấp GCN được ghi ở phần IV

- Ghi thông tin thay đổi chủ sở hữu

- Ghi thông tin thay đổi mục đích sử dụng đất.

- Ghi thông tin tình trạng nghĩa vụ tài chính. Bao gồm cả việc nợ thuế.

- Ghi thông tin đính chính GCN

- Ghi thông tin tình trạng thế chấp làm tài sản đảm bảo.

Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm:
 
- Dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận";
 
- Số hiệu thửa đất;
 
- Số phát hành Giấy chứng nhận;
 
- Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
 
- Mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận.
 
Ví dụ:

Hy vọng những thông tin về cách xem sở đồ thửa đất và những thông tin liên quan trên hữu ích với bạn! Đừng quên tham khảo bài viết về luật bất động sản để có thêm thông tin đầy đủ trước khi đầu tư, mua bán.

>>> Bài Viết Được Quan Tâm:

Làm sao biết đất có thuộc quy hoạch hay không? 4 cách kiểm tra nhanh

Cách tính diện tích đất trong sổ đỏ đơn giản, chuẩn xác

N.Phương (Tổng hợp)

Theo Homedy Blog Tư vấn