Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất: Nội dung, quy định và các mẫu hợp đồng thông dụng

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là văn bản trong đó bên mua và bên bán thỏa thuận sẽ mua hoặc bán nhà đất và đồng thời bên mua sẽ đưa cho bên bán một khoản tiền làm tin, đó gọi là tiền đặt cọc cho bên bán. Khi này hai bên cần phải ký kết với nhau hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Vậy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất gồm có những nội dung như thế nào? Hãy cùng Homedy tìm hiểu những mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất mới nhất qua bài viết dưới đây nhé!

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là gì?

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất hay giấy giao nhận tiền đặt cọc mua bán nhà đất là sự thỏa thuận của các bên về việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác , gọi là tài sản đặt cọc trong một thời hạn để đảm bảo giao kết thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất.

Hợp đồng đặt cọc nhà đất được lập ra với mục đích: 

• Để đảm bảo giao kết một hợp đồng dân sự khác.

• Để thực hiện một hợp đồng dân sự đã giao kết đúng với thỏa thuận.

• Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất cần được lập thành văn bản, không bắt buộc phải công chứng nhưng để đảm bảo tính pháp lý, hợp đồng đặt cọc nên được công chứng, chứng thực.

Tại sao cần làm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất?

Cần phải làm hợp đồng đặt cọc mua nhà đất để đảm bảo giao dịch sẽ được thực hiện trong tương lai. Trong đó, bên bán cam kết bán tài sản cho bên mua sau khi nhận tiền cọc, bên mua cam kết mua tài sản của bên bán sau khi cọc tiền. 

Trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại cho bên đặt cọc tài sản cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản cọc (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác).

Nội dung hợp đồng cọc nhà đất gồm những gì?

Điều 328 và Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, hợp đồng đặt cọc là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng dân sự, trong đó các bên thỏa thuận xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ khi đặt cọc.

Đây là hợp đồng dân sự nên bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có quyền thỏa thuận các nội dung của hợp đồng với điều kiện nội dung đó không trái luật, đạo đức xã hội. Thông thường hợp đồng đặt cọc gồm các nội dung như sau:

• Đối tượng của hợp đồng (thông tin về quyền sử dụng đất, nhà ở);

• Thời hạn đặt cọc;

• Giá chuyển nhượng (mặc dù chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng các bên thường thỏa thuận giá chuyển nhượng nhà đất để tránh biến động);

• Mức đặt cọc;

• Quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc;

• Phương thức giải quyết khi các bên có tranh chấp;

• Cam kết của các bên (cam kết về tình trạng pháp lý của nhà đất như đất có giấy chứng nhận, không thế chấp, còn thời hạn sử dụng,…);

• Điều khoản thi hành.

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất mẫu chuẩn, phổ biến hiện nay

Hiện nay, pháp luật không có quy định cụ thể hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất phải tuân theo một mẫu cụ thể nào. Tuy nhiên, hợp đồng đó vẫn phải đáp ứng đầy đủ các quy định về hình thức và nội dung thì sẽ được coi là hợp pháp.

Bạn đọc có thể tham khảo các mẫu đặt cọc mua bán nhà đất thường được sử dụng và download hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất để thuận tiện trong việc ký kết hợp đồng.

Hợp đồng đặt cọc mua đất

Hợp đồng đặt cọc mua đất là việc một trong hai bên giao tài sản đặt cọc cho bên còn lại trong một thời hạn để bảo đảm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi thực tế có không ít trường hợp đã giao kết hợp đồng nhưng một trong hai bên thay đổi ý định, gây ra nhiều thiệt hại cho bên còn lại. Do đó, để giảm thiểu tính rủi ro của việc giao kết hợp đồng, các bên thường ký thêm hợp đồng đặt cọc mua đất. 

>>> TẢI NGAY Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đơn giản

Hợp đồng đặt cọc mua nhà

Hợp đồng đặt cọc mua nhà nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên khi tham gia thỏa thuận mua bán nhà ở. Đã có nhiều trường hợp trong quá trình làm hợp đồng đặt cọc mua nhà, nhiều người đã mắc phải những sai lầm không đáng có. Chính vì vậy khi soạn thảo hợp đồng, bạn cần xem xét kỹ càng những điều khoản trong hợp đồng. Dưới đây là mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà để bạn tham khảo.

>>> TẢI NGAY Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà

Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư

Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư là văn bản thỏa thuận giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc tài sản đặt cọc trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

>>> Tải Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất - nhà chung cư tại ĐÂY

Hợp đồng đặt cọc mua nhà xưởng

Với mục đích như những hợp đồng đặt cọc đã nêu trên, sau đây là mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà xưởng giúp bạn tiết kiệm thời gian và soạn thảo hợp đồng nhanh chóng.

>>> TẢI NGAY Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà xưởng

Quy định về hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất viết tay có giá trị không?

Hợp đồng đặt cọc viết tay có giá trị không hẳn là băn khoăn của khá nhiều người. Theo Khoản 1 Điều 358 Bộ luật Dân sự quy định : “Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản”. Như vậy, trường hợp viết tay giấy cọc nhà đất viết tay phù hợp với quy định trên, do đó hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất này có hiệu lực pháp luật. 

Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không?

Về mặt pháp lý, pháp luật không yêu cầu hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực là do hai bên tự thỏa thuận với nhau. Nếu bạn muốn công chứng hợp đồng đặt cọc thì bạn thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 40 Luật Công chứng 2014. 

Vậy công chứng hợp đồng đặt cọc ở đâu?

Bạn có thể đến UBND các cấp hoặc văn phòng công chứng tại địa phương để thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất với mức phí quy định như sau : 

• Hợp đồng dưới 50 triệu động: Mức thu 50 nghìn VNĐ/trường hợp.

• Hợp đồng từ 50 - 100 triệu đồng: Mức thu 100 nghìn VNĐ/trường hợp.

• Hợp đồng trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng: Mức thu 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.

Hợp đồng đặt cọc có cần người làm chứng không?

Hợp đồng đặt cọc được lập thành văn bản, có chữ ký đầy đủ của các bên nên hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp lý, hơn nữa cũng không có quy định nào bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải có người làm chứng. Để đảm bảo và chắc chắn hơn về hợp đồng đặt cọc, các bên hoàn toàn có thể có người làm chứng và ký đầy đủ phần xác nhận của người làm chứng. 

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào?

Theo Điều 117 và Điều 407 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc vô hiệu trong các trường hợp sau:

Một là: Hợp đồng đặt cọc vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội. 

Nếu hợp đồng có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Hai là: Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do giả tạo.

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng khác thì hợp đồng giả tạo vô hiệu, còn hợp đồng dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp hợp đồng đó cũng vô hiệu theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo lập nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì hợp đồng đó vô hiệu.

Ba là: Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện

Bốn là: Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị nhầm lẫn.

Trường hợp hợp đồng được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp mục đích của hợp đồng của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được.

Năm là: Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Sáu là: Hợp đồng vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập hợp đồng vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng dân sự đó là vô hiệu.

Bảy là: Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Theo quy định của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP thì hợp đồng phải được lập thành văn bản. Nếu hợp đồng đặt cọc vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu.

Tám là: Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

Theo đó, trong trường hợp ngay từ khi giao kết hợp đồng đặt cọc, đối tượng trong hợp đồng này không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

Có được bán nhà đất cho người khác khi đã làm hợp đồng đặt cọc không?

Theo điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, trường hợp đã hết thời hạn theo thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà đất nhưng bên đặt cọc không đến để thực hiện việc mua bán thì coi như họ từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Do đó, số tiền họ đã đặt cọc thuộc về bạn, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Vì bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng nên bạn hoàn toàn có quyền bán nhà đất của mình cho người khác (không cần có sự đồng ý của bên đặt cọc)

Mức phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (gọi tắt là phạt cọc). Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt cọc cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

Theo quy định trên thì mức phạt khi từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất như sau:

• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất

Về cơ bản, thủ tục đặt cọc mua nhà đất gồm 3 bước như sau : 

Bước 1: Soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Sau khi các bên thỏa thuận về việc đặt cọc mua nhà đất; việc đầu tiên cần thực hiện là cùng thỏa thuận và soạn thảo ra hợp đồng đặt cọc mua nhà đất. Bởi lẽ; hợp đồng đặt cọc mua nhà là văn bản ghi chép lại sự thỏa thuận về khoản đặt cọc giữa hai bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc trong quá trình giao dịch mua bán nhà đất; khi xảy ra tranh chấp thì có căn cứ chứng minh.

Theo luật đặt cọc mua bán nhà đất, bên mua và bên bán có quyền thỏa thuận các vấn đề của hợp đồng đặt cọc; nhưng nhìn chung hợp đồng đặt cọc có những nội dung sau:

• Thông tin 2 bên tham gia ký kết hợp đồng: bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc.

• Đối tượng hợp đồng: đó chính là tài sản đặt cọc.

• Mục đích đặt cọc.

• Giá chuyển nhượng kèm theo phương thức đặt cọc, thanh toán.

• Trách nhiệm tiến hành công chứng chuyển nhượng hoặc đăng ký sang tên.

• Thời hạn đặt cọc.

• Quyền và nghĩa vụ của 2 bên.

• Phương thức giải quyết tranh chấp.

• Cam đoan của từng bên.

• Xác nhận của hai bên: ký và ghi rõ họ tên.

Bước 2: Ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Sau khi thống nhất xong các nội dung của hợp đồng; các bên thực hiện ký kết hợp đồng; ký và ghi rõ họ tên bên mua và bên bán. Lưu ý khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà đất:

Trường hợp cần có người trung gian làm chứng:

• Khi tiến hành giao dịch đặt cọc mua nhà đất; người làm chứng đóng một vai trò quan trọng. Họ sẽ là trung gian; minh chứng cho việc ký kết, giao dịch đặt cọc giữa hai bên.

• Người làm chứng này phải không có bất cứ mối quan hệ họ hàng; thân quen gì với một trong hai bên giao dịch. Hơn nữa, trong hợp đồng, họ cần ký; điểm chỉ, lời xác nhận rõ ràng. Có như vậy; hợp đồng mới được công nhận, đảm bảo tính pháp lý.

Bước 3: Thực hiện hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Sau khi ký kết hợp đồng xong thì trong thủ tục đặt cọc mua bán nhà, mua bán đất không thể thiếu đi việc thực hiện việc chuyển tiền đặt cọc. Việc thanh toán này; bạn nên thực hiện tại ngân hàng; người mua nên để tiền trong tài khoản. Sau đó; khi tiến hành thanh toán tiền đặt cọc thì chỉ cần chuyển khoản cho bên bán; điều này vừa giúp bạn không mất thời gian kiểm đến lại có cơ sở bằng chứng.

Hơn thế nữa; để đảm bảo tính pháp lý về cả mặt nội dung lẫn hình thức; Luật sư khuyến khích bạn nên đi công chứng bản hợp đồng đó. Khi đi công chứng; công chứng viên sẽ thay bạn kiểm tra; chứng thực lại từng điều khoản trong hợp đồng; và là chứng cứ rõ ràng trong trường hợp tranh chấp xảy ra.

Kinh nghiệm đặt cọc khi mua bán nhà đất

Không bắt buộc phải đặt cọc mua nhà đất

Trên thực tế khi tham gia giao dịch, đặt cọc mua nhà đất chỉ nên được thực hiện trong một số trường hợp như sau:

• Bên chuyển nhượng (chủ sử dụng đất) chưa đầy đủ hồ sơ để thực hiện ký công chứng chuyển nhượng và sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

• Bên bán có đủ khả năng chuyển nhượng nhưng bên mua chưa đủ khả năng tài chính, hứa hẹn ngày giờ cụ thể chuyển đủ tiền để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Các bên đặt cọc để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và bên bán cam kết không tăng giá.

Xác định đúng chủ thể có quyền giao kết hợp đồng đặt cọc

Trước khi đặt cọc phải tìm hiểu thông tin chủ sử dụng đất – chủ thể có quyền nhận đặt cọc. Theo quy định tại khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 về các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”.

Đặt cọc là một giao dịch dân sự, vì vậy phải tuân thủ quy định về chủ thể tham gia giao dịch. Người nhận đặt cọc phải là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở. Khi đặt cọc, cần kiểm tra giấy tờ pháp lý của nhà đất như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liền với đất.

Kiểm tra thông tin quy quy hoạch trước khi đặt cọc

Thực tế nhiều bất động sản, VD như căn nhà rao bán gấp, giá rẻ có thể do đang vướng quy hoạch. Hiện nay, pháp luật không hạn chế quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu thửa đất đó đang thuộc quy hoạch.

Trước khi đặt cọc, người mua cần tìm hiểu thông tin quy hoạch tại một số nguồn như:

• Tìm hiểu thông tin tại khu dân cư

• Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi có đất liên quan đến quy hoạch sử dụng đất đó;

• Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất;

• Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất thông qua cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất;

• Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất bằng cách gửi yêu cầu đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Ngoài ra, kể cả trong trường hợp chưa đủ thời gian tra cứu thông tin quy hoạch thì tại hợp đồng đặt cọc, bên đặt cọc phải yêu cầu bên nhận đặt cọc cam kết nhà đất không thuộc quy hoạch để có căn cứ giải quyết và bảo vệ quyền lợi cho mình sau này.

Kiểm tra nhà đất có đang tranh chấp không

Đây là yếu tố vô cùng quan trọng. Các tranh chấp cần tìm có thể có là:

• Tranh chấp với các hộ liền kề, có sự lấn, chiếm đất, tranh chấp mốc giới hay không;

• Tranh chấp trong chính gia đình người bán: Ví dụ tranh chấp thừa kế, tranh chấp tài sản giữa vợ, chồng, …

Lập hợp đồng đặt cọc chặt chẽ, đúng quy định pháp luật

Khi lập hợp đồng đặt cọc, các bên phải lưu ý các điều khoản trong hợp đồng chặt chẽ, phù hợp quy định pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng các bên. Cụ thể : 

• Tại điều khoản đối tượng đặt cọc, phải thể hiện rõ nhà đất đặt cọc, vị trí, diện tích, giấy tờ pháp lý kèm theo;

• Số tiền đặt cọc và thỏa thuận luôn giá trị chuyển nhượng. Thông qua đó, bên mua có thể hạn chế rủi ro bên bán cố tình tăng giá sau khi đã nhận đặt cọc;

• Quy định rõ thời gian để các bên thực hiện thủ tục công chứng chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại văn phòng công chứng và bên mua trả đủ tiền. Nhiều trường hợp trên thực tế các bên không thỏa thuận rõ thời gian bắt buộc thực hiện thủ tục công chứng dẫn đến khó khăn cho cả bên bán và bên mua như bên bán muốn bán nhưng bên mua không thực hiện thủ tục, vì đã nhận cọc rồi nên cũng không thể bán cho bên khác, khiến cho đất bị treo không giao dịch được.

• Quy định trách nhiệm khi một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ: bên đặt cọc vi phạm không tiếp tục thực hiện hợp đồng nữa thì sẽ mất tiền đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không chịu thực hiện hợp đồng thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (gọi tắt là phạt cọc).

• Các bên được phép thỏa thuận về mức phạt cọc khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt cọc cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Như vậy bạn đã nắm rõ tất tần tật thông tin về hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất và các quy định, nguyên tắc có liên quan. Bạn hãy tham khảo để chủ động hơn trong việc ký kết, thỏa thuận với bên còn lại. Hy vọng những thông tin về loại hợp đồng này được Homedy chia sẻ sẽ giúp bạn nắm vững kiến thức hơn.