Những phân tích và lời khuyên đáng chú ý về biến động giá BĐS thời gian tới

Tình trạng biến động giá đất, nhất là đất nền đang thu hút sự quan tâm của dư luận trong suốt thời gian vừa qua. Giá cả nhà đất trong thời gian tới vẫn là nỗi lo cho người có nhu cầu thật.

Mối lo ngại về những hệ lụy của hiện tượng này đang trở nên rõ nét. Câu hỏi được đặt ra là làm sao để có những phương thức để lựa chọn đầu tư trở nên an toàn nhất có thể. Savills Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cũng các chuyên gia đã đưa ra những nhận định phân tích về vấn đề này.

Sốt giá cục bộ

Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), trong thời gian qua, đã xuất hiện các cơn sốt ảo giá đất, giá đất nền tại các xã ven dự án Sân bay Long Thành (Đồng Nai); các địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế như Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang); hoặc tại một số quận ven, huyện ngoại thành thành phố Hồ Chí Minh như quận 2, quận 9,…

Theo Hiệp hội đây là những đợt sốt giá cục bộ trong phân khúc thị trường đất nền, đất nông nghiệp, thậm chí có những trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, mà phần lớn là mua bán, chuyển nhượng giữa các nhà đầu tư thứ cấp, kinh doanh lướt sóng kiếm lời.

Nguyên nhân được cho là giới đầu nậu và cò đất với thủ đoạn đầu cơ, thổi giá, tạo sóng gây ra các đợt sốt ảo giá đất, giá đất nền tại một số địa phương.

Với sự chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh, tình hình sốt ảo giá đất, giá đất nền tại các địa phương đã bước đầu được kiểm soát, hạ nhiệt.

Riêng đối với thị trường căn hộ chung cư là phân khúc thị trường lớn nhất của thị trường bất động sản, đã không xảy ra hiện tượng sốt giá, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ chung cư, nhất là các dự án căn hộ vừa túi tiền.

Đất “sốt” từ nhu cầu thật

Theo ý kiến của ông Sử Ngọc Khương – Giám Đốc Đầu tư Savills Việt Nam, so với cách đây khoảng hơn nửa năm, giá đất tại nhiều địa phương đã có những biến động đáng kể.

Mặt bằng giá mới đã được hình thành, giá bất động sản (BĐS) thay đổi chóng mặt.

Nhiều chuyên gia nhận định, mức tăng giá trong thời gian vừa qua có rất nhiều lý do khách quan lẫn chủ quan, trong đó có sự đẩy giá của các thành phần môi giới.

Hiện nay, TP Hồ Chí Minh có khoảng 10 triệu dân, thì có 2-3 triệu là người dân ngoại tỉnh đến TP Hồ Chí Minh sinh sống và làm việc nên có nhu cầu về nhà ở. Sự cố cháy nổ một số chung cư gần đây cũng là yếu tố dịch chuyển đầu tư sang nhà gắn liền với đất. Tâm lý nhà ở nhà xưa đến nay góp phần khiến nhà đất đang trở thành một loại hình “của để dành” đáng giá, bên cạnh vàng và tiết kiệm ngân hàng.

Với cú hích hạ tầng mạnh mẽ tại TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2016-2017, việc tăng giá đất là diễn biến gần như tất yếu.

Sốt đất càng trở nên căng hơn bao giờ hết khi giới đầu cơ, cò đất can thiếp quá sâu về giá cả khiến việc lựa chọn những đơn vị môi giới uy tín luôn là một bài toán không hề dễ dàng.

Đáng lo ngại nhất hiện nay là nhà đầu tư đất nền đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà (phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng với tỉ lệ phần trăm lớn). Chỉ cần có sự thay đổi chính sách thị trường nhà đất thì những nhà đầu tư, nhất là nhỏ lẻ đang sử dụng đòn bẩy tài chính, có thể bị tác động mạnh và trực tiếp.

Đối với vai trò quản lý Nhà nước hiện tại thì hoàn toàn có thể hạn chế bớt việc tận dụng mục đích sử dụng đất ở các khu vực không được phép chuyển đổi công năng. Nhưng động thái này cần được triển khai sớm với sự tính toán kỹ lưỡng, quyết liệt hơn và cần phổ biến rộng rãi hơn nữa để người dân hiểu rõ hơn.

Đất tăng giá – Tích cực và tiêu cực

Theo đánh giá từ bộ phận Nghiên cứu tư vấn Savills Việt Nam, việc giá đất tăng hiện nay được hội tụ bởi nhiều yếu tố vĩ mô và vi mô, xuất phát từ cả nhu cầu để ở và nhu cầu đầu tư ngày càng tăng của người dân.

Điểm tích cực là nhu cầu nhà ở của người dân được đa dạng hóa và tính thanh khoản cao. Mặt tiêu cực là dù không hẳn là cơn sốt ảo, nhưng mặt bằng giá tăng lên sẽ hạn chế sự lựa chọn cho người mua với khả năng tài chính hạn chế.

Theo dữ liệu thị trường thứ cấp của Savills, tính đến thời điểm Q1/2018, tại các quận có quy hoạch tốt, giá bán đất nền tăng 5%-15% theo quý và 15%-25% theo năm. Mức tăng này được nhận định nằm trong ngưỡng an toàn, song song với sự phát triển của thị trường nói chung.

Tuy nhiên, để tránh hiện tượng bong bóng bất động sản có thể xảy ra vào cuối năm nay, phía quản lý nhà đất cần cân bằng, ngăn chặn giới đầu nậu, đầu cơ thổi bùng giá đất đồng thời bảo vệ quyền lợi cho người mua (đặc biệt là người có nhu cầu ở thực).

Những nguyên nhân khiến cho giá đất tại TP Hồ Chí Minh tăng mạnh trong thời gian qua

Nguyên nhân thứ nhất đến từ những tín hiệu vĩ mô từ tăng trưởng tích cực của nền kinh tế. Sự tăng trưởng mạnh tầng lớp trung lưu dẫn đến nguồn vốn cho đầu tư và nâng cấp nhà ở được cải thiện. Ngoài ra, sự đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng mới của TP đã có tác động kích thích làm tăng mặt bằng giá BĐS, đặc biệt tại các khu vực được quy hoạch tốt và có tính kết nối tốt từ cơ sở hạ tầng.

Nguyên nhân thứ hai đến từ nhu cầu mua đất của người dân. Khi đất là kênh đầu tư được ưa chuộng của người dân địa phương. Tâm lý mua đất như một “kênh an toàn” bởi tính thanh khoản cao, giá trị đầu tư đa dạng từ nhỏ đến vừa..

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản và một số chuyên gia trong lĩnh vực này, nguyên nhân gây ra hiện tượng tăng giá là do việc công bố quy hoạch hệ thống hạ tầng và một số dự án lớn tại các khu vực như: thông tin dự án sân bay quốc tế Long Thành sẽ triển khai vào cuối năm 2018, một số dự án du lịch nghỉ dưỡng lớn được cấp phép triển khai tại Cần Giờ đã có tác động kích thích làm tăng giá đất đồng thời đẩy việc phân lô bán nền tăng thêm.

Cùng với đó, giới đầu cơ, những người môi giới lợi dụng các thông tin về quy hoạch và các tin đồn để làm giá, đẩy giá đất lên cao thu lợi bất chính. Những nhà đầu tư thứ cấp cũng theo tâm lý đám đông mua gom đất, chờ lên giá tạo nên cơn sốt ảo tại các khu vực này.

Dự báo về tương lai của thị trường BĐS trong hai quý tới

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS, cho rằng: “Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài với  mức tăng giá đất thiếu kiểm soát, hệ lụy của cơn sốt lần này sẽ rất khó lường”. Cũng theo ông Quang: "Thị trường BĐS Việt Nam nằm trong nhóm có chỉ số minh bạch trong lĩnh vực BĐS thấp trên thế giới. Việc thiếu thông tin chính là kẽ hở để các nhà đầu tư thu gom nhà, đất nhằm mục đích đầu cơ thay cho mua để ở. Thực tế này đã góp phần đẩy giá nhà đất lên cao hơn nhiều so với nhu cầu thực của người dân, khiến những người có thu nhập thấp khó mua nhà để ở."

Dự báo về thị trường bất động sản trong thời gian tới, bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu tư vấn Savills Tp.Hồ Chí Minh cho rằng, với sự hỗ trợ từ nền kinh tế vĩ mô và đầu tư cơ sở hạ tầng ngày càng tích cực, thị trường bất động sản liền thổ vẫn sẽ được kích cầu trong thời gian tới. Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn của kênh đầu tư này sẽ thúc đẩy hoạt động đầu tư diễn ra.

Các nhà đầu tư có thể cân nhắc lựa chọn những khu vực có vị trí và quy hoạch tốt, pháp lý rõ ràng, tránh mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để tránh sự trục lợi từ các đối tượng đầu cơ trong bối cảnh giá đất liên tục tăng như hiện nay. Không nên ưu tiên lợi nhuận, xem nhẹ giá bán và tính pháp lý dẫn đến rủi ro cao. Đòn bẩy tài chính không nên sử dụng trong lúc thị trường đang tăng giá, hoặc chỉ nên hạn chế ở mức thấp nhất.

Đối với người mua để ở, lựa chọn kỹ lưỡng về vị trí, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và pháp lý nên được xem xét. Nếu không có nhu cầu sử dụng ngay, có thể trì hoãn để quan sát, thăm dò, định giá, tìm chuyên gia tư vấn pháp lý, sau đó mới đưa ra quyết định.

Cũng theo ông Quang phân tích:

"Diễn biến giá đất tăng nóng, tích tụ lâu ngày sẽ tác động cực xấu lên thị trường và nền kinh tế. Thứ nhất, người có nhu cầu thực về BĐS rất khó tìm được một căn nhà hay miếng đất có giá trị phù hợp.

Thứ hai, các doanh nghiệp muốn mở rộng sản xuất sẽ gặp khó khăn về đền bù, giải phóng mặt bằng.

Thứ 3, đối với ngân hàng, khi sử dụng BĐS làm tài sản thế chấp việc định giá càng khó khăn, chưa kể nguồn lực dồn vào BĐS quá nhiều tiềm ẩn nguy hại cho nền kinh tế.

Thứ 4, giới đầu tư, đầu cơ đất thường sử dụng đòn bẩy tài chính bằng việc vay vốn ngân hàng. Khi cơn sốt đi qua, vỡ bong bóng BĐS, ngân hàng sẽ đối mặt với rất nhiều khoản nợ xấu có thể mất rất nhiều năm để xử lý".

Cũng theo các chuyên gia kinh tế, cơn sốt đất kéo dài ảnh hưởng tiêu cực tới nền kinh tế. Thậm chí, "bi kịch" sốt đất 10 năm trước có thể tái diễn.

Liệu có xảy ra bong bóng?

Theo đánh giá của Hiệp hội BĐS TP.HCM, thị trường vẫn còn có tình trạng lệch pha cung - cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp, phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng (condotel), và đang "sốt giá ảo" đất nền, đất nông nghiệp tại một số khu vực.

Bên cạnh đó, cũng đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó, có cả giới đầu cơ, đầu nậu cò đất chuyên nghiệp làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HH BĐS TP.HCM cho rằng, hai yếu tố nêu trên chỉ phản ánh một phần thị trường bất động sản, và chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền, đất nông nghiệp và condotel, chỉ có thể tạo ra các cơn sốt giá ảo, cục bộ, nhất thời, chứ không thể gây ra "bong bóng" trên toàn bộ thị trường bất động sản.

Cơn sốt giá ảo này cũng gây tác hại cho thị trường bất động sản, làm lệch pha dòng tiền đầu tư, nhất là có thể gây thiệt hại rất lớn cho những nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng nhưng không bán được sản phẩm khi thị trường hạ nhiệt.

Đòn bẩy tài chính không nên sử dụng trong lúc thị trường đang tăng giá, hoặc chỉ nên hạn chế ở mức thấp nhất. Bởi khi sốt ảo đẩy giá lên đình, vay tiền đầu cơ là không an toàn. Bất ngờ giá giảm thì sẽ chịu thiệt thời lớn.

Đối với người mua để ở, lựa chọn kỹ lưỡng về vị trí, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và pháp lý nên được xem xét. Nếu không có nhu cầu sử dụng ngay, có thể trì hoãn để quan sát, thăm dò, định giá, tìm chuyên gia tư vấn pháp lý, sau đó mới đưa ra quyết định.

"Cơn sốt đất như thời chứng khoán hơn 10 năm trước

Hơn 10 năm trước thị trường chứng khoán cũng đã từng lên cơn sốt giống như BĐS đất nền hiện nay. Sáng mở cửa ngồi cà phê cóc cũng nghe bàn tán rôm rả như World Cup, về các con chứng khoán (mã chứng khoán) nào lên, xuống và dự báo đầu tư của giới xe ôm, taxi, thậm chí các bà nội trợ. Trưa ăn cơm đề tài này cũng bàn tán sôi nổi của các nhà đầu tư. Chiều vào các quán nhậu thì các tay môi giới và khách ruột là nhà đầu tư của mình mua vào là thắng, thị trường lên ào ào. Nhưng nay đã khác, thị trường lên nhưng lao vào không tính toán là “đổ kèo”.

Thị trường BĐS hiện nay cũng không khác. Buổi sáng ngồi cà phê cũng bàn tán, nhận định đa chiều từ các nhà đầu tư chuyên đi săn đất đến các cò đất, thậm chí các nhóm còn có cả nhà báo tham gia sôi nổi. Nào là vùng ven TPHCM như các huyện Cần Giuộc, Đức Hòa của tỉnh Long An cứ mua đi là thắng. Nhơn Trạch của Đồng Nai đang đón đầu sân bay và khai thông với quận 9 TPHCM đang tăng giá như tên bắn. Quận 9 hay Nhà Bè của TPHCM khỏi bàn, cơn sốt đang lên đỉnh điểm… Cơn sốt đất đã lan vào các cán bộ công chức khi buổi trưa nghỉ ngơi cũng đem ra mổ xẻ, đầu tư vào đây hay kia sẽ thắng, quan trọng là vay được tiền ngân hàng. Một người không đủ vốn mua miếng đất thì vài người hùn lại mua. Buổi tối những phòng nhậu của các đại  gia thì bàn chuyện đất đai cao cấp hơn, đánh chỗ này vài tỷ chỗ kia vài chục tỷ, mua phải nguyên lô để lo giấy tờ một lần khi tách thửa, phân lô…

Họ đang lao vào như cơn say!

THANH VY"

HM (T/H)