Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà mới và chi tiết nhất hiện nay

Khi thực hiện giao dịch bất động sản, đặt cọc là khái niệm rất hay được đề cập tới. Đặt cọc mua nhà dựa trên yếu tố pháp lý và có thể làm thành hợp đồng đặt cọc mua nhà nhằm đảm bảo quyền và nghĩa vụ của hai bên mua bán. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu và nắm được cách làm hợp đồng đặt cọc mua nhà như thế nào để đúng quy định pháp luật. Trong bài viết dưới đây, Homedy sẽ chia sẻ những kinh nghiệm hữu ích khi đặt cọc mua nhà đất, mời các bạn cùng tham khảo nhé!

Hợp đồng đặt cọc mua nhà là gì?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trong lĩnh vực bất động sản, các bước thực hiện giao dịch đều cần tuân theo thủ tục và trình tự pháp lý. Vì vậy, khi tiến hành mua bán nhà, hai bên sau khi bàn bạc các điều khoản sẽ đồng ý lập hợp đồng đặt cọc mua nhà rõ ràng.

Hợp đồng đặt cọc mua nhà là một hợp đồng lập ra để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của các bên, đồng thời ràng buộc các bên thực hiện một giao dịch dân sự khác có liên quan. Bên bán và bên mua nhà phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng. Nếu một bên vi phạm gây ảnh hưởng lợi ích của bên còn lại sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường theo giao ước ghi trong hợp đồng đặt cọc.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua nhà là cơ sở giúp hai bên mua bán thực hiện giao dịch thuận lợi hơn, tránh được các rủi ro, đảm bảo lợi ích công tâm và minh bạch cho đôi bên. 

Tại sao phải làm hợp đồng đặt cọc mua nhà

Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, bên bán và bên mua sẽ thỏa thuận ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở nhằm mục đích:

• Đảm bảo giao kết hợp đồng dân sự.

• Đảm bảo hợp đồng mua bán nhà chính thức sẽ được thực hiện đúng theo thỏa thuận.

Thông thường, bên mua sẽ đặt cọc cho bên bán một khoản tiền để đảm bảo rằng sẽ mua nhà, đồng thời đảm bảo bên bán cam kết không bán cho người thứ ba khác, hoặc bên bán không tăng giá trong quá trình đặt cọc. 

Nội dung hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở gồm những gì?

Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất hay biên bản đặt cọc mua nhà sẽ bao gồm các nội dung cơ bản như sau:

• Quốc hiệu, tiêu ngữ

• Tên hợp đồng

• Thông tin bên đặt cọc (bên A): Họ tên, ngày tháng năm sinh, quê quán, CCCD/CMND, địa chỉ thường trú,...

• Thông tin bên nhận cọc (bên B): Họ tên, ngày tháng năm sinh, quê quán, CCCD/CMND, địa chỉ thường trú,...

• Thông tin người làm chứng (nếu có)

• Đối tượng của hợp đồng (thông tin về quyền sử dụng đất, nhà ở)

• Tài sản đặt cọc: Ghi rõ số tiền viết bằng chữ và bằng số. Nêu rõ số tiền này đặt cọc nhằm mục đích gì. 

• Giá chuyển nhượng (mặc dù chưa ký hợp đồng mua bán nhà chính thức nhưng các bên thường thỏa thuận giá chuyển nhượng để tránh biến động)

• Phương thức đặt cọc và thanh toán.

• Thời hạn đặt cọc

• Nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí.

• Quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc

• Xử lý tiền đặt cọc: nếu một trong hai bên từ chối chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Phương thức giải quyết khi các bên có tranh chấp

• Cam kết của các bên (cam kết về tình trạng pháp lý của nhà đất như đất có giấy chứng nhận, không thế chấp, còn thời hạn sử dụng,…)

• Ký và ghi rõ tên các bên kể cả bên thứ 3 (người làm chứng).

Các mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà phổ biến hiện nay

Dưới đây là một số mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở phổ biến hiện nay, mời các bạn tham khảo:

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà đơn giản

Hợp đồng đặt cọc mua nhà đơn giản nhằm mục đích bảo đảm cho người bán rằng người mua nghiêm túc trong việc mua nhà và người mua có thể yên tâm rằng căn nhà sẽ không được bán cho người khác trong khoảng thời gian thỏa thuận. Mẫu đặt cọc mua nhà đơn giản nhưng cần đầy đủ thông tin, mô tả chi tiết thông tin tài sản chuyển nhượng (chiếu theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

--------***--------  

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

(V/v Mua bán nhà đất)  

Hôm nay, ngày …tháng … năm 2024….  tại ……………. . 

Chúng tôi gồm có:

I. Bên đặt cọc (sau đây gọi là Bên A):

Ông (Bà): …………………………………………………………………………..................

Sinh ngày: ……………………………………………………………………..……………….

Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại……………

Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………….…………………….

II. Bên nhận đặt cọc (sau đây gọi là Bên B):

Họ và tên chủ hộ:………………………………………………………………………..........

Sinh ngày: ……………………………………………………………………………………..

Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại……….…..

Hộ khẩu thường trú: ………………………………………………………………………..... 

Các thành viên của hộ gia đình bên bán (bên B):

Ông (Bà): ………………………………………………………………………………..............

Sinh ngày: …………………………………………………………………………....………….

Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại………………

Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………………………………….

Ông (Bà): …………………………………………………………………………..................

Sinh ngày: ……………………………………………………………………………………….

Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại………………

Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………………………………….

III. Cùng người làm chứng:

1.Ông(Bà): …………………………………………………………………………..................

Sinh ngày: ……………………………………………………………………………………….

Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại………………

Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………………………………….

2.Ông(Bà): …………………………………………………………………………..................

Sinh ngày: ……………………………………………………………………………………….

Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại………………

Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………………………………….

IV. Hai bên đồng ý thực hiện ký kết Hợp đồng đặt cọc với các thỏa thuận sau đây:  

ĐIỀU 1:TÀI SẢN ĐẶT CỌC

Bên A đặt cọc cho bên B bằng tiền mặt với số tiền là:………… ………………………….

Bằng chữ:………………………………………………………………………………………..  

ĐIỀU 2: THỜI HẠN ĐẶT CỌC

Thời hạn đặt cọc là: …………………….…, kể từ ngày …… tháng ………. năm .......  

ĐIỀU 3: MỤC ĐÍCH ĐẶT CỌC

1.Bằng việc đặt cọc này Bên A cam kết mua đất của bên B tại:..................................................

Bên B nhận tiền đặt cọc và cam kết sẽ bán đất thuộc sở hữu hợp pháp và không có bất kỳ  tranh chấp nào liên quan đến mảnh đất mà bên B giao bán cho bên A tại…. …………………………….……………………….. với diện tích là…………..m2 giá bán là ……………………………………………….………………………………………..

2. Trong thời gian đặt cọc, bên B cam kết sẽ làm các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên A, bên A cam kết sẽ trả: ………………………………… khi hai bên ký hợp đồng mua bán đất tại phòng công chứng Nhà Nước, ……………………… sẽ được bên A thanh toán nốt khi bên B giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên B cam kết sẽ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong vòng 7 ngày kể từ ngày bên A và bên B ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng Nhà Nước. Bên B có nghĩa vụ nộp các khoản thuế phát sinh trong quá trình giao dịch theo đúng quy định của pháp luật (đối với thuế đất, thuế chuyển nhượng bên B sẽ là người thanh toán mà bên A không phải trả bất cứ khoản phí nào) .  

ĐIỀU 4: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A

1. Bên A có các nghĩa vụ sau đây:

a) Giao số tiền đặt cọc cho Bên B theo đúng thỏa thuận ngay khi ký hợp đồng đặt cọc;

b) Giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3 nêu trên. Nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được) thì Bên A bị mất số tiền đặt cọc;

2. Bên A có các quyền sau đây:

a) Nhận lại số tiền đặt cọc từ Bên B hoặc được trừ khi thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho Bên B trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc đạt được);

b) Nhận lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3 (mục đích đặt cọc không đạt được);  

ĐIỀU 5: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B

1. Bên B có các nghĩa vụ sau đây:

a) Trả lại số tiền đặt cọc cho Bên A hoặc trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3 (mục đích đặt cọc đạt được);

b) Trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc cho Bên A trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc không đạt được);

c) Bên B có nghĩa vụ dọn dẹp sạch sẽ mặt bằng khi giao đất để trả lại mặt bằng đất thổ cư cho bên A.

2. Bên B có các quyền sau đây: Sở hữu số tiền đặt cọc nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3 (mục đích đặt cọc không đạt được).  

ĐIỀU 6: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; nếu mảnh đất trên thuộc diện quy hoạch không giao dịch được thì bên B phải hoàn trả lại 100% số tiền mà bên A đã giao cho bên B . Trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Mọi tranh chấp sẽ được phán xử theo quy định của luật pháp của Việt Nam.  

ĐIỀU 7: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

1. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc.

2. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

3. Bên B đã nhận đủ số tiền đặt cọc nêu trong điều 1 từ bên A  

ĐIỀU 8: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

1. Hai bên công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

2. Hai bên đã tự đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của người làm chứng.

3. Hợp đồng có hiệu lực từ: …………………………………………………………………….

Hợp đồng Đặt Cọc bao gồm 03 trang được chia làm bốn bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ hai bản.

……, ngày …tháng ..… năm 20…..

>> Tải mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà file word TẠI ĐÂY

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà thế chấp ngân hàng

Hợp đồng đặt cọc mua nhà thế chấp ngân hàng hay còn gọi là hợp đồng đặt cọc mua nhà 3 bên, là một thỏa thuận giữa người mua, người bán và ngân hàng (hoặc tổ chức tài chính) về việc mua một căn nhà và sử dụng căn nhà đó làm tài sản thế chấp để đảm bảo cho khoản vay từ ngân hàng.

>> Tải mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà thế chấp ngân hàng TẠI ĐÂY

Mẫu giấy đặt cọc mua nhà viết tay

Hợp đồng đặt cọc mua nhà phải lập thành văn bản có thể đánh máy hoặc viết tay. Vì thế, hợp đồng đặt cọc mua nhà viết tay vẫn có hiệu lực. Khi viết tay hợp đồng đặt cọc, bạn cần ghi chính xác và đầy đủ các nội dung cơ bản như:

• Thông tin bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc

• Thông tin căn nhà: thửa đất, diện tích,...

• Thời gian thực hiện giao dịch và khoản tiền cọc.

• Các điều khoản xử lý vi phạm

• Cam kết 2 bên

Cách viết hợp đồng đặt cọc tiền mua nhà

Theo quy định của Bộ Luật dân sự, hợp đồng đặt cọc mua nhà cần được lập thành văn bản. Vậy cách làm hợp đồng đặt cọc tiền mua nhà như thế nào? Bạn có thể tham khảo cách viết hợp đồng đặt cọc tiền mua nhà được tiến hành như sau:

• Ghi địa điểm, thời gian ở nơi bên A (bên đặt cọc) và bên B (bên nhận đặt cọc) ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà.

• Bên A ghi rõ thông tin: họ tên, ngày sinh, số CMND/CCCD, hộ khẩu thường trú

• Bên B ghi rõ thông tin: họ và tên, ngày sinh, CMND/căn cước công dân và hộ khẩu thường trú căn cứ theo Sổ hộ khẩu/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà và tài sản gắn liền với đất đã được cấp.

• Ghi thông tin của các thành viên trong gia đình bên B nếu đồng ý bán (vợ/chồng, cha/mẹ hoặc anh/chị em đang sinh sống hoặc đứng tên trên chính căn nhà/ mảnh đất đó)

• Ghi thông tin người làm chứng hợp pháp theo quy định của pháp luật (nếu có): họ tên, ngày sinh, CMND/căn cước công dân, hộ khẩu thường trú.

• Số tiền đặt cọc bằng tiền mặt mà bên A đã đặt cọc cho bên B: ghi tại mục bằng số và bằng chữ. Ví dụ: 100.000.000 đồng - Một trăm triệu đồng chẵn

• Thời hạn đặt cọc: số ngày và thời gian đặt cọc được ghi nhận kể từ thời điểm bên B nhận tiền đặt cọc từ bên A đến khi hai bên chính thức ký kết Hợp đồng mua bán. Bên A cần thỏa thuận về thời hạn đặt cọc trong khoảng thời gian phù hợp với tình hình thực tế, đảm bảo khi hết thời hạn đặt cọc, các bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà đất.

• Ghi vị trí và địa chỉ nhà, diện tích nhà theo thông tin trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Ví dụ: Diện tích 50m2. Thửa đất số 20, tờ bản đồ số 11 tại số 24/7 đường Tân Triều, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, Hà Nội.

• Về giá trị chuyển nhượng nhà/đất do các bên tự thỏa thuận, ghi tại mục quy định

• Điền vào mục số tiền còn lại bên A sẽ phải thanh toán cho bên B khi hai bên ký hợp đồng mua bán nhà đất tại phòng công chứng Nhà nước.

• Hiệu lực của hợp đồng được ghi vào mục trống khi bên B nhận tiền đặt cọc, bên A nhận hóa đơn thanh toán tiền đặt cọc và bản sao các giấy tờ liên quan về nhà/đất nhận chuyển nhượng.

• Ghi thời gian ký kết hợp đồng đặt cọc giữa hai bên

• Sau khi 2 bên đọc hợp đồng và đồng ý thì ký và ghi rõ họ tên

• Nếu có người làm chứng, sẽ ký ở phía dưới phần dành cho người làm chứng và ghi rõ họ tên.

Thủ tục đặt cọc mua nhà

Thủ tục đặt cọc mua nhà được tiến hành theo các bước như sau:

Bước 1: Soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua nhà

Sau khi các bên đã thống nhất về việc đặt cọc mua nhà, bước đầu tiên là soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua nhà. Bên mua và bên bán cùng thỏa thuận về nội dung hợp đồng đặt cọc, ghi rõ các nội dung thông tin các bên, số tiền đặt cọc giữa bên mua và bên bán, thời hạn đặt cọc, điều khoản phạt vi phạm hợp đồng, cam kết,...

Bước 2: Ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà

Sau khi đã thống nhất nội dung hợp đồng, các bên thực hiện ký kết hợp đồng và ghi rõ họ tên. Nên có người trung gian làm chứng khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà. Người trung gian có vai trò quan trọng trong quá trình này. Họ đứng làm chứng cho việc ký kết và thực hiện giao dịch đặt cọc giữa hai bên. 

Để đảm bảo tính minh bạch và pháp lý, người trung gian không nên có quan hệ họ hàng hoặc thân quen với hai bên. Họ cần ký, điểm chỉ và xác nhận trong hợp đồng.

Bước 3: Thực hiện hợp đồng đặt cọc mua nhà

Sau khi ký kết hợp đồng xong thì trong thủ tục đặt cọc mua bán nhà không thể thiếu đi việc thực hiện việc chuyển tiền đặt cọc. Việc thanh toán này nên thực hiện tại ngân hàng; người mua nên để tiền trong tài khoản. Sau đó, khi tiến hành thanh toán tiền đặt cọc thì chỉ cần chuyển khoản cho bên bán; điều này vừa giúp bạn không mất thời gian kiểm đến lại có cơ sở bằng chứng.

Sau khi hợp đồng đã được ký kết, việc chuyển tiền đặt cọc là bước không thể thiếu. Việc thanh toán nên được thực hiện chuyển khoản qua ngân hàng để có cơ sở bằng chứng và tránh mất thời gian kiểm tra lại.

Quy định về hợp đồng đặt cọc mua nhà

Pháp luật hiện hành quy định về đặt cọc mua nhà như thế nào? Sau đây là một số quy định về hợp đồng đặt cọc mua nhà hiện nay:

Hợp đồng đặt cọc mua nhà có cần công chứng không?

Công chứng là hình thức chứng minh tính xác thực của hợp đồng được giao kết và các giấy tờ bản gốc được xác lập trong các liên hệ về dân sự, kinh tế, thương mại. Vậy hợp đồng đặt cọc mua nhà có cần công chứng không? 

Theo quy định pháp luật, hợp đồng đặt cọc mua nhà không nằm trong danh mục cần phải mang ra công chứng. Tuy nhiên, hai bên có thể đi công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà tránh các trường hợp tranh chấp, rủi ro có thể phát sinh sau này.

Mức phí công chứng phí công chứng đặt cọc mua nhà được quy định tại biểu phí công chứng của từng văn phòng công chứng, căn cứ tính dựa trên giá trị hợp đồng đặt cọc. 

Hợp đồng cọc mua nhà vô hiệu khi nào?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 407 luật Dân sự 2015, hợp đồng vô hiệu khi thuộc các trường trường giao dịch dân sự vô hiệu được quy định từ Điều 123 đến Điều 133 Luật Dân sự 2015.

Do đó, hợp đồng đặt cọc mua nhà vô hiệu nếu thuộc các trường hợp sau đây:

• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do giả tạo

• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện

• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị nhầm lẫn

• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 2, 3 Điều 407 Luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng đặt cọc có hợp đồng phụ thì sự vô hiệu của hợp đồng đặt cọc sẽ làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng đặt cọc (Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ).

Nếu các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng đặt cọc thì sự vô hiệu của hợp đồng phụ sẽ làm chấm dứt hợp đồng chính.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc

Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, bên đặt cọc (bên A) trong hợp đồng đặt cọc mua nhà có các quyền và nghĩa vụ như sau:

• Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc.

• Yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

• Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý;

• Chi phí hợp lý quy định tại nội dung này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;

• Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc quy định tại (ii) mục 4.2;

• Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự 2015, luật khác liên quan quy định.

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc

Dựa theo Khoản 2 Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định, bên nhận đặt cọc (bên B) trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở có quyền và nghĩa vụ như sau:

• Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;

• Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng;

• Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;

• Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc;

• Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự 2015, luật khác liên quan quy định.

Mức phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

Nếu một trong hai bên phá hợp đồng đặt cọc mua nhà thì phải chịu trách nhiệm như thế nào? Các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc mua nhà ở. 

Trường hợp các bên không thỏa thuận rõ điều này thì căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Luật Dân sự 2015 quy định mức phạt như sau:

• Bên nhận cọc nhưng không thực hiện giao kết hợp đồng thì phải trả lại tiền cọc cho bên mua và chịu thêm một khoản tiền bồi thường tương đương giá trị tiền cọc.

• Đối với bên mua, khi đã đặt cọc nhưng sau đó từ chối giao kết hợp đồng thì sẽ mất hoàn toàn số tiền đã cọc.

• Trường hợp có thỏa thuận khác sẽ do hai bên trao đổi, nhưng phải tuân theo quy định của pháp luật và không trái đạo đức.

Kinh nghiệm đặt cọc mua nhà

Nhằm bảo vệ quyền lợi và hạn chế rủi ro trong giao dịch đặt cọc mua nhà đối với 2 bên mua bán nhà, cần lưu ý đến các vấn đề sau:

Thứ nhất, xác định đúng chủ thể có quyền giao kết hợp đồng đặt cọc

Trước hết, cần xác định ai là chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản có quyền thực hiện giao dịch. Đây là sở hữu cá nhân hay đồng sở hữu.

Người nhận đặt cọc phải là chủ sử dụng đất và sở hữu nhà ở, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự khi thực hiện giao dịch. Điều này đảm bảo người ký hợp đồng đặt cọc là người có thẩm quyền và tránh trường hợp hợp đồng đặt cọc mua nhà bị vô hiệu.

Bên đặt cọc chỉ thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc với bên thứ ba không phải là chủ sử dụng, sở hữu nhà đất nếu có văn bản ủy quyền. Văn bản ủy quyền phải có nội dung bên thứ ba được ủy quyền ký kết hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc. 

Thứ hai, kiểm tra tính pháp lý của nhà đất 

Người mua cần kiểm tra bản gốc hoặc bản sao chứng thực của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Người mua nên yêu cầu người bán cung cấp một số thông tin liên quan được xác nhận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, để đảm bảo nhà đất có đầy đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định pháp luật. 

Bên cạnh đó, người đặt cọc cần tìm hiểu xem nhà đất có đang tranh chấp về việc lấn, chiếm đất, thừa kế, tranh chấp tài sản giữa vợ, chồng hay không,… Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án không.

Thực tế nhiều căn nhà rao bán gấp với mức giá rẻ có thể do đang vướng quy hoạch. Pháp luật hiện hành không hạn chế chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu thửa đất đó đang thuộc quy hoạch. Tuy nhiên, không nên mua nhà đất có quy hoạch. Hãy kiểm tra thông tin quy quy hoạch trước khi đặt cọc tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi có nhà đất.

Từ việc kiểm tra các giấy tờ pháp lý của nhà đất, người mua có thể cân nhắc, xem xét và đưa ra quyết định về số tiền đặt cọc phù hợp với mức độ rủi ro mà họ có thể phải chấp nhận, nếu một trong các thông tin liên quan đến nhà đất chưa được cơ quan có thẩm quyền xác thực.

Thứ ba, lập hợp đồng đặt cọc chặt chẽ, đúng quy định pháp luật

Hợp đồng đặt cọc mua nhà cần phải rõ ràng, chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ của các bên, điều khoản phạt cọc, trách nhiệm chi trả phí và số tiền cần thanh toán khi công chứng hợp đồng mua bán.

Thứ tư, nên tiến hành công chứng hợp đồng đặt cọc

Mặc dù pháp luật không yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc, nhưng với những tài sản có giá trị lớn nên tiến hành công chứng để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp trong tương lai. Vì thế, các bên nên tiến hành công chứng hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng công chứng nơi có đất theo quy định của pháp luật.

Để đảm bảo tính pháp lý và an toàn cho giao dịch, bạn nên tìm sự tư vấn từ chuyên gia pháp lý hoặc luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản.

Bài viết trên đây là cung cấp các thông tin về hợp đồng đặt cọc mua nhà cùng những thủ tục, quy định liên quan. Hy vọng với những kiến thức này sẽ giúp ích cho bạn trong quá trình thực hiện giao dịch mua bán nhà đất. Đừng quên theo dõi những bài viết tiếp theo trên Homedy.com nhé!

Trần Dung