Chia sẻ kinh nghiệm đấu giá đất chắc thắng

Kinh nghiệm đấu giá đất khó có thể tìm qua sách vở hay bài báo nào. Dưới đây, Homedy sẽ chia sẻ tới các khách hàng và nhà đầu tư những mẹo đấu giá đất hiệu quả đến từ những chuyên gia dày dạn kinh nghiệm.

Có nên mua đất đấu giá không?

Ưu điểm

• Tính pháp lý rõ ràng, mảnh đất có mốc thực địa do Phòng Tài Nguyên cắm trực tiếp. Chính vì vậy mà đảm bảo không xảy ra tranh chấp, mảnh đất không bị chiếm dụng, hay bị vướng quy hoạch treo,…

• Người đấu giá thực hiện thanh toán trực tiếp vào Ngân sách Nhà nước theo quy định nên đảm bảo không xảy ra trường hợp bị lợi dụng khiến mức giá đất tăng mạnh khi thông qua môi giới, cò đất

• Pháp lý đất đấu giá mảnh đất rõ ràng, minh bạch

• Vị trí hạ tầng đầu tư, mạng lưới giao thông đến các khu vực khác thuận tiện. Toàn bộ cơ sở hạ tầng được Sở Kiến trúc và Quy hoạch phê duyệt.

• Khu vực đất đấu giá không bị chiếm lấn, tranh chấp, không thuộc quy hoạch. Kết hợp với hàng loạt những tiện ích xung quanh như chợ, trường học, siêu thị, bệnh viện,…

• Nhà nước, đơn vị khởi động dự án bảo đảm cơ sở hạ tầng, tiện ích nội khu được trang bị đầy đủ. Đảm bảo điều kiện sinh hoạt của cư dân, bao gồm đường bê tông nhựa,cống cấp thoát nước, điện sinh hoạt, đường truyền mạng…

• Sổ đỏ được cấp ngay cho người mua khi tiền được thanh toán vào kho bạc Nhà nước.

• 100% diện tích khu đất đấu giá được người thắng toàn quyền thi công và xây dựng theo ý muốn (Nhưng vẫn đảm bảo quy định chung của Pháp luật).

• Khách hàng đấu giá thành công sẽ có thời hạn tối đa là 03 tháng để thanh toán toàn bộ từ khi đấu giá thành công.

Nhược điểm

• Sức cạnh tranh trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất là rất lớn, người mua thực sự cần sử dụng mảnh đất sẽ khó sở hữu mảnh đất.

• Giá khởi điểm thường được chào bán rất thấp. Những nhà đầu tư mới chưa nắm được được mẹo trúng đấu giá đất thường đưa ra giá đấu thầu dựa trên giá khởi điểm. Giá trị địa lý của khu đất cũng như tiềm năng phát triển trong tương lai chưa được đánh giá chính xác, rõ ràng.

• Những người mua đất đầu tư lần đầu sẽ cảm thấy tương đối khó khăn khi đấu giá. Tuy nhiên không cần lo lắng nhiều bởi những trường hợp này khả năng trúng thầu đất đấu giá từ lần đầu tiên tương đối thấp.

6 kinh nghiệm khi đấu giá đất quan trọng

Mua đất khu vực có giá trị xây dựng cao

Nếu mảnh đất đấu giá đó có giá trị xây dựng cao thì chắc chắn càng về sau khả năng sinh lời sẽ càng lớn. Đây là một mẹo trúng đấu giá đất quan trọng không nên bỏ qua. Vì vậy, đối với những ai đầu tư đất đai nhằm mục đích kinh doanh mà không phải sinh sống lâu dài thì cần hết sức lưu ý vấn đề này.

Chọn vị trí phù hợp

Một trong những kinh nghiệm đấu giá đất cần lưu ý là đất chỉ có giá trị khi sở hữu vị trí đắc địa, thuận tiện về giao thông. Trong tương lai, mảnh đất đấu giá đó được mua phải có nhiều cơ hội phát triển mạnh mẽ hơn nữa.

Bên cạnh đó, việc chọn mảnh đất nằm ở khu vực có tiềm năng phát triển với hệ thống giao thông thuận tiện thì quá trình sang tên, chuyển nhượng sau này cũng sẽ dễ dàng hơn.

Chọn lô đất đấu giá phù hợp với chức năng tài chính

Tài chính là yếu tố hàng đầu mà mọi nhà đầu tư không thể bỏ qua khi tiến hành đấu giá đất. Nếu chưa chuẩn bị kế hoạch tài chính rõ ràng thì có thể bạn sẽ không đủ điều kiện tất toán cho Ngân sách Nhà nước sau khi đấu giá thành công.

Mua BĐS có tính thanh khoản cao

Các nhà đầu tư luôn quan tâm tới tính thanh khoản nhanh hay chậm của một mảnh đất. Việc lựa chọn dự án có tiềm năng tăng trưởng mạnh, tính thanh khoản cao sẽ giúp nhà đầu tư nhanh chóng lấy lại vốn.

Kiểm tra tính pháp lý rõ ràng

Tính pháp lý của một dự án đất đấu giá được đảm bảo tuyệt đối bởi các cơ quan có thẩm quyền. Người trúng thầu đất đấu giá sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ nhanh. Thời hạn được quy định khi tiền được chuyển đầy đủ vào Kho bạc Nhà nước.

Chú trọng quy hoạch cơ sở hạ tầng khu đất

Bạn cần kiểm tra xem cơ sở hạ tầng và tiện ích khu vực xung quanh dự án có được đầu tiên hoàn thiện chưa, như: hệ thống điện, nước sạch sử dụng, hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ tiện ích lân cận,.. Dự án đất đấu giá với đầy đủ tiện ích sẽ có tiềm năng phát triển nhanh hơn so với các dự án khác.

Giải đáp các thắc mắc sau khi trúng đấu giá đất

Thủ tục sau khi trúng đấu giá đất?

Căn cứ theo Điều 84 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, thủ tục sang tên đất trúng đấu giá được tiến hành như sau:

Bước 1: Người trúng đấu giá chuẩn bị 1 bộ hồ sơ hợp lệ

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ hợp lệ, người trúng đấu giá thực hiện nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hay sai sót thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ có thông báo cho người trúng thầu để sửa đổi, bổ sung hồ sơ. Khi hồ sơ hợp lệ rồi sẽ tiếp nhận và tiến hành các công việc xử lý tiếp theo như: trích đo địa chính mảnh đất, tính toán các loại thuế phí, cấp mới GCN

Bước 3: Nhận kết quả

Kết quả mà người trúng đấu giá nhận được chính là Sổ đỏ đã ghi tên của mình.

Nộp tiền trúng đấu giá đất ở đâu?

Người trúng đấu giá đất phải nộp tiền vào Kho bạc Nhà nước. Sau đó, chuyển chứng từ đã nộp tiền cùng giấy tờ hồ sơ để thực hiện thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất hoặc ký hợp đồng thuê đất.

Ngoài ra, người trúng thầu cần thanh toán các loại thuế phải nộp khi trúng đấu giá đất như:

• Tiền sử dụng đất: Đây chính là số tiền trúng đấu giá

• Lệ phí trước bạ: Được tính bằng 0,5% theo bảng giá đất mà UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

• Các khoản phí khác: lệ phí cấp GCN, phí lập bản đồ địa chính (nếu có), phí thẩm định,...

Sau đấu giá bao lâu phải nộp tiền? 

Hiện nay, không có quy định cụ thể về thời hạn nộp tiền khi trúng đấu giá đất. Tùy từng địa phương sẽ có quy định riêng về thời hạn này, Cơ qua thuế sẽ ghi thời hạn nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trong văn bản thông báo gửi người trúng đấu giá.

Sau đó, người trúng thầu có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ số tiền theo quy trình nộp tiền trúng đấu giá đất.

Xử lý trường hợp trúng đấu giá nhưng không nộp tiền

Điều 48, Luật Đấu giá Tài sản quy định người trúng đấu giá có quyền và nghĩa vụ như sau:

2. Người trúng đấu giá có các nghĩa vụ sau đây:

[...]

b) Thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản đấu giá cho người có tài sản đấu giá theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc theo quy định của pháp luật có liên quan;

Việc xử lý không nộp tiền trúng đấu giá sẽ dựa theo khoản 21 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP. Nếu không thanh toán hoặc thanh toán không đúng theo phương án đấu giá, người trúng đấu giá sẽ bị hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.

Thủ tục làm sổ đỏ đất đấu giá

Căn cứ Điều 14 Thông tư liên tịch số 14/2015, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi trúng đấu giá tiến hành như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất đấu giá

Người trúng đấu giá thực hiện nộp tiền sử dụng đất vào Kho bạc Nhà nước. Sau đó người trúng thầu sẽ nộp bộ hồ sơ hợp pháp lên Ủy ban Nhân dân cấp huyện nơi có đất đấu giá.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất đấu giá

Trong vòng 15 ngày kể từ lúc nhận được hồ sơ hợp lệ, Ủy ban Nhân dân cấp huyện có thẩm quyền tiến hành xử lý như: xác nhận hiện trạng, pháp lý của mảnh đất, niêm yết kết qua thẩm định công khai,...

Bước 3: Nhận kết quả

Đấu giá đất xong bao lâu thì có sổ đỏ

Thời hạn cấp sổ đỏ cho đất trúng đấu giá căn cứ theo quy định tại Điểm a Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung, sửa đổi như sau: “Việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn không quá 30 ngày”.

Như vậy, sau khi đấu giá xong không quá 30 ngày người trúng đấu giá sẽ được cấp mới giấy chứng nhận lần đầu tiên.

Trên đây là tổng hợp các bí quyết đấu giá đất thành công không thể bỏ qua. Hy vọng với các mẹo trúng đấu giá đất này sẽ mang đến những thông tin hữu ích cho bạn trong quá trình tìm hiểu và đấu giá đất. Chúc các bạn thành công!

Dung Trần