Mua bán nhà qua hợp đồng ủy quyền “lợi người bán, tội người mua”

Hợp đồng ủy quyền thông thường được sử dụng trong công việc, bên được ủy quyền thực hiện công việc, trách nhiệm, nhân danh bên ủy quyền nhưng hiện nay hợp đồng này được sử dụng vào việc mua bán nhà đất nhằm mục đích trốn thuế. Đối với người mua nhà hình thức này thực sự có lợi hay hại, có đảm bảo pháp lý trước pháp luật hay không?

Hợp đồng ủy quyền thông thường được sử dụng trong công việc, bên được ủy quyền thực hiện công việc, trách nhiệm, nhân danh bên ủy quyền nhưng hiện nay hợp đồng này được sử dụng vào việc mua bán nhà đất nhằm mục đích trốn thuế. Đối với người mua nhà hình thức này thực sự có lợi hay hại, có đảm bảo pháp lý trước pháp luật hay không?

Hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản là gì?

Để trả lời cho những băn khoăn của người mua nhà về tính an toàn của hình thức mua nhà qua hợp đồng ủy quyền trước tiên cần hiểu hợp đồng ủy quyền là gì? Hợp đồng ủy quyền có giá trị trước pháp luật không?

Hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản là một dạng bên bán ủy quyền cho bên mua toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà đất, chính xác là bên mua sẽ được toàn quyền mua bán, cho tặng, thế chấp, cầm cố … quyền hạn tương đương như người đứng tên trên sổ. Do đó nhiều người tin rằng chỉ cần có giấy ủy quyền trong tay thì người mua chính là chủ nhà đất. Nhưng thực tế hợp đồng mua bán ủy quyền cũng có nhiều giới hạn và khi có tranh chấp, mua bán trao đổi với bên thứ 3 cũng có nhiều rắc rối không lường trước được.

Mua nhà qua hợp đồng ủy quyền có thể gặp những rủi ro gì?

Về bản chất hợp đồng ủy quyền chỉ để hợp thức hóa việc mua bán nhà ở, đồng thời người bán nhà sẽ cắt giảm được khoản thuế thu nhập cá nhân. Hình thức mua nhà này tiềm ẩn nhiều rủi ro và thường bị che lấp bởi nhiều lý do khác nhau do bên bán ngụy tạo ra. Nếu hợp đồng ủy quyền hết thời hạn người mua nhà sẽ phải chịu thiệt, thậm chí một trong 2 bên có thể kiện ra tòa và yêu cầu chấm dứt hợp đồng ủy quyền đơn phương.

Trường hợp bên mua hoặc bán trong hợp đồng ủy quyền bị chết, tâm thần, nghiện ma túy dẫn đến mất năng lực dân sự thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt. Lúc đó nhà đất về bản chất vẫn thuộc về người đứng tên trên sổ, bên mua tức bên được ủy quyền có nguy cơ không còn được quyền sử dụng, mua bán căn nhà và quyền lợi trước pháp luật cũng không được đảm bảo hoàn toàn.

Quan trọng là hợp đồng ủy quyền có thể được chấm dứt đơn phương, vào một ngày đẹp trời người bán hay còn gọi là người đứng ra ủy quyền thay đổi quyết định hoặc có ý định chiếm đoạt tài sản, họ có thể yêu cầu chấm dứt hợp đồng ủy quyền, trong khi tiền thì đã nhận rồi. Theo luật, người đứng ra ủy quyền chỉ cần báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý thì hợp đồng sẽ được chấm dứt. Như vậy người mua sẽ mất quyền sở hữu nhà, ra đi “trắng tay”.

Nếu chủ cũ của căn nhà vẫn còn vay tiền, nợ nần người khác, vay nợ ngân hàng, nợ thuế… chủ nợ có quyền yêu cầu tòa án kê biên tài sản và bán đấu giá thu tiền trả nợ. Trong trường hợp này người mua cũng khó có thể được công nhận là chủ nhà và được bảo vệ bởi chủ cũ vẫn đứng tên trên sổ và được công nhận là chủ căn nhà.

Những lý do khiến khách hàng mua nhà bằng hợp đồng ủy quyền

Dù có nhiều rủi do nhưng hình thức mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền vẫn đang được sử dụng khá rộng rãi trên thị trường bất động sản. Lý do chính khiến nhiều người sử dụng hình thức mua nhà hình thức này là nhờ thủ tục mua bán nhanh gọn. Khi tiến hành mua bán chỉ cần một người đứng ra mua và một người ký bán, không cần xác định là tài sản chung hay riêng, không cần thủ tục mất thời gian. Chỉ cần buổi sáng có thể hoàn thành thủ tục mua nhà mà không cần phải chờ đợi sang tên mất cả tháng trời. Hình thức này có vẻ phù hợp với những nhà đầu tư lướt ván, bởi mua nhanh, bán nhanh, thu lời nhanh.

Hiện nay nhà chung cư đang được bán dưới dạng hợp đồng ủy quyền khá nhiều bởi tính nhanh chóng, chủ đầu tư muốn thu hồi vốn nhanh cùng những lời hứa hẹn sẽ tiến hành làm sổ trong thời gian ngắn, người mua hàng theo tâm ký đám đông cũng chấp nhận mua nhanh chóng. Nhưng tiềm ẩn trong đó là nhiều rủi ro khó lường, nếu muốn bán nhà khó để thuyết phục khách mua nhà bởi thiếu giấy tờ, chưa có sổ hồng, thời gian chờ đợi sổ lâu…

Mua bán nhà qua hợp đồng ủy quyền cần lưu ý gì?

Để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà chúng tôi khuyên không nên lạm dụng hình thức mua bán qua hợp đồng ủy quyền. Nếu mua nhà bằng hình thức này nên đặc biệt chú ý: chỉ nên mua nhà qua hợp đồng ủy quyền trong thời gian ngắn, thời gian ủy quyền trong hợp đồng nên thỏa thuận từ 20 năm trở lên, không mua bằng ủy quyền đối với người lạ, trong hợp đồng ủy quyền cần có thêm điều khoản được ủy quyền tiếp cho bên thứ 3, giữ lại toàn bộ giấy tờ mua bán, nhận tiền, giữ lại tiền thuế người bán phải nộp là 2% trên giá trị căn nhà hoặc lô đất để khi sang tên, bán lại phải đóng thuế.

Mua bán nhà qua hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn nhiều “nguy hiểm” nhưng vẫn được sử dụng trên thị trường bất động sản. Là người mua nhà thông minh nên cân nhắc kỹ trước khi quyết định mua nhà, tìm hiểu kỹ động cơ bán nhà, mối quan hệ với chủ nhà.