Các quy định, điều kiện và thủ tục chuyển đổi đất ruộng lên thổ cư

Đất đai là tài nguyên quan trọng đối với mỗi quốc gia. Hiện tại ở Việt Nam diện tích đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn trong diện tích đất cả nước, trong đó có đất ruộng. Tuy nhiên tại nhiều địa phương tình trạng đất ruộng bị bỏ hoang khá nhiều nên người dân muốn xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Vậy đất ruộng lên thổ cư được không? Hãy cùng Homedy tìm hiểu qua bài viết sau.

Đất ruộng lên thổ cư được không?

Đầu tiên, đất ruộng được hiểu là đất nông nghiệp, được dùng để trồng lúa, trồng hoa màu… Như vậy đất ruộng thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Vậy đất ruộng có chuyển thành đất ở được không?

Điều 57 Luật đất đai quy định chuyển mục đích sử dụng đất như sau :

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm :

1. Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

2. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.

3. Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.

4. Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

     đ.  Chuyển đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.

5. Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở.

    g.   Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ sang đất thương mại dịch vụ, chuyển đất thương mại dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Và căn cứ vào Điều 134 Luật đất đai quy định đất trồng lúa như sau : 

• Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển đổi một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.

• Nhà nước có chính sách hỗ trợ, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, áp dụng khoa học và công nghệ hiện đại cho vùng quy hoạch trồng lúa có năng suất, chất lượng cao.

• Người sử dụng đất trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; không được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.

• Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, hoàn toàn CÓ THỂ chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất ruộng lên đất thổ cư nhưng phải đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét và chấp thuận.

Điều kiện chuyển đổi đất ruộng lên thổ cư

Theo khoản 1 Điều 52 Luật đất đai 2013, để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cần căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

Như vậy bạn có thể chuyển đất ruộng sang đất ở nếu đáp ứng được điều kiện việc chuyển đổi này phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. 

Để nắm được thông tin chính xác, bạn nên chủ động đến UBND huyện để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện mình, xem mảnh đất ruộng bạn muốn chuyển đổi có nằm trong quy hoạch đất đã có kế hoạch sử dụng được chuyển đổi không. 

Thủ tục chuyển đổi đất ruộng sang đất ở

Bước 1 : Chuẩn bị hồ sơ 

Người sử dụng đất muốn chuyển đổi đất ruộng sang đất ở, cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm có :

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09 ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

• CMND/CCCD khi nộp hồ sơ nếu có yêu cầu.

Bước 2 : Nộp hồ sơ

Bạn cần nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Cán bộ tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra, nếu hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ trong thời gian không quá 03 ngày.

Bước 3 : Xử lý hồ sơ

Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 4 : Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

>>> XEM THÊM: 

• Đất trồng lúa có lên thổ cư được không? Thủ tục chuyển đổi và những vấn đề liên quan

• Các quy định và thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư

Phí chuyển đổi đất ruộng sang đất ở

Đất ruộng lên đất thổ cư bao nhiêu tiền? Vì đất ruộng thuộc nhóm đất nông nghiệp nên chi phí chuyển đổi sẽ được tính theo trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp lên đất ở được quy định tại Điều 10 Luật đất đai 2013 như sau :

Tiền sử dụng đất 

Đây là khoản tiền nhiều nhất phải nộp khi đất ruộng chuyển sang đất thổ cư.

Trường hợp 1 : Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở. Nghĩa là đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất.

Bạn cần nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển đổi mục đích nếu :

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở,

• Hoặc đất có nguồn gốc là vườn, ao gắn liền với nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/07/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

(Theo điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP)

Nếu thuộc 1 trong 2 trường hợp trên, công thức tính tiền sử dụng đất như sau :

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% * (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2 : Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở (xem tại trang 2 của giấy chứng nhận, phần nguồn gốc sử dụng đất).

Theo điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, công thức tính tiền sử dụng đất như sau : 

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới

Thông tư 250/2016/TT-BTC quy định lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới thuộc thẩm quyền của hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định và người sử dụng đất cần nộp khoản lệ phí này khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tùy vào từng địa phương mà khoản phí này sẽ khác nhau.

Lệ phí trước bạ

Nghị định 20/2019/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, quy định tỷ lệ phần trăm lệ phí trước bạ nhà, đất là 0.5%.

Giá đất tính phí trước bạ căn cứ theo bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này.

Nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành phố là khác nhau.

Trên đây Homedy đã giúp bạn giải đáp các vấn đề liên quan đến chuyển đổi đất ruộng lên thổ cư, hy vọng bạn đã nắm rõ điều kiện, thủ tục và những mức phí phải nộp khi chuyển đổi đất ruộng lên đất ở.

Để đọc thêm nhiều tin tức về bất động sản mới nhất, hãy ghé thăm homedy thường xuyên nhé!

Loan Nguyễn

Tổng hợp