Các quy định và thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư

Hiện nay, có rất nhiều người có nhu cầu chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư. Nhưng có phải trường hợp nào cũng được phép thực hiện? Thủ tục giải quyết ra sao, trong thời gian bao lâu? Và chi phí để chuyển là bao nhiêu tiền? Thì không phải ai cũng biết. Hãy cùng Homedy tìm hiểu qua bài viết sau.

Đất trồng cây lâu năm lên thổ cư được không?

Hẳn nhiều người thắc mắc đất cây lâu năm có lên thổ cư được không? Căn cứ Điều 10 Luật đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp, còn đất thổ cư - hay còn gọi là đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Còn Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai, quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm :

a. Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

b. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.

c. Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.

d. Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

đ. Chuyển đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.

e. Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở.

g. Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ sang đất thương mại dịch vụ, chuyển đất thương mại dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Như vậy, bạn hoàn toàn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm lên thổ cư, nhưng phải được phép của cơ quan có thẩm quyền nơi có đất theo quy định của pháp luật.

Điều kiện đất trồng cây lâu năm lên thổ cư

Để chuyển đổi đất cây lâu năm lên thổ cư thì cần đáp ứng những điều kiện sau :

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Như vậy, theo quy định đất trồng cây lâu năm lên thổ cư, cần có 2 điều kiện : 

Thứ nhất, dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có đất. Trước khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người có nhu cầu cần kiểm tra diện tích đất dự tính chuyển đổi mục đích sử dụng, cụ thể là đất trồng cây hàng năm có thuộc phạm vi được phép chuyển đổi lên đất thổ cư theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có đất quy định hay không.

Thứ hai, làm đơn xin chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư. Sau khi kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện và xác định được diện tích đất trồng cây lâu năm này nằm trong diện được chuyển mục đích sử dụng lên thổ cư thì người sử dụng đất có nhu cầu cần làm đơn xin chuyển đổi.

Lưu ý : 

• Bạn có thể xem khu vực nào được chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại bản đồ kế hoạch sử dụng đất tại UBND.

• Diện tích được chuyển đổi thì có giới hạn theo mức giao đất ở của từng địa phương.

Ví dụ : Tại Vĩnh Phúc, hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tại các xã khu vực trung du tối đa không quá 300m2 (đối với nông thôn - theo Quyết định 42/2014/QĐ-UBND).

Nếu thửa đất trồng cây lâu năm có diện tích 1000m2, được chuyển đổi lên thổ cư thì chỉ được chuyển tối đa 300m2.

Hồ sơ chuyển đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, người sử dụng đất khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất sẽ nộp một bộ hồ sơ bao gồm :

• Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở & quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. 

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT.

Ngoài ra, với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng dự án nhà ở để bán, cho thuê hoặc kết hợp bán và chê thuê; dự án đầu tư kinh doanh BĐS cần phải có thêm văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư

Sau đây là quy trình của cách chuyển đất trồng cây lâu năm lên thổ cư:

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Chuẩn bị một bộ hồ sơ chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư như trên sau đó mang đầy đủ hồ sơ giấy tờ tới nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc sai sót, cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung, sửa đổi trong thời hạn không quá 03 ngày.

Bước 2: Xử lý & giải quyết 

Sau khi tiếp nhận đầy đủ các giấy tờ, bao gồm cả đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra thực địa và xác minh hồ sơ. Sau đó mới trình lên UBND cấp huyện.

Lưu ý, nếu là tổ chức xin chuyển mục đích sử dụng đất thì phải trình lên UBND cấp huyện để quyết định duyệt hay không. 

Còn với các cá nhân, hộ gia đình có 0,5 ha đất trở lên muốn chuyển từ đất nông nghiệp sang mục đích thương mại, dịch vụ phải xin phép UBND cấp tỉnh. Sau khi đã trình duyệt thành công, phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ chỉ đạo cập nhật và chỉnh lý các cơ sở dữ liệu về đất đai, hồ sơ địa chính. Người sử dụng đất sẽ được hướng dẫn để thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 3: Trả kết quả

Các cá nhân hoặc tổ chức sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ được Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 

Cơ quan nào có đủ thẩm quyền về chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang thổ cư?

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định trong điểm a khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 59 Luật đất đai 2013 như sau:

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;”

Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.

Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển đất cây lâu năm lên thổ cư với hộ gia đình, cá nhân. 

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 hec ta trở lên thì phải được sự chấp thuận bằng văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

Thời gian chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư

Thời gian trả kết quả sau khi trình đơn xin chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm lên thổ cư và các giấy tờ liên quan không quá 15 ngày. 

Riêng đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn thời gian trả kết quả không quá 25 ngày. 

Lưu ý : Thời gian trên không tính các ngày nghỉ lễ, ngày nghỉ ngoài thời gian làm việc hành chính theo quy định pháp luật. Đồng thời không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian người dân nộp lệ phí, thời gian xem xét sử lý với các trường hợp sử dụng đất vi phạm pháp luật và thời gian trưng cầu giám định.

Chi phí chuyển đất trồng cây lâu năm lên thổ cư

Giá đất trồng cây lâu năm lên thổ cư là bao nhiêu? Có phải đóng thuế đất trồng cây lâu năm lên thổ cư không?

Vì đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp nên chi phí chuyển đổi sẽ được tính theo trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp lên đất ở được quy định tại Điều 10 Luật đất đai 2013 như sau :

Tiền sử dụng đất 

Đây là khoản tiền nhiều nhất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư.

Trường hợp 1 : Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở. Nghĩa là đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất.

Bạn cần nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển đổi mục đích nếu :

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở,

• Hoặc đất có nguồn gốc là vườn, ao gắn liền với nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/07/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

(Theo điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP)

Nếu thuộc 1 trong 2 trường hợp trên, công thức tính tiền sử dụng đất  như sau :

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% * (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2 : Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở (xem tại trang 2 của giấy chứng nhận, phần nguồn gốc sử dụng đất).

Theo điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, công thức tính tiền sử dụng đất như sau : 

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới

Thông tư 250/2016/TT-BTC quy định lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới thuộc thẩm quyền của hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định và người sử dụng đất cần nộp khoản lệ phí này khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tùy vào từng địa phương mà khoản phí này sẽ khác nhau.

Lệ phí trước bạ

Nghị định 20/2019/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, quy định tỷ lệ phần trăm lệ phí trước bạ nhà, đất là 0.5%.

Giá đất tính phí trước bạ căn cứ theo bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này.

Nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành phố là khác nhau.

Trên đây Homedy đã giúp bạn giải đáp các vấn đề liên quan đến chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư, hy vọng bạn đã nắm rõ điều kiện, thủ tục và những mức phí phải nộp khi chuyển đổi đất cây lâu năm lên thổ cư.

Để đọc thêm nhiều tin tức về bất động sản mới nhất, hãy ghé thăm homedy thường xuyên nhé!

Loan Nguyễn