Thủ tục để sổ đỏ đứng tên 2 vợ chồng và những quy định liên quan

Việc có tên được ghi trên sổ đỏ sẽ thể hiện cá nhân đó có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên sổ đỏ. Do đó, trong mối quan hệ vợ chồng, việc sổ đỏ có cần đứng tên 2 vợ chồng hay không là một vấn đề rất được quan tâm. Trong bài viết sau đây, Homedy sẽ làm rõ các vấn đề liên quan đến sổ đỏ đứng tên 2 vợ chồng. Mời các bạn cùng theo dõi!

Sổ đỏ có bắt buộc đứng tên 2 vợ chồng không?

Để trả lời cho thắc mắc sổ đỏ có cần đứng tên 2 vợ chồng không sẽ có 2 trường hợp xảy ra:

Trường hợp 1: Đối với tài sản riêng của vợ hoặc chồng

Theo quy định tại Điều 43, 44 Luật Hôn nhân và gia đình: 

Như vậy, nếu bất động sản được xác định là tài sản riêng của vợ hoặc chồng thì chỉ người đó có tên trên sổ đỏ nếu như không có thỏa thuận khác (ví dụ tài sản riêng của vợ nhưng vợ chồng thoả thuận nhập thành tài sản chung).

Trường hợp 2: Đối với tài sản chung của vợ chồng

Tài sản hình thành sau khi kết hôn (trừ trường hợp tặng cho riêng, thừa kế riêng) là tài sản chung của vợ chồng. Căn cứ theo quy định tại Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình:

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013 thì:

Vậy sổ đỏ có được đứng tên 2 vợ chồng không? Đương nhiên là có, nếu bất động sản là tài sản chung của vợ chồng thì về nguyên tắc trên sổ đỏ sẽ ghi tên cả vợ và chồng, trừ khi hai bên có thoả thuận ghi tên một người. 

• Trường hợp sổ đỏ đã cấp cho tài sản chung của vợ chồng mà chỉ ghi một người thì được cấp đổi sang sổ mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu. 

• Trong trường hợp tài sản do vợ hoặc chồng có được trong thời kỳ hôn nhân, mà vợ chồng thỏa thuận đây là tài sản riêng của một bên thì sổ đỏ chỉ ghi tên của 1 người vợ hoặc chồng. Vợ hoặc chồng phải lập giấy cam kết là tài sản riêng của người kia (có công chứng). Khi người đứng tên (chủ sở hữu) muốn giao dịch tài sản thì phải đồng thời xuất trình văn bản cam kết này.

• Trường hợp tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân và sổ hồng đứng tên 2 vợ chồng, nhưng vì một lý do nào đó mà một bên không có điều kiện thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung. Lúc này vợ hoặc chồng lập Giấy ủy quyền có chứng nhận của công chứng viên, để người kia được thay mặt họ thực hiện một số công việc nhất định liên quan đến tài sản chung của vợ chồng (như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,…).

Giá trị pháp lý của sổ đỏ ghi tên 2 vợ chồng

Việc cả 2 vợ chồng cùng đứng tên sổ đỏ sẽ khẳng định đây là tài sản chung của hai vợ chồng, bảo đảm bình đẳng quyền lợi của hai bên. Điều này đã được quy định tại khoản 4 điều 98 Luật đất đai 2013, điều 76 Nghị định 43/2014 và khoản 1 điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014.

Như vậy, với bất động tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân (trừ việc được tặng cho, thừa kế riêng), thì sổ đỏ ghi tên một người hoặc cả hai vợ chồng đều có giá trị pháp lý như nhau. Việc chỉ ghi tên vợ hoặc chồng trên sổ đỏ không làm ảnh hưởng đến quyền sở hữu, sử dụng của bên còn lại. Mọi hành vi định đoạt tài sản chung là bất động sản (giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho,...) phải có chữ ký của cả 2 vợ chồng.

Nếu một bên tự ý định đoạt BĐS mà không có sự đồng ý từ bên còn lại (chữ ký hoặc sự thỏa thuận bằng văn bản của 2 người) thì UBND cấp xã sẽ từ chối chứng thực, tổ chức công chứng sẽ lập tức từ chối công chứng. Trong trường hợp đã thực hiện xong thủ tục sang tên BĐS là tài sản chung mà không có sự đồng ý từ cả 2 vợ chồng thì người còn lại có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu.

Trường hợp xảy ra tranh chấp giữa vợ và chồng, nếu không có căn cứ xác định bất động sản mà vợ và chồng đang tranh chấp là tài sản riêng của một bên thì bất động sản đó sẽ được coi là tài sản chung.

>> Xem thêm:

• Người đứng tên sổ đỏ có quyền gì? Chồng đứng tên sổ đỏ, vợ có quyền gì không?

• Sổ đỏ đứng tên cá nhân và đứng tên hộ gia đình khác gì nhau?

Sổ đỏ đứng tên 2 vợ chồng khi ly hôn phân chia thế nào?

Căn cứ theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình 2014, tài sản mà bạn có được trước khi kết hôn là tài sản riêng của bạn, và bạn có quyền quyết định nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung. Khi bạn đăng ký sổ đỏ đứng tên 2 vợ chồng thì được hiểu là bạn đã quyết định nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung. 

“Tài sản riêng của vợ, chồng thuộc quyền sở hữu của người đó, trừ trường hợp tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung theo quy định của Luật này.

Trong trường hợp có sự sáp nhập, trộn lẫn giữa tài sản riêng với tài sản chung mà vợ, chồng có yêu cầu về chia tài sản thì được thanh toán phần giá trị tài sản của mình đóng góp vào khối tài sản đó, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.” 

(Khoản 4, Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014)

Như vậy, chỉ khi hai vợ chồng có thỏa thuận nhập tài sản riêng vào tài sản chung thì tài sản đó mới trở thành tài sản chung của cả hai vợ chồng. Lúc này, cả vợ và chồng đều được ghi họ tên vào sổ đỏ. Vì vậy, khi 2 vợ chồng cùng đứng tên sổ đỏ thì bạn không có căn cứ để chứng minh đó là tài sản riêng nữa.

Vậy sổ đỏ đứng tên 2 vợ chồng khi ly hôn phân chia như thế nào? Về việc chia tài sản chung khi ly hôn, khoản 2 Điều 59 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định:

Như vậy, về nguyên tắc khi ly hôn thì tài sản chung sẽ được chia đôi. Tuy nhiên, tòa án sẽ căn cứ vào các yếu tố như: hoàn cảnh gia đình, công sức đóng góp, lỗi của mỗi bên, bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên để phân chia tài sản cho đôi bên sao cho hợp lý.

Về số tiền nợ của 2 vợ chồng (nếu có), thì căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 46 Luật hôn nhân và gia đình 2014:

"Nghĩa vụ liên quan đến tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung được thực hiện bằng tài sản chung, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác".

Như vậy, nếu vợ chồng không có thỏa thuận khác về việc trả nợ thì số tiền nợ sẽ được thanh toán bằng tài sản chung. Trong trường hợp tài sản chung đã phân chia thì mỗi bên thực hiện nghĩa vụ tương ứng với phần tài sản mà mình nhận được.

Trường hợp sổ đỏ đứng tên 2 vợ chồng nhưng chồng mất

Trường hợp 1 

Tài sản thuộc sở hữu riêng của người chồng thì khi chồng mất mà không để lại di chúc thì tài sản này sẽ được chia theo pháp luật về thừa kế. Theo quy định tại Điểm a khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, những người ở hàng thừa kế thứ nhất bao gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.

Trường hợp 2

Nếu tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân, hay sổ đỏ ghi tên 2 vợ chồng thì đây là tài sản chung của hai vợ chồng. Theo Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định về tài sản chung như sau:

• Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này

• Tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

• Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng…

Như vậy, nếu như xác định chính xác BĐS này hình thành trong thời kỳ hôn nhân (không thuộc trường hợp tặng cho riêng hay thừa kế riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng) thì quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả 2 vợ chồng. Khi chồng mất không để lại di chúc, tài sản này sẽ được chia thừa kế theo nguyên tắc tại khoản 2 Điều 66 của Luật Hôn nhân và gia đình.

“Khi có yêu cầu về chia di sản thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản. Phần tài sản của vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế.”

Theo đó, khi người chồng qua đời mà không để lại di chúc thì một nửa giá trị bất động sản sẽ thuộc về vợ, còn một nửa còn lại sẽ thuộc về chồng. Phần tài sản thuộc quyền sở hữu của người chồng sẽ được chia thừa kế theo pháp luật, tức chia cho vợ, các con và bố mẹ chồng nếu còn sống. Lúc này, người vợ không có quyền định đoạt với 1/2 giá trị bất động sản còn lại vì quyền này thuộc về tất cả các đồng thừa kế. Tức là người vợ không được giao dịch bán 1/2 tài sản còn lại nếu chưa có sự đồng ý của các con và bố mẹ chồng bằng văn bản. 

Tóm lại, ở cả hai trường hợp nêu trên, người vợ đều phải thực hiện khai nhận di sản thừa kế của chồng. Sau đó, người vợ có thể thỏa thuận với những người đồng thừa kế về việc sẽ nhận toàn bộ tài sản này, đồng thời người vợ sẽ thanh toán giá trị tương ứng với phần tài sản mà những người đồng thừa kế được hưởng. Thỏa thuận về sự phân chia này phải được lập thành văn bản được công chứng.

Sau khi thực hiện xong việc khai nhận di sản thừa kế, người vợ sẽ thực hiện việc sang tên sổ đỏ thì mới được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất. Lúc này, người vợ mới có toàn quyền thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản cho người khác.

Về thủ tục sang tên sổ đỏ, người vợ cần thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Làm thủ tục khai tử tại phòng Tư pháp xã 

Bước 2: Liên hệ với Văn phòng công chứng để tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế

Bước 3: Chuẩn bị một bộ hồ sơ gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. 

Hồ sơ gồm:

• Đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

• Đơn đăng ký biến động đất đai theo quy định (Mẫu số 09/ĐK)

• Giấy tờ về quyền hưởng di sản thừa kế (có công chứng).

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN

• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất

• Bản sao có chứng thực Sổ hộ khẩu, CMND.

Bước 4: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký nhà đất nơi có tài sản để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên cho bạn.

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và gửi thông tin sang bên cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Người vợ nộp tiền thuế và lệ phí theo thông báo. Sau đó Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin vào Giấy chứng nhận.

>> Tham khảo: Sang tên sổ đỏ hết bao nhiêu tiền? Chi phí mới nhất theo pháp luật!

Trên đây là các thông tin liên quan về vấn đề sổ đỏ đứng tên 2 vợ chồng. Hy vọng qua bài viết này, bạn đọc đã giải đáp được thắc mắc sổ đỏ có được đứng tên 2 vợ chồng không và những trường hợp có thể xảy ra theo quy định pháp luật. Hãy theo dõi những bài viết tiếp theo trên Homedy để cập nhật thêm nhiều thông tin bổ ích nhé!

Trần Dung