Tách thửa đất thổ cư là gì? Những lưu ý không nên bỏ qua

Trước sức nóng của thị trường bất động sản hiện nay, nhu cầu tách thửa đất thổ cư ngày càng tăng cao. Đây là một trong những thủ tục nhận được sự quan tâm của rất nhiều người. Trong bài viết dưới đây, Homedy sẽ cùng bạn tìm hiểu về điều kiện, thủ tục cũng như chi phí tách sổ đất thổ cư theo quy định pháp luật mới nhất hiện nay. Cùng bắt đầu thôi nào!

Tách thửa đất thổ cư là gì?

Tách thửa đất thổ cư (hay còn gọi là tách sổ đất thổ cư, tách sổ đỏ thổ cư, tách thửa nhà,...) được hiểu là thủ tục chia một thửa đất thổ cư thành 2 hay nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn. Sau khi hoàn thành tách thửa, từ một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban đầu sẽ xuất hiện thêm một hoặc nhiều Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác. Việc tách sổ cần thực hiện theo đúng quy định về tách thửa đất thổ cư của pháp luật đất đai hiện hành.

Quy định tách thửa đất thổ cư mới nhất

Điều kiện tách thửa đất thổ cư

Căn cứ theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, để thửa đất có thể tách thửa hợp pháp cần đảm bảo các điều kiện để tách thửa đất thổ cư sau đây:

• Đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

• Đất không vướng tranh chấp

• Vẫn trong thời hạn sử dụng đất

• Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

• Thửa đất thổ cư không có thông báo hay quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền

• Đáp ứng được về hạn mức và diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định

• Người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai

• Thửa đất thổ cư không thuộc các trường hợp không được tách thửa theo quy định pháp luật.

Các trường hợp không được tách thửa đất thổ cư

Thep quy định tại Luật đất đai 2013, các trường hợp không được thực hiện tách thửa như sau:

• Đất không có sổ đỏ

• Đất có mục đích sử dụng không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

• Thửa đất thổ cư đang xảy ra tranh chấp, kiện cáo hoặc hết thời gian sử dụng

• Thửa đất xin tách thửa đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai.

• Thửa đất thổ cư đang bị các cơ quan có thẩm quyền niêm phong tài sản để thực hiện thi hành án.

• Đất tại tỉnh, thành phố đang tạm dừng thủ tục tách thửa. Chẳng hạn tại một số tỉnh thành như Hà Nội, Bình Phước, Bắc Giang,... đã có văn bản chỉ đạo tạm dừng thực hiện tách thửa đối với một số trường hợp để ngăn việc phân lô bán nền.

• Thửa đất được Nhà nước giao hoặc cho người sử dụng đất thuê để thực hiện dự án nhưng người sử dụng đất không thực hiện đầu tư dự án.

• Thửa đất sau khi tách thành thửa đất mới sẽ không có đường đi.

Ngoài những điều kiện trên, mỗi tỉnh thành sẽ có những quy định cụ thể về các trường hợp không được tách thửa đất tùy theo tình hình sử dụng đất tại địa phương.

>> Xem thêm: Tách thửa là gì? Quy định về tách thửa mới nhất hiện nay

Diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư

Diện tích tối thiểu là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tiến hành tách thửa không được nhỏ hơn. Căn cứ theo Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định: 

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp đối với điều kiện cụ thể của từng địa phương”.

Tức là, mỗi địa phương sẽ có quy định khác nhau về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất thổ cư. Thửa đất muốn được tách thửa hợp pháp cần phải đáp ứng đủ điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Chẳng hạn như tại Hà Nội, các thửa đất thổ cư mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đảm bảo các điều kiện sau:

• Có diện tích không nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mức giao đất ở tối thiểu theo quy định với các xã còn lại.

• Chiều rộng và chiều sâu từ 03m trở lên (so với chỉ giới xây dựng).

>>> XEM NGAY: Diện tích tối thiểu để cấp sổ đỏ là bao nhiêu? Chi tiết 63 tỉnh thành

Đất không có thổ cư có tách sổ được không?

Đất không có thổ cư là loại đất mà muốn đổi sang đất thổ cư thì cần làm thêm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cụ thể gồm 3 loại như sau:

• Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải đất thổ cư sang đất thổ cư;

• Chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là đất thổ cư;

• Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải chịu thuế thành loại đất phải chịu thuế.

Tóm lại, thửa đất không có thổ cư vẫn có thể được tách thửa, tuy nhiên, trước đó bạn cần phải tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư cho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương nơi có đất. Sau khi hoàn thành chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư, bạn tiếp tục thực hiện thủ tục tách thửa như những loại đất khác.

Thủ tục tách thửa đất thổ cư

Quy trình tách thửa đất thổ cư được thực hiện theo các bước như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ đề nghị tách thửa đất thổ cư gồm có:

• Đơn đề nghị tách thửa (Mẫu số 11/ĐK)

• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

• Sơ đồ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu).

Trong trường hợp tách thửa do chuyển nhượng, cần thêm:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực.

• Căn cước công dân, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng đã được công chứng.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ hợp lệ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các công việc:

- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

- Lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

- Chỉnh lý hồ sơ, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bước 4: Trả kết quả

Theo điểm đ, khoản 2, Điều 61, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: 

• Trong thời hạn 15 ngày, nếu hồ sơ hợp lệ và không bị sai sót, bạn sẽ nhận được kết quả cùng với sổ đỏ và các văn bản giấy tờ có liên quan khác.

• Trường hợp hồ sơ có sai sót hoặc cần bổ sung giấy tờ gì thì cơ quan tiếp nhận phải có trách nhiệm thông báo bằng văn bản và yêu cầu bạn bổ sung hoặc trả hồ sơ (phải nêu rõ lý do).

Chi phí tách thửa đất thổ cư hiện nay

Khi thực hiện thủ tục tách thửa đất thổ cư, người có nhu cầu cần nộp các khoản chi phí sau:

• Chi phí đo đạc: Do đơn vị đo đạc thực hiện. Nếu bạn thuê đơn vị đo vẽ tư nhân thì mức giá mỗi đơn vị khác nhau. Trường hợp việc đo vẽ được thực hiện bởi đơn vị đo đạc hoạt động bằng kinh phí từ ngân sách Nhà nước thì mức phí đo vẽ được thu theo Quyết định thu lệ phí của từng UBND cấp tỉnh.

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận mới: Do Hội đồng nhân dân của từng tỉnh, thành phố quy định mức thu cụ thể.

Trường hợp việc tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho một phần diện tích đất hoặc chia đất giữa các thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thì chi phí phải nộp có thể bao gồm: phí ký hợp đồng tặng cho, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, thuế thu nhập cá nhân,...

Căn cứ quy định tại Điều 3 Thông tư số 85/2019/TT-BTC hướng dẫn về phí, lệ phí liên quan đến đất đai, quyền sử dụng đất, theo đó: 

• Phí thẩm định hồ sơ: Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh thành là khác nhau

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, tuy nhiên, mức thu dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

>> Xem chi tiết: Làm sổ đỏ hết bao nhiêu tiền? Chi phí làm sổ đỏ mới nhất!

Thời gian tách thửa đất thổ cư 

Dựa theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP: 

“Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày;

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày”

Như vậy, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa đất thổ cư thông thường không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các trường hợp ở vùng miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian tách thửa đất thổ cư không quá 25 ngày. Thời gian này không tính các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, không tính thời gian trưng cầu giám định, không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Trên đây là những quy định của pháp luật về tách thửa đất thổ cư mới nhất, hy vọng sẽ cung cấp cho bạn những thông tin cần thiết trong quá trình tách sổ đất thổ cư. Đón đọc những bài viết mới trên Homedy để không bỏ qua những tin tức về bất động sản mới nhất hiện nay nhé!

Trần Dung