Cách định giá nhà chung cư chuẩn nhất cho nhà đầu tư, tăng khả năng sinh lời

Cũng giống như các loại hình bất động sản khác, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá thành chung cư. Chúng ta có thể thấy có những dự án giá căn hộ ở mức 25 triệu đồng/m2 nhưng nhiều dự án có mức giá gấp đôi thậm chí gấp 3. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư lúng túng trong cách định giá nhà chung cư, dưới đây là cách đánh giá chuẩn và mới nhất!

1. Lưu ý khi thẩm định giá chung cư

Trong cách định giá nhà chung cư, người mua/ nhà đầu tư cần chú ý các thông tin:

1.1. Xem xét giá thành cơ bản của căn hộ

Giá thành cơ bản có thể là cơ sở tính giá thực tế của căn hộ. Công thức tính giá thành cơ bản = (giá đất + giá xây dựng) : diện tích sàn thương phẩm.

Tuy nhiên, hầu hết nhà đầu tư đều khó khăn khi xác định giá đất thực tế. Bởi nó còn khác biệt về chất lượng, vị trí dự án. Ở những khu vực đắc địa thì giá càng cao. Đồng thời giá thành xây dựng cũng phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như nhân công, vật tư... Hiện nay giá thành xây dựng ở mức bình quân tham khảo là 9-16 triệu đồng/m2.

Bước thẩm định giá căn hộ này thường dùng cho các chuyên gia bất động sản, người có kinh nghiệm về đầu tư và nghiên cứu thị trường.

1.2. Định giá thương hiệu nhà thầu

Thương hiệu nhà thầu (chủ đầu tư) có thể định giá. Và giá đó cũng có cảnh hưởng nhất định đến giá căn hộ. 

Công thức được truyền tai nhau khi định giá nhà chung cư là giá thành nhân hệ số 1-1,2 tuỳ theo uy tín chủ đầu tư. Theo đó, nếu căn hộ mà bạn định mua là của chủ đầu tư có tiếng, uy tín trên thị trường thì sẽ nhân 1,2. Với các chủ đầu tư nhỏ lẻ, chưa có nhiều tiếng tăm thì chỉ nhân với 1.

1.3. Độ nóng của dự án căn hộ

Phần lớn độ nóng của dự án căn hộ sẽ phụ thuộc vào khu vực xây dựng và tiện ích hiện hữu. Vì vậy, những nơi tập trung dân cư hiện hữu đông đúc thường đi kèm với tiện ích giá thành cao. 

Đặc biệt, những căn hộ có cảnh quan đẹp, dịch vụ đầy đủ như: siêu thị, bệnh viện, văn phòng, trường học... thường có mức giá sẽ cao hơn so với các căn hộ khác. Căn hộ càng được đánh giá cao về những tiện ích mang lại cho người dân, được nhiều người tìm kiếm sẽ có mức giá "nhích" hơn với các căn hộ khác cùng khu vực.

1.4. Ước tính lợi nhuận đầu tư

Đã là một nhà đầu tư thì việc ước tính lợi nhuận luôn được đặt lên hàng đầu. Bạn nghĩ đầu tư vào căn hộ này có thể sẽ lời bao nhiêu? Liệu căn hộ này có tiềm năng kinh tế trong tương lai hay không? Riêng với thị trường căn hộ trung cấp và cao cấp, lợi nhuận kỳ vọng của các nhà đầu tư đang ở mức 1,4 - 1,5 tổng vốn ban đầu.

1.5. Dự đoán chi phí để bán được căn hộ

Không phải bạn cứ mua căn hộ là có thể dễ dàng bán lại. Vì vậy, bạn cần lên kế hoạch bán hàng để tiếp cận lượng lớn khách hàng. Và theo các nhà đầu tư chuyên nghiệp, các trang website bất động sản như Homedy.com luôn là lựa chọn hàng đầu, bởi Homedy mang đến nhiều ưu điểm như: 

- Tiết kiệm chi phí marketing

- Lượng người dùng, người tìm kiếm bất động sản lớn

- Dễ dàng so sánh mức giá các căn hộ cùng địa điểm, phân khúc...

Những ưu điểm này giúp căn hộ bạn đăng bán tiếp cận lượng lớn khách hàng, tiết kiệm thời gian, chi phí giao dịch.

2. Các phương pháp thẩm định giá chung cư

3 cách tiếp cận thẩm định giá chung cư phổ biến là:

(1). Cách tiếp cận từ thu nhập: phương pháp vốn hóa trực tiếp;

(2). Cách tiếp cận từ thị trường: phương pháp so sánh

(3). Cách tiếp cận từ chi phí: phương pháp chi phí.

Đối với cách thẩm định giá nhà chung cư thì phương pháp vốn hóa trực tiếp theo cách tiếp cận từ thu nhập là chủ yếu vì chung cư thuộc loại hình bất động sản đầu tư. Bên cạnh đó qua phân tích các chung cư tương tự lân cận thẩm định viên rút ra được tỷ suất vốn hóa, từ đó áp dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp là phù hợp nhất.

Trường hợp nhà chung cư dự kiến xây dựng hoặc xây mới thì có thể áp dụng phương pháp chi phí (do hao mòn, mất giá chưa đáng kể) nhưng phải kiểm tra lại kết quả tìm được bằng các phương pháp từ cách tiếp cận từ thu nhập. Phương pháp so sánh trong thẩm định giá nhà chung cư thường được ít sử dụng vì phần lớn số vốn đầu tư vào loại hình bất động sản này là vốn ngân hàng, mà lãi suất và các điều kiện thanh toán có nhiều thay đổi. Tuy nhiên, phương pháp so sánh cho biết các thông tin, số liệu nhà chung cư lân cận để từ đó áp dụng các phương pháp từ cách tiếp cận thu nhập.

Thẩm định giá nhà chung luôn đòi hỏi kỹ năng chuyên môn cao, hiểu biết về lĩnh vực bất động sản và phải luôn tuân thủ đầy đủ tiêu chuẩn thẩm định giá.

3. Thông tin số liệu phục vụ thẩm định giá nhà chung cư

Khi ước tính tòa nhà cao tầng, nhiệm vụ thẩm định viên phải giải quyết vấn đề liên quan đến giá trị, do đó phải thu thập phân loại những thông tin, số liệu giúp ích cho giải quyết vấn đề ước tính giá trị chung cư. Những thông tin số liệu cùng loại cần phải thu thập , phân loại, phân tích, diễn giải và rút ra kết luận. Thẩm định giá tòa chung cư cần thu thập những thông tin sau:

a, Thông tin kinh tế vĩ mô về tỉnh, thành phố, quận, huyện khu vực có chung cư

b, Thông tin số liệu về môi trường xung quanh chung cư: mạng lưới giao thông, chợ, siêu thị, bãi đỗ xe, an ninh, trường học, khu vui chơi giải trí...

c, Đặc điểm vật lý, tự nhiên của chung cư thẩm định giá: Số liệu về diện tích, pháp lý, tiện ích, nền móng, tầng hầm, cửa đi, lối thoát hiểm, tường, hệ thống điện nước, thang máy, gara, tuổi đời chung cư (với căn hộ thứ cấp)

d, Thông tin số liệu về các chung cư tương tự, lân cận: Để ước tính tòa nhà chung một cách chính xác thẩm định viên phải thu thập, phân tích diễn giải thông tin số liệu về các chung cư tương tự, gần giống ở khu vực lân cận. Dưới đây là một số thông tin, số liệu về các chung cư có thể so sánh mà thẩm định cần thu thập, phân tích đối chiếu: chung cư cùng khu vực, chi phí, tiện ích, giá bán...

e, Số liệu về thu nhập từ việc bán hoặc cho thuê, chi phí duy tu vận hành và bảo dưỡng chung cư:

Thu nhập từ tiền thuê: Người thẩm định cần phải tìm hiểu về thị trường thuê nhà chung cư với giá thuê thị trường, kết hợp với việc thu thập thông tin từ các cuộc điều tra khảo sát của các cơ quan thống kê một cách chính xác nhất.
Thất thu do căn hộ bỏ trống và nợ khó đòi: Khảo sát xem tỉ lệ căn hộ trống hàng năm qua các nguồn thông tin tin cậy
Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng: Xem xét bảng cân đối tài chính hàng năm của chung cư.

4. Nguồn thu thập thông tin, số liệu

Nguồn thông tin, số liệu có vai trò đặc biệt quan trọng trong thẩm định giá chung cư. Vì vậy việc thẩm định viên cần thu thập, phân tích một cách chính xác nhất những thông tin đã thu thập được.

• Thông tin về thành phố khu vực: Thông tin từ các đơn vị truyền thông, thống kê kinh tế xã hội, doanh nghiệp bất động sản
• Thông tin khu vực lân cận: Khảo sát thực tế tại khu vực
• Thông tin mô tả bất động sản: Khảo sát thực tế và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản vẽ công trình.
• Thông tin về chung cư so sánh: Thu thập từ các đơn vị truyền thông, công ty bất động sản, tờ báo có uy tín
• Thông tin về các khoản thu thập và chi phí từ chung cư: thu thập từ chủ đầu tư, người dân trong chung cư.

Trên đây là cách định giá nhà chung cư cơ bản cho các nhà đầu tư tham khảo. Hiện nay, giá căn hộ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, vì vậy nhà đầu tư cần tìm hiểu để có thể định giá được đầy đủ và chính xác nhất!

N.Phương (Tổng hợp)