Đặt cọc tiền nhưng bên bán không giao đất, lúc này bạn nên làm gì?

Trong giao dịch mua bán nhà đất, người bán và người mua luôn thỏa thuận về khoản tiền cọc để giữ chỗ. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp dù đã nhận cọc nhưng sau đó người bán lại không bàn giao đất theo đúng thỏa thuận.

Khi hai bên đã ký hợp đồng đặt cọc

Trong Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định như sau:

Điều 328 về đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (bên mua) giao cho bên kia (bên bán) một khoản tiến hoặc kim khí quỹ, đá quý hoặc những vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn nhất định để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện theo đúng hợp đồng.
2. Khi hợp đồng được giao kết, thực hiện tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc trừ đi để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc không thực hiện như giao kết trong hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng không công chứng

Điểm 1, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Theo đó, khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên mua và bán phải lập thành hợp đồng và công chứng theo đúng quy định của pháp luật. Trong trường hợp chỉ có giấy viết tay, việc chuyển nhượng sẽ không có hiệu lực do không tuân thủ quy định về hình thức. Thực tế đã có rất nhiều trường hợp mất trắng do mua nhà bằng giấy viết tay không chứng thực.

>>>Xem ngay: Tôi đã mất trắng khi mua nhà chỉ có giấy viết tay

>>>Xem ngay: Kinh nghiệm mua nhà bằng giấy viết tay

Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: Giao dịch dân sự bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức trong trường hợp sau:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản, tuy nhiên văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án ra quyêt định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện công chứng, chứng thực”.

Lúc này, các bên liên quan tiến hành khôi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại cho nhau những gì đã nhận. Nếu người bán không trả thì bên mua có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện hoặc nơi có khu đất đó nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Khi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng

Theo quy định của pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng phải được thể hiện bằng văn bản và được công chứng, chứng thực. Lúc này, hai bên thực hiện theo đúng hợp đồng thỏa thuận, người bán sẽ phải giao tài sản và sổ đỏ cho người mua để tiến hành các thủ tục sang tên. Ngược lại, bên mua phải có nghĩa vụ thanh toán hết số tiền còn lại cho bên bán. Nếu bên bán cố tình không thực hiện, bên mua co quyền khởi kiện lên Tòa án để giải quyết.

>>>Xem ngay: Giải đáp những vướng mắc về vấn đề công chứng nhà đất​

Trên đây là một số gợi ý trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất có chứng nhận của pháp luật. Để hạn chế rủi ro xảy ra trong quá trình mua bán, các bạn nên tìm hiểu thật kỹ những quy định của pháp luật. Đừng quên truy cập vào Homedy.com để cập nhật những thông tin về pháp luật liên quan đến bất động sản nhé. Chúc các bạn thành công!

Thủy Tiên