Bất động sản cuối năm 2018: Căn hộ vừa túi tiền vẫn 'soán ngôi' bền vững?

Phân khúc căn hộ bình dân sẽ tiếp tục 'cháy hàng' vào thời những tháng cuối năm 2018 do nhu cầu nhiều mà nguồn cung lại sụt giảm.

Căn hộ vừa túi tiền có nhu cầu thực tế lớn, nguồn cung ghi nhận giảm

Việt Nam vẫn là một trong các quốc gia thu nhập trung bình, vì thế mặt bằng chung, khả năng chi trả của người dân cho nhà ở còn khá thấp. Nhu cầu nhà ở phần đông vẫn thuộc phân khúc nhà vừa túi tiền. Thông tin từ công ty nghiên cứu thị trường BĐS CBRE Việt Nam cho biết các bất động sản phân khúc bình dân vẫn sẽ là điểm sáng của thị trường BĐS trong những năm tới.

Khảo sát thị trường cho biết, số lượng căn giao dịch thuộc phân khúc này lớn, tỉ lệ lấp đầy căn hộ ngay trong những đợt chào bán đầu tiên khá cao, lên đến trên 80%.

Phân khúc hấp dẫn đầu tư do được đánh giá khá an toàn

Trong bối cảnh chiến tranh thương mại Mỹ-Trung và các bất ổn của nền tài chính thế giới, các kênh đầu tư vàng, đô la ẩn chứa nhiều rủi ro. Mặt khác, đất nền ven nội thành hạ nhiệt khiến dòng tiền đầu tư nhà rỗi có cơ hội tìm đến phân khúc căn hộ tính thanh khoản cao. Bởi lẽ, đây được xem là đầu tư khá an toàn cho các chủ đầu tư có quỹ vốn nhàn rỗi tầm trung. Tuy nhiên, nếu nhắm đến kênh này, để đạt lợi nhuận cao, các nhà đầu tư thường rỉ tai nhau phải ủ vốn khá lâu, tối thiểu 6 tháng.

Giao dịch trên thị trường thứ cấp luôn sôi nổi

Do tính thanh khoản tốt nên giao dịch trên thị trường thứ cấp với các dựa án phân khúc tầm trung cũng rất sôi động. Đặc biệt, theo khảo sát thị trường, các căn hộ đã hoàn thiện cơ bản có mức giá thứ cấp tăng đến gần 20% trong khoảng thời gian từ 6 tháng đến 1 năm.

Nguồn cung ghi nhận giảm và có nguy cơ tiếp tục giảm do bài toán Quỹ đất

Mặc dù vậy, do nhiều nguyên nhân, nguồn cung phân khúc này đang có xu hướng giảm rõ nét. Chỉ riêng 6 tháng đầu năm 2018, lượng căn hộ mở bán tại thị trường Hà Nội và Tp.HCM đều giảm lần lượt 20% và 36% so với cùng kỳ năm trước. Dự báo nguồn cung sản phẩm vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm cho đến cuối năm 2018. (Nguồn: Báo cáo thị trường CBRE).

Theo nhận định của một số chuyên gia thị trường, sau năm 2020, do quỹ đất có hạn, các căn hộ phân khúc giá rẻ và tầm trung sẽ ngày càng khan hiêm tại các thành phố lớn, kể cả vùng ven. Dự tính chi phí xây dựng sẽ bị đội lên khá cao, có thể tới 24 triệu đồng/m2. Theo đó, nhẩm tính một căn hộ 60m2 có chi phí sản xuất lên đến gần 1,5 tỉ đồng.

Nguồn tin từ Savills, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư tập đoàn này cho biết rất khó để xây dựng được căn hộ thuộc phân khúc này. Ngoài quỹ đất khan hiếm khiến giá đất tăng, các chi phí nhân công, truyền thông, lãi vay ngân hàng,..và vô số phí không tên khi lập dự án khác cũng kéo theo tổng giá thành tăng cao. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho rằng, muốn có những dự án nhà ở vừa túi tiền thì phải có những quỹ đất giá thấp. Với thực tế hiện nay, điều này là khá nan giải. Chính vì thế, trên lộ trình dài hạn, giá nhà đất hay căn hộ chung cư hầu như sẽ chỉ tăng mà không giảm.

Chỉ tính tiêng 6 năm trở lại đây, giá căn hộ bình dân ngày càng tăng. Năm 2012 vào khoảng 13 triệu đồng/m2, tăng lên hơn 50% trong năm 2017 (với mức 18-20 triệu/m2) và đạt mốc kỷ lục đầu năm nay khi lên đến 24-26 triệu/m2.

Thời gian phê duyệt dự án dài, người mua nhà chịu tổn thất cuối cùng. Thông thường, với quy trình hiện nay, các dự án từ khi bắt đầu đến có sản phẩm ra thị trường có thể kéo dài từ 3-5 năm. Điều này kéo theo chi phí tăng cao và được tính vào giá bán sản phẩm cuối cùng cho người dân.

Hướng đi nào cho bài toán quỹ đất

Trong thời gian tới, khi tốc độ đô thị hóa và quy mô của các thành phố lớn như Hà  Nội, thành phố Hồ Chí Minh ngày một tăng, nhu cầu nhà ở bình dân lớn, giải pháp khả thi nhất là hướng đến các quỹ đất ven đô, các tỉnh vệ tinh lân cận. Phương án này đã được đề cập nhiều lần, nhưng còn tồn tại các vướng mắc để có thể phát huy tối đa hiệu quả. Điển hình có thể kể đến như công trình giao thông kết nối vùng chưa thuận tiện. Chính điều này sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu thực và từ đó ảnh hưởng đến tính thanh khoản của sản phẩm.

Mặt khác, đối với các khu vực đất ngoại thành, do cũng nắm bắt được xu hướng “các dự án di chuyển dần về vùng ven nên” nhiều chủ đất đưa ra mức giá quá cao so với vị trí và giá thực khiến nhiều chủ đầu tư chưa dám lựa chọn. Chia sẻ về vấn đề này, một đầu tư Bất động sản cho hay, giá đất tăng theo thị trường là điều dễ hiệu, tuy nhiên nên phụ thuộc vào cơ sở hạ tầng để quyết định. Giá đất tăng sẽ khiến chi phí đầu vào tăng, ảnh hưởng trực tiếp tới nguồn cung và từ đó tới giá bất động sản trong thời gian tới.

N.Bích (Tổng hợp)

>>>XEM THÊM:

'Vang bóng một thời', đất nền Củ Chi giờ ra sao?

Bất động sản nghỉ dưỡng Bình Thuận: Ngoài 'thèm' trong 'chán'?