4 cách tự định giá đất để tránh mua phải giá ảo

Thị trường địa ốc năm 2017 vừa qua đã chứng kiến không ít cơn sốt đất với những “pha” tăng giá chóng mặt. Việc tự định giá đất sẽ giúp người mua tránh được nhiều bẫy sốt ảo.

Trước vấn đề này, chuyên gia nhà phố Nguyễn Tấn Phong cho rằng, đa phần người mua nhà đất đều có thiếu sót là khả năng thẩm định giá hoặc tự khảo sát giá còn hạn chế dẫn đến mua hớ, mua đắt hoặc không biết thương lượng khi bên bán hét giá trên trời.

Tại một số thị trường BĐS sôi động như TP.HCM, Hà Nội, Phú Quốc,… nhiều người mua đang hết sức hoang mang liệu có mua phải hàng treo giá ảo hay không. Tuy nhiên, theo ông Phong, thẩm định giá bất động sản thực tế không phải là việc đánh đố nhà đầu tư, mà là việc khá đơn giản chứ không phức tạp như mọi người nghĩ.

Với kinh nghiệm gần 10 năm lăn lộn trên thị trường địa ốc TP.HCM, ông Phong đã chia sẻ một số bí quyết tự định giá đất theo cách của riêng ông.

Lấy giá đất Nhà nước quy định nhân 4

Đây là cách định giá nhanh nhất dựa trên giá trị đất theo cung đường trong bảng giá đất mà UBND thành phố quy định. Thông thường , giá trị đất mặt tiền của một cung đường sẽ gấp khoảng trên dưới 4 lần so với đơn giá đất mà Nhà nước quy định.

Theo ông Phong ước tính, hệ số 3,8 - 4,5 là độ vênh bình quân có thể chấp nhận được. Trên thực tế, gần 80% giao dịch nhà đất thành công đã chấp nhận khoảng cách này.

Ví dụ: Nhà nước quy định đất tại đường Cô Giang (quận Phú Nhuận) năm 2015 là 19,5 triệu đồng/m2 trọn tuyến đường. Mức giá này nhân với 3,8-4,5 sẽ ra mức giá tiệm cận ở mức tương đối thị trường hiện nay (năm 2017) và tùy từng vị trí, diện tích thửa đất, mức giá này có thể dao động 10-15%. Chẳng hạn, nếu giá đất tại đường Cô Giang được chào bán gấp 10 lần giá Nhà nước quy định thì nhà đầu tư phải kiểm tra kỹ vì có dấu hiệu giá ảo.

Giá đất có thể tăng 6-8 lần tại những khu vực được cải tạo hạ tầng hoặc có điểm nhấn tiện ích công cộng. Tuy nhiên, cơn sốt đất tại TP.HCM thời gian qua đã khiến giá đất tại nhiều tuyến đường tăng ảo gấp 10-16 lần bảng giá đất. Đây là độ vênh khó có thể được thị trường chấp nhận và chưa từng có trong giao dịch.

So sánh giá tương đồng

Nếu bất động sản đang được cho thuê với giá thuê ổn định và thu được lãi suất cao hơn gửi ngân hàng thì nhà đầu tư nên kiểm tra pháp lý và không cần đắn đo khi mua.

Nếu chưa chắc chắn, nhà đầu tư có thể so sánh với bất động sản tương đồng để định giá. Một số khu vực tập trung sẽ có giá trị tương đồng nên nhà đầu tư nên lựa chọn và phân tích các yếu tố này.

Định giá từ kho kinh nghiệm của môi giới

Một cách định giá khác là dựa trên kinh nghiệm của các môi giới chuyên nghiệp tại một khu vực nào đó. Họ có thể sẽ cho bạn thông tin nhanh chóng, chính xác và hiệu quả nhất về giá đất cùng kỳ hàng năm.

Thông qua ngân hàng để định giá

Ngân hàng khá chặt chẽ trong việc thẩm định tài sản bất động sản để cho vay. Vì ngân hàng định giá ở mức an toàn nên giá thực tế có thể cao hơn 10-20%.

Ưu điểm của cách này là bạn có thể yên tâm hơn về khu đất mình dự định mua. Tuy nhiên, nó lại tốn khá nhiều thời gian, nhiều khi sẽ khiến người mua vụt mất cơ hội vì chậm đưa ra quyết định.

Bên cạnh đó, một cách khác mà người mua có thể sử dụng là dựa vào kết quả của các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp miễn phí hoặc trả phí trên cộng đồng mạng.

T.Linh