Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính chuẩn xác trước khi mua nhà chung cư?

Nhà đẹp - 1 tháng trước

Hệ số sử dụng đất là gì? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp chi tiết về khái niệm hệ số sử dụng đất cũng như cách tính cơ bản, giúp bạn nắm được vấn đề này khi xem xét mua nhà đất, dự án chung cư,...

Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của toàn công trình với diện tích của toàn bộ lộ đất. Trong đó:

  • Tổng diện tích sàn không bao gồm: diện tích sàn tầng hầm, tầng mái và hố thang máy. 

  • Tổng diện tích sàn có bao gồm tầng hầm và hành lang sàn kỹ thuật.

Hệ số sử dụng đất là gì
Hệ số sử dụng đất là gì

Hệ số sử dụng đất là gì, có tác dụng như thế nào? Hệ số này giúp khống chế số tầng cao trong khu đất xây dựng tương ứng với mật độ xây dựng cho phép. Đây là chỉ số rất quan trọng, cho thấy không chỉ quy mô công trình, kinh phí đầu tư, mà còn thể hiện được sản phẩm tạo ra là bao nhiêu trên mỗi mét vuông đất.

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

Việc có hiểu biết về hệ số sử dụng đất là gì rất quan trọng khi mua bán nhà đất. Vấn đề này ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của bạn. Tỷ lệ hệ số sử dụng đất (FAR) càng thấp đồng nghĩa với diện tích sử dụng càng lớn, càng có lợi cho chủ căn hộ. Chính vì vậy, các căn hộ có FAR  lớn thì thường ít được chủ đầu tư công bố, mà chỉ thông báo về mật độ xây dựng.

Theo các chuyên gia, hệ số sử dụng đất sẽ tỉ lệ thuận với mật độ dân cư tại dự án. Nó không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng sống mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi dự án kết thúc vòng đời.

Ngoài ra, hệ số FAR càng thấp sẽ càng dễ tìm được nhà đầu tư xây dựng sau khi hết vòng đời, niên hạ sử dụng từ 50 - 70 năm. Theo tính toán của các nhà đầu tư, khi nhận đầu tư xây mới 1 dự án cũ, để đảm bảo lợi nhuận đầu tư cũng như có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí thì hệ số FAR phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cũ.

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

Phân biệt hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng là gì? Đây là tỷ lệ chiếm diện tích của công trình trên toàn bộ lô đất. Nói cách khác, nó thể thể tích chiếm không gian của công trình so với toàn bộ lô đất.

Ví dụ: Lô đất diện tích là 1000m2, trong đó diện tích xây dựng công trình là 60m2. Như vậy:

Mật độ xây dựng = 60/100x100% = 60%

Cách tính hệ số sử dụng đất

Bên cạnh khái niệm hệ số sử dụng đất là gì chúng ta còn cần nắm được cách tính hệ số sử dụng đất. Có 2 loại đơn vị tính hệ số đất là 

  • FAR: Sử dụng đơn vị lần

  • FSI: Sử dụng đơn vị %

Hệ số sử dụng đất là gì
Hệ số sử dụng đất là gì

Cách tính hệ số sử dụng đất được áp dụng theo công thức sau đây:

FAR = Tổng sàn xây dựng/ Diện tích lô đất

FSI = Tổng sàn xây dựng/ Diện tích lô đất x 100%

 

Trong đó:

Tổng diện tích sàn nhà, công trình căn cứ theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây Dựng là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm: 

  • Tầng hầm, tầng nửa hầm

  • Tầng kỹ thuật

  • Tầng áp mái và tầng tum

Diện tích sàn một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó:

  • Tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà)

  • Diện tích mặt bằng lô gia, cầu thang, ban công, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói…

Ví dụ: Diện tích lô đất là 1.000m2 thì nếu FAR= 10 và diện tích các căn hộ bằng nhau thì mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/100 diện tích lô đất đó (=10m2) >> Như vậy chủ đầu tư có thể xây 100 căn hộ. 

Còn nếu FAR= 4 >> Thì  chủ đầu tư chỉ có thể xây dựng được 40 căn hộ với diện tích là 1/40 (tương đương với 25m2 ).

Trên đây, Homedy đã trình bày chi tiết khái niệm hệ số sử dụng đất là gì cũng như công thức tính toán giúp bạn có thể nắm rõ, và đưa ra quyết định chuẩn xác khi mua hoặc đầu tư nhà đất. Chúc các bạn thành công!

Quỳnh Thư 

Theo Homedy Blog Nhà đẹp

Nhận thông tin nhà đất miễn phí
Chat trực tuyến
Danh sách tin nhắn