[Góc tư vấn] Hàng xóm vỡ nợ, có nên mua lại căn nhà giá bèo đang thế chấp ngân hàng?

“Do làm ăn thua lỗ, hàng xóm muốn bán lại cho tôi căn nhà đang thế chấp sổ đỏ ngân hàng với giá khá rẻ. Vậy nếu mua lại căn nhà này, tôi cần lưu ý gì để không gặp rủi ro?”

Câu hỏi của bạn đọc Homedy có nội dung như sau:

"Xin chào luật sư, tôi có một câu hỏi thắc mắc muốn nhờ luật sư giải đáp giúp.

Căn nhà sát vách với nhà tôi hiện đang rao bán. Do làm ăn thua lỗ nên chủ của căn nhà này đã đi thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng và không còn khả năng thanh toán. Họ cần bán gấp nên rao giá khá rẻ. Hơn nữa, gia đình tôi từ lâu đã muốn mua một căn nhà to hơn nên cũng có ý định mua lại căn nhà của hàng xóm.

Hiện, chủ căn nhà này còn nợ ngân hàng hơn 300 triệu đồng nữa. Họ nói tôi cọc cho họ trước 150 triệu để rút sổ đỏ ra và làm hợp đồng mua bán. Làm như vậy tôi có thể gặp phải những rủi ro nào? Và tôi nên làm gì để đảm bảo an toàn? Kính mong luật sư giải đáp giúp, xin cảm ơn".

Về câu hỏi trên, Luật Hưng Việt xin tư vấn như sau:

Căn cứ Khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản thế chấp, trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định tại Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản thì bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Để thực hiện được giao dịch chuyển nhượng từ hàng xóm qua cho bạn, bạn phải đặt cọc một khoản tiền để nhà hàng xóm của bạn thực hiện thủ tục thanh toán các khoản nợ với ngân hàng, lấy sổ đỏ và thực hiện thủ tục xoá đăng ký thế chấp (giải chấp).

Trường hợp này có một số rủi do sau:

Thứ nhất, sau khi chủ nhà lấy được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cố tình không thực hiện theo như hợp đồng đặt cọc đã ký kết.

Thứ hai, tài sản được xác định là tài sản phải thi hành án nhưng do đang thế chấp tại ngân hàng trước khi có bản án của toà án nên không thể thi hành án được.

Do vậy, sau khi thực hiện thủ tục xoá đăng ký thế chấp (giải chấp) rất có thể tải sản là Quyền sử dụng đất nêu trên có thể bị kê biên để thi hành án dân sự.

Để đảm bảo quyền lợi của mình bạn nên:

Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, Các bên sẽ lập Biên bản thỏa thuận (Bên thế chấp - Ngân hàng, Bên nhận chuyển nhượng - Gia đình bạn), gia đình bạn sẽ thanh toán tiền chuyển nhượng để bên thế chấp có nguồn trả nợ ngân hàng và giải chấp tài sản.

Các bước thực hiện sẽ như sau:

Bước 1: Gia đình bạn chuyển toàn bộ số tiền chuyển nhượng vào tài khoản của mình tại Ngân hàng. Ngân hàng sẽ phong tỏa số tiền này để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của bên thế chấp.

Bước 2: Ngân hàng thực hiện thủ tục giải chấp Tài sản bảo đảm.

Bước 3: Gia đình bạn và bên thế chấp ngân hàng ký Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng,

Bước 4: Ngân hàng tiến hành các thủ tục thu nợ. Bạn làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế cấp quận/huyện.

Nếu bạn có thắc mắc về vấn đề luật nhà - đất, hãy đặt câu hỏi gửi về địa chỉ email [email protected] để nhận được sự hỗ trợ, tư vấn pháp luật miễn phí. Hy vọng những giải đáp của chúng tôi giúp bạn có thể giải quyết được vấn đề của mình!

>>> XEM THÊM:

'Thấp thỏm' sợ mất đất vì lỡ mua bằng giấy viết tay

Tá hỏa vì cả ngàn mét vuông đất bỗng ‘bốc hơi’ dù vẫn cầm sổ đỏ trên tay

Homedy kết hợp Công ty luật Hưng Việt

Website: https://luathungviet.vn/