Dời lịch thông qua Luật Đặc khu, cơn sốt đất liệu có thoái trào?

Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc đã trở thành tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư địa ốc cá nhân khi đất lên cơn sốt trong một thời gian dài. Nhưng cơn sốt đó rất có thể sẽ sớm thoái trào với thông tin mới nhất liên quan đến Dự luật đặc khu.

Giao dịch chủ yếu đến từ cá nhân

Giá đất tại các địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế là Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) và Phú Quốc (Kiên Giang) tăng chóng mặt chỉ trong thời gian ngắn. Thậm chí, giá đất nhảy múa theo ngày, theo giờ.

Theo báo cáo mới nhất của Chính phủ, tình hình thực hiện thủ tục chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước thuộc các địa phương đã tăng đáng kể. Đặc biệt là các khu vực dự kiến thành đặc khu sau khi có thông tin về việc chuẩn bị thành lập đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt (đặc khu kinh tế).

Tại huyện Vạn Ninh, tỉnh Khánh Hòa, năm 2017 có 1.467 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích 258 ha và 215 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Thế nhưng, chỉ trong 4 tháng đầu năm 2018, đã có 1.859 trường hợp chuyển nhượng với diện tích 356 ha và 162 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Điều đáng nói là trong đó chủ yếu là chuyển nhượng, chuyển mục đích từ đất rừng sản xuất và đất nuôi trồng thủy sản, đất sản xuất nông nghiệp sang đất xây dựng.

Tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh, năm 2016 có 684 trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đến năm 2017, con số này tăng lên gần gấp 3, với trên 1.600 trường hợp. Đến quý I/2018 có 519 trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giai đoạn 2015 - 2017 có 288 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, riêng từ đầu năm 2018 đến nay, địa phương này không giải quyết trường hợp nào.

>>>Xem thêm: Nhà đầu tư cần những gì từ đất đặc khu được cho thuê 99 năm?

Tại huyện đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang, từ ngày 1/1/2017 đến 30/4/2018, có 5 tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích 8,5 ha; 12.268 hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với tổng diện tích 699 ha.

Ghi nhận thực tế cho thấy, so với cùng kỳ năm ngoái, hiện giá đất trung bình tại các đặc khu tương lai đều tăng gấp đôi, giao dịch cũng diễn ra rất sôi động. Các hoạt động này chỉ chững lại sau khi bị chính quyền các địa phương có biện pháp siết chặt việc chuyển nhượng.

Đặc biệt tại Bắc Vân Phong, nhiều nhà đầu tư ở địa phương khác về đây “cắm chốt” để đầu tư lướt sóng và kiêm luôn nhà môi giới. Nhà đầu tư rót tiền vào đây có nhiều mục đích khác nhau. Nhưng đa phần là những nhà đầu tư lướt sóng, mua bán qua tay để kiếm lời.

Giá đất Bắc Vân Phong tăng nhanh do chính việc chuyển nhượng qua tay liên tục giữa các nhà đầu tư lướt sóng này, trong đó không loại trừ có những giao dịch ảo giữa các nhà đầu cơ.

Vẫn có rất nhiều nhà đầu tư tiếp tục đổ tiền vào bất động sản các đặc khu kinh tế tương lai này. Dù đã có những khuyến cáo từ cơ quan chính quyền địa phương, thậm chí là cả những biện pháp hành chính siết hoạt động giao dịch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại các đặc khu tương lai. 

>>>Xem thêm: Những phát biểu 'nóng sốt' về đặc khu và thuê đất 99 năm

Ai sẽ là người thiệt hại nếu cơn sốt thoái trào

Tại phiên trả lời chất vấn Quốc hội ngày 4/6/2018, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà thừa nhận tình trạng đầu cơ đất đai ở các địa bàn dự kiến trở thành đặc khu đang diễn ra phức tạp, gây bức xúc cho xã hội.

Bộ trưởng cho biết thêm, vấn đề này liên quan đến tầm nhìn của người đầu tư và kỳ vọng vào sự phát triển của các đặc khu. Theo thực tế, khi nhìn thấy tiềm năng là người dân sẽ đổ xô vào đất đai, nhưng chưa có giải pháp để ngăn chặn trước tình trạng này. Vừa qua, mặc dù đã có một số biện pháp mang tính chỉ thị hành chính của các địa phương để ngăn chặn, nhưng thực tế, người dân đã có nhiều giao dịch “ngầm” nên rất khó quản.

Vấn đề khá nghiêm trọng là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, từ đất rừng, đất đặc dụng thành đất xây dựng gây nên hệ quả khó lường. Trong khi đó, các giao dịch trên vẫn chưa đảm bảo được đúng pháp luật hay chưa. Nếu các giao dịch trái pháp luật, thì khi đền bù, thu hồi đất, thiệt hại sẽ thuộc về người sở hữu sau cùng.

Vì vậy, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết, các địa phương cần xem xét lại hồ sơ quản lý hiện trạng đất đai để có chính sách công bằng, đồng thời kiên quyết xử lý để những người đầu cơ không được hưởng lợi từ những giao dịch đất đai vào thời điểm như vừa qua.

>>>Xem thêm: Dân đầu cơ đất tháo chạy khỏi Bắc Vân Phong

"Từ quản lý hiện trạng đất đai, khi chúng ta tính toán đền bù cho người dân thì hoàn toàn có thể đảm bảo được công bằng và người xứng đáng được đền bù, người đã cống hiến, đóng góp khai hoang miền đất đấy xứng đáng được hưởng. Tuy nhiên, với người đầu cơ, chúng ta sẽ kiên quyết có biện pháp để các đối tượng này không có cơ hội trong các thương vụ về đất đai này", ông Hà cho biết thêm.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ chia sẻ thêm: "Chẳng hạn, vừa rồi, chính quyền tỉnh Quảng Ninh đưa ra một số giải pháp như vận động nhân dân không nghe theo các cò đất để chạy theo cơn sốt, đầu tư lướt sóng, cùng với đó là biện pháp hành chính về tạm dừng giao dịch quyền sử dụng đất để đợi quy hoạch tổng thể, giúp giá đất tại Vân Đồn chững lại. Cơn sốt đất hiện này chỉ còn diễn ra mạnh ở Phú Quốc, do đó, chính quyền tỉnh Kiên Giang cần có biện pháp quản lý chặt chẽ".

Ngoài ra, theo ông Võ, chính quyền cần công khai quy hoạch và khuyến cáo người dân khi mua đất cần tìm hiểu kỹ thông tin về quy hoạch của thửa đất, giấy tờ pháp lý về đất đai. Bởi nếu mua phải những khu đất nằm trong quy hoạch, người mua sẽ gặp nhiều rủi ro khi Nhà nước thu hồi đất.

Đặc biệt, Chính phủ vừa thống nhất với Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ trình Quốc hội xem xét, cho lùi việc thông qua Dự án Luật Đơn vị hành chính-kinh tế đặc biệt từ Kỳ họp thứ 5 sang Kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIV. Điều này chắc chắn sẽ khiến giao dịch và giá cả đất đai ở các đặc khu sẽ có nhiều biến động thời gian tới. Tuy nhiên, dường như thiệt hại nếu có sẽ chỉ đối với các nhà đầu tư cá nhân toan tính lướt sóng ngắn hạn.

Trao đổi với phóng viên Đầu tư Bất động sản, Phó chủ tịch HĐQT một tập đoàn bất động sản đang sở hữu lô đất hơn 400 ha tại Vân Đồn cho biết, ông khá bình thản trước thông tin chính sách trên bởi tính toán của doanh nghiệp hầu hết là dài hạn.

“Dự kiến sẽ chỉ là dời dự luật lại kỳ họp kế sau của Quốc hội để có thời gian nghiên cứu, lấy ý kiến thấu đáo hơn. Còn hoạt động đầu tư dự án của doanh nghiệp có thời gian cả 5 năm, 10 năm nên vẫn tiến hành bình thường. Chúng tôi có kinh doanh theo kiểu… đánh nhanh rút gọn đâu mà băn khoăn”, vị này nói và nhận định thêm, thiệt hại có chăng là các nhà đầu cơ, các sàn giao dịch nhỏ ôm đất từ vay vốn ngân hàng, bởi áp lực tâm lý sẽ khiến dòng tiền đầu cơ tạm dừng lại nghe ngóng nên cả giá và thanh khoản cũng sẽ chững lại trong một thời gian.

HM