Các quy định và thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở cập nhật mới nhất

Hiện nay, có rất nhiều người có nhu cầu chuyển đổi đất vườn sang đất ở. Nhưng có phải trường hợp nào cũng được phép thực hiện? Thủ tục giải quyết ra sao, trong thời gian bao lâu? Và chi phí để chuyển đổi là bao nhiêu tiền? Thì không phải ai cũng biết. Hãy cùng Homedy tìm hiểu qua bài viết sau.

Chuyển đổi đất vườn sang đất ở là gì?

Đất vườn là loại hình đất được sử dụng để trồng cây lâu năm hay trồng hoa màu. Đất vườn có thể nằm liền kề hoặc nằm cùng một thửa đất với đất thổ cư. Trên đất vườn bạn sẽ không thể xây nhà ở hay xây dựng các công trình mang tính chất khác ngoài việc canh tác, trồng trọt.

Đất ở, hay còn gọi là đất thổ cư là đất để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

Theo quy định tại Luật đất đai 2013

“Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”

Như vậy, chuyển đất vườn sang đất ở có thể là việc thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất dùng để trồng trọt sang đất thổ cư để xây nhà hoặc các công trình phục vụ đời sống khác và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Điều kiện chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Theo các quy định tại Điều 103 Luật đất đai, đất vườn có thể xem là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp căn cứ vào mục đích hiện trạng đang sử dụng, trừ các trường hợp đã được xác định là đất ở tại Điều này.

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai về trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; và Điều 52 của Luật này về quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Điều kiện chuyển đổi đất vườn sang thổ cư là :

• Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

• Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

• Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 

Như vậy, căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất của người dân mà cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở

Hạn mức chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Hiện nay pháp luật không quy định hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất, do đó trường hợp người sử dụng có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng toàn bộ thửa đất thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét trên cơ sở quy định pháp luật, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất mà ra quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Do đó, hạn mức chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở không chỉ căn cứ vào nhu cầu của người sử dụng đất mà còn phải căn cứ vào nhiều yếu tố liên quan đã nêu trên. 

Để tìm hiểu thêm về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương, bạn hãy chủ động liên hệ với UBND cấp huyện nơi có đất để được thông tin chi tiết.

Thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở gồm các bước sau : 

Bước 1 : Chuẩn bị hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm : 

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09 ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

• CMND/CCCD khi nộp hồ sơ nếu có yêu cầu.

Bước 2 : Nộp hồ sơ 

Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Cán bộ tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra, nếu hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ trong thời gian không quá 03 ngày.

Bước 3 : Xử lý hồ sơ

Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 4 : Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Mẫu đơn xin chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Dưới đây là mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Thông tư 30, mời bạn tham khảo.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

       ..., ngày..... tháng .....năm ....

ĐƠN (1)………

Kính gửi:  Ủy ban nhân dân (2)...................

1. Người xin chuyển mục đích sử dụng đất (3)…………..

2. Địa chỉ/trụ sở chính: ................................................................................................

3. Địa chỉ liên hệ: ...........................................................................………………….

4. Địa điểm khu đất: ....................................................................................................

5. Diện tíc (m2): .............................................................................

6. Để sử dụng vào mục đích:(4) .....................................................................................

7. Thời hạn sử dụng: ………………………………………..........…………………..

8. Cam kết sử dụng đất đúng mục đích, chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai, nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất (nếu có) đầy đủ, đúng hạn;

Các cam kết khác (nếu có) ...........................................................................................

Để tải mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, gồm 2 mẫu để dễ dàng sử dụng trong thực tế giúp tiết kiệm thời gian, truy cập ngay dưới đây.

>> Mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất số 1

>> Mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất số 2

Cách ghi đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất vườn

1. Ghi rõ đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ loại đất nào sang loại đất nào. Ở đây là “ĐƠN XIN CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT VƯỜN SANG ĐẤT Ở”.
2. Ghi rõ tên UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
   • Hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất thì ghi là UBND cấp huyện nơi có đất,
   • Tổ chức có yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất thì ghi là UBND cấp tỉnh nơi có đất.
3. Ghi rõ họ, tên cá nhân xin sử dụng đất/cá nhân đại diện cho hộ gia đình/cá nhân đại diện cho tổ chức; ghi thông tin về cá nhân (số, ngày/tháng/năm, cơ quan cấp Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu…); ghi thông tin về tổ chức (Quyết định thành lập cơ quan, tổ chức sự nghiệp/văn bản công nhận tổ chức tôn giáo/đăng ký kinh doanh/Giấy chứng nhận đầu tư đối với doanh nghiệp/tổ chức kinh tế…).
4. Ghi mục đích sử dụng đất sau khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Chi phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở bao nhiêu tiền? Có phải đóng thuế chuyển đổi đất vườn sang đất ở không?

Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP khi chuyển đất vườn sang đất) ở có thể xảy ra hai trường hợp và tiền sử dụng đất ở mỗi trường hợp là khác nhau.

Trường hợp 1 : Chuyển từ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở

Điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định, thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau :

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật đất đai.

Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/07/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở. 

Công thức tính như sau :

Tiền sử dụng đất phải nộp =  50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp )

Trường hợp 2 : Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở

Nếu đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm thì tiền sử dụng đất được tính theo Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thì giá chuyển đổi đất vườn sang đất ở được tính theo công thức sau :

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Mặc dù có cách tính như trên nhưng thực tế để tính được số tiền sử dụng đất thì bạn phải biết được giá đất vườn lên thổ cư theo bảng giá đất tại địa phương, địa chỉ thửa đất và vị trí thửa đất.

Ngoài ra, theo quy định chuyển đổi đất vườn sang đất ở, còn có một số lệ phí khác là :

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới

Thông tư 250/2016/TT-BTC quy định lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới thuộc thẩm quyền của hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định và người sử dụng đất cần nộp khoản lệ phí này khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tùy vào từng địa phương mà khoản phí này sẽ khác nhau.

Lệ phí trước bạ

Nghị định 20/2019/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, quy định tỷ lệ phần trăm lệ phí trước bạ nhà, đất là 0.5%.

Giá đất tính phí trước bạ căn cứ theo bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này.

Nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành phố là khác nhau.

Chuyển đổi đất vườn sang đất ở mất bao lâu?

Thời gian giải quyết thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở là :

- Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

- Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn.

Lưu ý : Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Trên đây Homedy đã giúp bạn hiểu được các vấn đề liên quan đến chuyển đổi đất vườn sang đất ở, hy vọng bạn đã nắm rõ quy định, điều kiện, thủ tục và những mức phí phải nộp khi chuyển đổi đất vườn lên đất thổ cư.

Để đọc thêm nhiều tin tức về bất động sản mới nhất, hãy ghé thăm homedy thường xuyên nhé!

Tổng hợp

Loan Nguyễn