Mua bán Nhà phố thương mại Shophouse tại Thị xã Sầm Sơn, Thanh Hóa năm 2024

Shophouse là gì?

Shophouse, còn được biết đến với tên gọi nhà phố thương mại, là một mô hình nhà ở mới kết hợp giữa nơi ở và kinh doanh thương mại. Mặc dù không phải là một hình thức bất động sản mới trên toàn cầu, nhưng Shophouse chỉ mới xuất hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam gần đây và đã nhanh chóng trở thành một cơn sốt đầu tư mạnh mẽ. Với thiết kế thông minh và đa năng, Shophouse có thể được sử dụng để kinh doanh, để ở hoặc cho thuê (shophouse for rent) để sinh lời.

So sánh với việc thuê mặt bằng có giá thành cao từ chủ đầu tư (đôi khi lên đến hàng chục nghìn đô-la/tháng) và chỉ được thuê trong thời gian ngắn hạn, việc sở hữu một căn shophouse cho phép bạn có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền lợi và tự do làm những gì bạn muốn.

Shophouse có nhiều lợi thế về diện tích, không gian và vị trí, thường được tìm thấy ở các trung tâm thương mại hoặc thành phố lớn, nơi có dân cư đông đúc và sầm uất. Điều này rất thuận tiện cho việc kinh doanh, buôn bán hoặc cho thuê, vì luôn có sẵn một lượng lớn khách hàng là cư dân trong khu dân cư, đảm bảo doanh thu.

Shophouse có thể được phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, như vị trí, thiết kế, mục đích sử dụng, giá trị đầu tư, v.v. Một số phân loại shophouse phổ biến như sau:

• Shophouse trung tâm : Là những shophouse nằm ở vị trí đắc địa, gần các trung tâm thương mại, dịch vụ, giải trí, văn hóa, du lịch, v.v. Shophouse trung tâm có giá trị cao, thu hút nhiều khách hàng và doanh thu, thích hợp cho các hoạt động kinh doanh sầm uất.

• Shophouse ven đô : Là những shophouse nằm ở vùng ngoại ô, gần các khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu du lịch sinh thái, v.v. Shophouse ven đô có giá trị tương đối, phục vụ nhu cầu của cư dân và du khách trong khu vực, thích hợp cho các hoạt động kinh doanh nhỏ lẻ, dịch vụ tiện ích.

• Shophouse biệt thự : Là những shophouse có thiết kế sang trọng, hiện đại, rộng rãi, có không gian xanh và tiện nghi. Shophouse biệt thự có giá trị cao, phù hợp cho các hoạt động kinh doanh cao cấp, như spa, nhà hàng, showroom, v.v.

• Shophouse liền kề : Là những shophouse có thiết kế đơn giản, gọn gàng, tiết kiệm diện tích. Shophouse liền kề có giá trị tương đối, phù hợp cho các hoạt động kinh doanh cơ bản, như cửa hàng tạp hóa, quán ăn, tiệm thuốc, v.v.

Tính pháp lý của shophouse Thị xã Sầm Sơn

Thời hạn sử dụng của shophouse

Thời hạn sử dụng của shophouse Sầm Sơn là khác nhau, tùy thuộc vào mục đích sử dụng của chúng:

• Sử dụng lâu dài nếu shophouse được xây dựng trên đất thổ cư.

• Trường hợp shophouse Thị xã Sầm Sơn nằm trên mảnh đất được Nhà nước cho thuê với mục đích thực hiện dự án đầu tư, thì thời hạn sử dụng không vượt quá 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu nhà đầu tư muốn tiếp tục sử dụng, thì cần xin xem xét và gia hạn sử dụng đất từ phía nhà nước, nhưng không quá 50 năm.

Shophouse có được cấp sổ đỏ?

Về việc có được cấp sổ đỏ cho shophouse hay không, theo quy định của Luật Đất đai 2013, khi nhà đầu tư được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án, họ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất dự án. Cùng với đó, Luật Nhà ở 2014 quy định khi muốn chuyển nhượng shophouse Thị xã Sầm Sơn thì chủ sở hữu cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều này có nghĩa là shophouse Sầm Sơn có thể được cấp sổ đỏ, và đó cũng là yêu cầu bắt buộc khi chuyển nhượng cho người mua. Nếu không có sổ đỏ, shophouse sẽ không thể được chuyển nhượng hoặc tặng cho người khác. 

Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều chủ đầu tư có thể rao bán shophouse tại Sầm Sơn dưới dạng hợp đồng góp vốn hoặc giấy ủy quyền, đặc biệt khi giá bán shophouse rất cao. Điều này đòi hỏi người mua phải lưu ý về rủi ro pháp lý trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng chuyển nhượng.

Các yếu tố ảnh hưởng tới giá bán shophouse Thị xã Sầm Sơn

Dưới đây là một số yếu tố ảnh hưởng đến giá bán shophouse tại Sầm Sơn:

• Vị trí

Vị trí của shophouse là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá bán. Shophouse Thị xã Sầm Sơn nằm ở vị trí trung tâm, gần các khu vực kinh doanh sầm uất, giao thông thuận lợi, tiềm năng phát triển tốt sẽ có giá cao hơn so với những shophouse nằm ở vị trí xa trung tâm hoặc khu vực kinh doanh kém phát triển.

• Diện tích

Diện tích của shophouse ở Sầm Sơn cũng ảnh hưởng đáng kể đến giá bán. Shophouse có diện tích lớn hơn thường có giá cao hơn so với những shophouse nhỏ hơn cùng trong cùng một khu vực.

• Tiện ích xung quanh

Các tiện ích xung quanh như trường học, bệnh viện, siêu thị, công viên, khu vui chơi giải trí, cơ sở hạ tầng, giao thông,... có thể tăng giá trị của nhà phố thương mại Sầm Sơn.

• Tiềm năng kinh doanh

Khả năng kinh doanh và tiềm năng tăng trưởng của khu vực xung quanh shophouse Thị xã Sầm Sơn có thể ảnh hưởng đến giá bán. Nếu khu vực có sự phát triển mạnh mẽ, thu hút đông đảo dân cư và các doanh nghiệp đầu tư thì shophouse trong khu vực đó có thể có giá bán cao hơn.

• Chất lượng xây dựng và thiết kế

Những shophouse tại Sầm Sơn được xây dựng với chất lượng tốt, thiết kế hợp lý, hiện đại và tiện nghi đầy đủ thường có giá bán cao hơn.

• Thị trường bất động sản

Tình trạng thị trường bất động sản nói chung có tác động không nhỏ đến giá bán shophouse Sầm Sơn. Nếu thị trường đang tăng giá và có lượng cầu nhiều thì giá shophouse có thể tăng và ngược lại, thị trường ảm đạm thì shophouse sẽ giữ giá, thậm chí là giảm giá.

• Các yếu tố khác

Giá bán shophouse Thị xã Sầm Sơn cũng có thể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác như: chính sách pháp lý, tình trạng kinh tế, nhu cầu thị trường, tâm lý mua bán,...

So sánh nhà phố thương mại shophouse và nhà mặt phố Sầm Sơn

Về vị trí

Nhà mặt phố có vị trí đắc địa, tiếp xúc trực tiếp với các tuyến phố chính và mặt đường lớn đẹp ở Thị xã Sầm Sơn. 

Trong khi đó, Shophouse là những sản phẩm nằm trên mặt đường nội bộ của các Khu đô thị lớn do các Chủ đầu tư uy tín triển khai.

Về số lượng và sự khan hiếm

Shophouse Sầm Sơn là những sản phẩm Nhà phố thương mại được xây dựng trong các Khu đô thị, với số lượng liên tục gia tăng theo từng năm theo số dự án bất động sản được triển khai. 

Còn số lượng Nhà mặt phố đang trở nên khan hiếm do quỹ đất tại khu vực trung tâm  ngày càng chật hẹp vì dân cư tăng.

Về kiến trúc & thiết kế

Shophouse ở Sầm Sơn có thiết kế hiện đại, đẹp đẽ và ấn tượng do sự đồng bộ hóa trong khu đô thị, với chiều cao xây từ 1-5 tầng. 

Trong khi đó, Nhà mặt phố cho phép gia chủ lựa chọn thiết kế và xây dựng theo sở thích và mục đích kinh doanh, có thể xây dựng như Nhà hàng, khách sạn, Văn Phòng hoặc các tòa Building cao 10 tầng.

Khách hàng tiềm năng

Shophouse có mặt bằng kinh doanh hướng tới đối tượng khách hàng là dân cư trong khu đô thị, nhưng số lượng này hạn chế. 

Còn nhà mặt phố có vị trí thuận tiện trên các con phố đông người qua lại, cho phép tiếp cận nhiều khách hàng hơn.

Mục đích đầu tư

Khi đầu tư vào nhà mặt phố hoặc Shophouse, nhà đầu tư thường hướng đến việc kinh doanh thương mại hoặc cho thuê lại. Tuy nhiên, danh mục dịch vụ kinh doanh của nhà mặt phố đa dạng hơn so với Shophouse Sầm Sơn. 

Cả hai đều có thể cung cấp các dịch vụ tiện ích cho cư dân lân cận như nhà hàng, cửa hàng thời trang, siêu thị mini và kinh doanh hàng nhu yếu phẩm. Tuy nhiên, do Shophouse có tính đặc thù gắn với quy hoạch của khu đô thị, nên sẽ hạn chế hơn trong các hoạt động kinh doanh cần sự chuyên môn cao hơn như trụ sở, văn phòng công ty, khách sạn hoặc các dịch vụ đặc thù có tính quần thể hoặc địa phương.

Ưu điểm khi đầu tư shophouse Thị xã Sầm Sơn

- Vị trí đắc địa

Shophouse là mô hình được chủ đầu tư ưu tiên thiết kế tại những nơi có lượng người qua lại đông đúc, như trung tâm dự án hay các tuyến phố lớn. Nhờ vậy, shophouse có thể hút khách tiềm năng không chỉ từ khu chung cư mà còn từ khu đô thị xung quanh. Đây là yếu tố quan trọng giúp cho việc kinh doanh hoặc cho thuê shophouse tại Thị xã Sầm Sơn được hiệu quả.

- Tính ứng dụng cao

Với thiết kế từ 2 – 3 tầng trở lên, các căn Shophouse ở Sầm Sơn có thể đáp ứng nhiều nhu cầu sử dụng khác nhau như kinh doanh, làm văn phòng hay cho thuê, và thu hút được nhiều khách hàng tiềm năng.

- Số lượng giới hạn

Shophouse chỉ dành cho cư dân trong dự án nên số lượng căn hộ sẽ dao động theo số cư dân dự kiến, chiếm khoảng 2-3% tổng số căn hộ ở các dự án tầm trung, và có thể tăng lên 5% ở các khu đô thị lớn hơn.

Shophouse Sầm Sơn do có lợi thế về vị trí và số lượng ít ỏi nên khi ra mắt thị trường sẽ rất được săn đón và khan hiếm.

- Thiết kế thông minh và tiện lợi

Các căn hộ shophouse tại Thị xã Sầm Sơn có thiết kế gồm 2 tầng riêng biệt nên có thể phục vụ nhiều mục đích sử dụng khác nhau như:

• Kinh doanh cửa hàng: Shophouse có vị trí thuận lợi, thiết kế sang trọng và không gian ở tách biệt với không gian kinh doanh, nên rất phù hợp để mở cửa hàng, với lượng khách hàng tiềm năng là cư dân sống ở các căn hộ xung quanh, đây sẽ là phương án mang lại lợi nhuận cao và nhanh. 

• Cho thuê làm văn phòng: Shophouse cũng có thể đáp ứng được các yêu cầu làm văn phòng đại diện cho các công ty, tập đoàn lớn, vì shophouse có thiết kế rộng rãi, nằm ở tầng trệt, có vị trí đẹp trong khu chung cư, và có mặt tiền đường lớn.

- Thuận tiện di chuyển

Việc này cũng giống như bạn chọn vị trí cửa hàng có mặt tiền rộng, lượng khách tấp nập, thoáng mát dễ tới và gây ấn tượng. Shophouse Sầm Sơn thường được xây ở những vị trí gần cầu thang chung cư hoặc có khu vực để xe bên đường để thu hút nhiều khách hàng mua đồ vội. Ngoài ra, để các Nhà phố thương mại phát triển tốt thì các chủ đầu tư thường có bãi đỗ xe ngay trước cửa hàng.

- Thanh khoản tốt

Shophouse Thị xã Sầm Sơn còn có lợi thế về tính thanh khoản cao, do các yếu tố như vị trí, thiết kế và số lượng ít ỏi, các nhà đầu tư có thể an tâm về tính thanh khoản vì có thể dễ dàng mua bán, cho thuê.

- Sinh lời cao từ việc cho thuê

Bạn có thể không ngờ rằng tỉ lệ khai thác của các căn Shophouse tại Sầm Sơn đạt khoảng 8-12%/năm, con số này cao hơn nhiều so với bạn cho thuê chung cư hay gửi lãi suất ngân hàng, ít rủi ro hơn đầu tư vào thị trường chứng khoán.

- Cơ hội tăng giá trị tài sản

Tất nhiên nếu bạn có thể tự kinh doanh, mở cửa hàng, siêu thị thì quá tốt rồi. Shophouse có diện tích rộng, phù hợp kinh doanh nhiều lĩnh vực ngành nghề. Bạn cũng không phải bận tâm chi phí thuê mặt bằng với giá cao hàng tháng nữa qua đó giá trị tài sản của bạn cũng tăng lên nhanh chóng.

Hạn chế khi đầu tư shophouse Sầm Sơn

Bên cạnh những ưu điểm trên, shophouse Sầm Sơn có một vài nhược điểm như sau : 

- Vốn đầu tư lớn

Những căn shophouse Sầm Sơn thường có giá bán cao hơn căn hộ, yêu cầu các nhà đầu tư phải bỏ ra số tiền lớn hơn so với việc mua căn hộ. Vì có vị trí đắc địa và số lượng hạn chế thì giá bán sẽ cao hơn các loại hình bất động sản khác như biệt thự, liền kề, yêu cầu các nhà đầu tư phải bỏ ra số tiền lớn hơn để sở hữu nó.

- Cộng đồng dân cư phải đông

Shophouse thường phục vụ cho kinh doanh buôn bán nên cần có một cộng đồng dân cư sầm uất để đảm bảo lợi nhuận từ việc kinh doanh hoặc cho thuê.

- Hạn chế quyền sở hữu

Tại một số dự án shophouse Sầm Sơn, khi mua một căn Shophouse, bạn sẽ được nhận sổ đỏ, sổ hồng nhưng chỉ có thời hạn sử dụng 50 năm.

Một số điều cần lưu ý khi khách hàng đầu tư shophouse Sầm Sơn

Để đảm bảo sinh lời khi đầu tư vào shophouse Sầm Sơn, theo các chuyên gia BĐS, nhà đầu tư cần xem xét 4 yếu tố then chốt sau. Điều này đặc biệt quan trọng vì việc đầu tư shophouse đòi hỏi một số tiền không nhỏ.

Lựa chọn shophouse có tính thanh khoản cao

Đầu tư vào bất động sản để ở và đầu tư vào bất động sản nhằm mục đích sinh lời là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau. Để một dự án mang lại lợi nhuận cho khoản đầu tư của bạn, hạng mục quan trọng nhất cần xem xét là thời gian thu hồi vốn đầu tư. Một dự án shophouse ở Sầm Sơn có tính thanh khoản nhanh cần phải có ba điều bắt buộc sau :

1. Có vị trí đắc địa

Shophouse Thị xã Sầm Sơn có thể vừa kinh doanh vừa để ở, nhưng để kinh doanh buôn bán hiệu quả thì cần một vị trí đẹp, sầm uất. Điều này đòi hỏi shophouse phải có mặt tiền, nằm gần các tuyến đường quan trọng, dân cư đông đúc và đi lại dễ dàng và sẽ quyết định khách hàng có tới lui cửa tiệm hay không và liệu đầu tư shophouse có sinh lời hay không.

2. Khách hàng mục tiêu đang nhắm đến

Đối tượng khách hàng của shophouse Sầm Sơn phụ thuộc vào vị trí của nó. Nếu shophouse nằm ở trung tâm thương mại, đối tượng khách hàng chủ yếu sẽ là người dân dự án và khách hàng của trung tâm. Trong khi đó, nếu shophouse nằm trong khu nghỉ dưỡng, đối tượng khách hàng chính sẽ là khách du lịch và khách quốc tế.

3. Khả năng xoay vòng vốn

Shophouse ở Sầm Sơn có tính linh hoạt cao hơn các tài sản khác vì chúng có thể được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như thương mại, dịch vụ và sinh hoạt hàng ngày. Điều này ảnh hưởng đáng kể đến số lượng vốn đầu tư và hoàn vốn của người sử dụng.

Cân nhắc tiềm năng kinh doanh của việc đầu tư shophouse

Tiềm năng đầu tư shophouse Sầm Sơn được đánh giá cao sẽ quyết định bởi vị trí và sản phẩm kinh doanh được lựa chọn để đáp ứng được sức cạnh tranh và nhu cầu của cư dân. Các chuyên gia ước tính rằng tỷ suất lợi nhuận thông thường có thể dao động từ 8 đến 12%, lớn hơn so với các tòa nhà cao tầng thương mại và sẽ có mức tăng trưởng vượt trội do vị trí và dân số ngày càng tăng.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần cân nhắc tiềm năng kinh doanh thông qua loại hình, sản phẩm, dịch vụ cung cấp để đáp ứng nhu cầu của cư dân dự án, đồng thời đảm bảo khả năng cạnh tranh mạnh mẽ trong khu vực lân cận. Ví dụ, khách hàng có thể sử dụng mật độ dân số để ước tính quy mô của mô hình kinh doanh hoặc tiêu chí dự án (cao cấp/trung bình …) nhằm thiết lập phân khúc thị trường mục tiêu và từ đó đưa ra các sản phẩm và dịch vụ phù hợp.

Cân nhắc đến tính rủi ro của việc đầu tư

Trong mỗi hình thức đầu tư, ngoài việc xem xét phần lợi nhuận đáng mong đợi thì nhà đầu tư nên lường trước những rủi ro tiềm ẩn để giảm thiểu và tránh gặp phải chúng. Một số rủi ro mà người mua cần lưu ý khi đầu tư shophouse Sầm Sơn bao gồm : 

• Yếu tố thanh khoản và giá trị thực : Căn hộ Shophouse sẽ có giá trị đầu tư lớn, cao hơn căn hộ thông thường ít nhất 20%, cần tính toán kỹ lưỡng về tính thanh khoản và lợi nhuận để tránh mua phải giá quá cao, đặc biệt là các dự án Shophouse cao cấp.

• Thời hạn sử dụng : Một số loại shophouse chỉ có thời hạn sử dụng 50 năm. Để tránh mua nhầm, quý khách hàng cần phân biệt được loại có thời hạn sử dụng 50 năm và loại có thời gian sử dụng lâu dài. Đối với những nhà đầu tư Shophouse sinh lời, hạn chót không phải là vấn đề. Nhưng nếu bạn là người thích lướt sóng, đây chắc chắn là vấn đề cần được quan tâm. Khách hàng cần tìm hiểu kỹ về pháp luật, Shophouse khối đế hay Shophouse liền kề và việc chủ đầu tư cam kết gia hạn thời gian sử dụng bao nhiêu năm.

• Tiến độ bàn giao : Đối với những căn Shophouse tại Sầm Sơn đang trong quá trình xây dựng và chưa bàn giao, rủi ro chậm bàn giao cần được cân nhắc kỹ lưỡng vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến tiền bạc, phương án đầu tư sinh lời và cơ hội mua bán của khách hàng.”

Quan tâm đến vấn đề pháp lý shophouse

Khi đầu tư Shophouse Sầm Sơn, hợp đồng mua bán cần giải quyết các vấn đề sau để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và an toàn giao dịch : 

Giá thỏa thuận mua bán, khung thời gian chuyển nhượng, chất lượng công trình bàn giao, thỏa thuận giá quản lý, dịch vụ, điện, nước, đơn vị quản lý vận hành, các sản phẩm được và không được phép kinh doanh tại Shophouse. 

Vấn đề công chứng hợp đồng mua bán cũng cần được quan tâm. Đối với trường hợp khách hàng mua Shophouse sang tay thì bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn cho nguồn tiền của bản thân thì tốt nhất khách hàng nên đi công chứng tài sản để tối ưu pháp lý khi đầu tư shophouse.