Mua bán Căn hộ chung cư tại Đường Man Thiện, Quận 9, TP Hồ Chí Minh năm 2024

Phân loại căn hộ chung cư Đường Man Thiện theo 4 nhóm tiêu chí

Các tiêu chuẩn để phân loại nhà chung cư được quy định tại Điều 5 Thông tư 31/2016/TT-BXD của Nhà nước gồm :

• Nhóm tiêu chuẩn quy hoạch - kiến trúc.

• Nhóm tiêu chuẩn hệ thống, thiết bị kỹ thuật.

• Nhóm tiêu chuẩn dịch vụ, hạ tầng xã hội.

• Nhóm tiêu chuẩn chất lượng, quản lý, vận hành.

Dựa vào các tiêu chuẩn này, chung cư Man Thiện Quận 9 được phân loại thành 3 hạng là hạng A , hạng B và hạng C.

Chung cư cao cấp - Hạng A

Một chung cư tại Đường Man Thiện được đánh giá là hạng A phải đáp ứng các tiêu chí :

Quy hoạch - kiến trúc

• Vị trí : có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường chính (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0.5km; có thể tiếp cận các phương tiện giao thông công cộng đô thị như xe bus, tàu điện trên cao, bến đỗ… trong phạm vi 0.5km.

• Mật độ xây dựng : không vượt quá 45%

• Sảnh căn hộ : sảnh chính được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu dịch vụ, khu thương mại và các khu vực công cộng khác. Có quầy lễ tân và khu vực bố trí bàn ghế tiếp khách.

• Hành lang : phải có chiều rộng tối thiểu 1.8m

• Diện tích căn hộ cao cấp Đường Man Thiện : bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số các phòng ngủ tối thiểu là 35m2

• Phòng vệ sinh : Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ > 0.7

• Thang máy : mỗi thang máy đều phải phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ.

• Chỗ để xe : tối thiểu mỗi căn hộ phải có 01 chỗ để ô tô (có mái che)

Hệ thống - thiết bị kỹ thuật

• Cấp điện : có máy phát điện dự phòng đầy đủ công suất và hệ thống cấp điện phải đảm bảo sinh hoạt trong tòa nhà và hoạt động của các thiết bị chiếu sáng chung của căn hộ khi mất điện hoặc nguồn cấp điện bình thường khác của tòa nhà bị hỏng hóc.

• Cấp nước: dung tích bể chứa nước sinh hoạt phải đảm bảo cho các căn hộ trong tòa nhà tối thiểu đạt 1.600 lít (đảm bảo cấp đủ 200 lít/người/ngày đêm trong 2 ngày).

• Thông tin liên lạc: có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, mạng điện thoại, internet tốc độ cao cho từng căn hộ.

• Phòng cháy chữa cháy: có hệ thống, thiết bị báo và chữa cháy tự động tại khu vực công cộng và trong các căn hộ.

Dịch vụ, hạ tầng xã hội:

• Thương mại: có khu trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1km.

• Thể thao: có 2 trong các tiện ích phục vụ thể thao (phòng tập gym, bể bơi, sân tennis hoặc các sân thể thao khác nằm trong tòa nhà hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 200m).

• Sân chơi: có sân chơi riêng dành cho trẻ em và cư dân dân trong tổng thể khu quy hoạch hoặc trong bán kính 200m

• Y tế: có bệnh viện hoặc phòng khám trong bán kính 0,5 km.

• Giáo dục: có trường mầm non và trường tiểu học trong bán kính 0,5 km.

Chất lượng, quản lý vận hành:

Chất lượng:

• Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phát điện, thiết bị báo - chữa cháy và các thiết bị khác.

• Trường hợp các thiết bị hết thời hạn bảo hành thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết hạn phải được kiểm định đảm bảo chất lượng, vận hành tốt, công trình được hoàn thiện (ốp, lát, sơn…) đạt chất lượng cao.

Quản lý và vận hành: có đơn vị quản lý chung cư cao cấp chuyên nghiệp, thường xuyên dọn dẹp sạch sẽ, hút bụi các khu vực công cộng, chăm sóc cây cảnh, sân vườn, đường nội bộ đảm bảo vệ sinh sạch đẹp.

Bảo vệ an ninh : Có bảo vệ, có hệ thống camera giám sát trong bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang; được kiểm soát ra vào bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử…

Chung cư trung cấp - Hạng B

Chung cư Man Thiện hạng B cũng được phân loại dựa trên 4 nhóm tiêu chí đã nêu trên, cụ thể :

Quy hoạch - kiến trúc

• Vị trí : có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường chính (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0.5km; có thể tiếp cận các phương tiện giao thông công cộng đô thị như xe bus, tàu điện trên cao, bến đỗ… trong phạm vi 1km.

• Mật độ xây dựng : không vượt quá 55%

• Sảnh căn hộ : sảnh chính được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu dịch vụ, khu thương mại và các khu vực công cộng khác.

• Hành lang : phải có chiều rộng tối thiểu là 1.5m

• Diện tích căn hộ : bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số các phòng ngủ tối thiểu là 30m2

• Phòng vệ sinh : Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ ≥0.5

• Thang máy : mỗi thang máy chỉ phục vụ tối đa không quá 50 căn hộ.

• Chỗ để xe : tối thiểu 02 căn hộ phải có 01 chỗ để ô tô (có mái che)

Hệ thống - thiết bị kỹ thuật

• Cấp điện : có máy phát điện dự phòng đầy đủ công suất và hệ thống cấp điện phải đảm bảo cho hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung của căn hộ khi mất điện hoặc nguồn cấp điện bình thường khác của tòa nhà.

• Cấp nước: dung tích bể chứa nước sinh hoạt phải đảm bảo cho các căn hộ chung cư trung cấp Man Thiện trong tòa nhà tối thiểu đạt 1.200 lít (đảm bảo cấp đủ 150 lít/người/ngày đêm trong 2 ngày).

• Thông tin liên lạc: có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, mạng điện thoại, internet tốc độ cao cho từng căn hộ.

• Phòng cháy chữa cháy: có hệ thống, thiết bị báo và chữa cháy tự động tại khu vực công cộng.

Dịch vụ, hạ tầng xã hội:

• Thương mại: có khu trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1.5km.

• Thể thao: có 01 trong các tiện ích phục vụ thể thao như phòng tập gym, bể bơi, sân tennis hoặc các sân thể thao khác nằm trong tòa nhà hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 500m.

• Sân chơi: có sân chơi riêng dành cho trẻ em và cư dân dân trong tổng thể khu quy hoạch hoặc trong bán kính 500m

• Y tế: có bệnh viện hoặc phòng khám trong bán kính 1 km.

• Giáo dục: có trường mầm non và trường tiểu học trong bán kính 1km.

Chất lượng, quản lý vận hành:

Chất lượng:

• Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phát điện, thiết bị báo - chữa cháy và các thiết bị khác (nếu có) như điều hòa, cấp gas, cấp nước nóng còn trong hạn bảo hành của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung cấp thiết bị.

• Trường hợp các thiết bị hết thời hạn bảo hành thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết hạn phải được kiểm định đảm bảo chất lượng, vận hành tốt, công trình được hoàn thiện (ốp, lát, sơn…) đạt chất lượng cao.

Quản lý và vận hành: Có đơn vị quản lý chung cư cao cấp chuyên nghiệp.

Bảo vệ an ninh : Có bảo vệ, có hệ thống camera giám sát trong bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang.

Chung cư bình dân - Hạng C

Chung cư hạng C tại Đường Man Thiện, Quận 9 là chung cư đáp ứng đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định, tuy nhiên những chung cư này không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 3 Thông tư 31/2016/TT/BXD.

Hiện nay, một số loại hình căn hộ chung cư tại Đường Man Thiện, được nhiều người ưa chuộng như :

Căn hộ thông thường : Đây là những căn hộ có thiết kế đơn giản gồm phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp và nhà vệ sinh. Phù hợp với những người có lối sống giản dị và không cần không gian quá rộng. Phổ biến nhất là căn hộ 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ, 3 phòng ngủ.

Căn hộ studio : Bên trong căn hộ studio Man Thiện là không gian không có vách ngăn nhưng vẫn có đầy đủ các công năng cơ bản như phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp, khu vệ sinh được đặt thành một góc riêng. Căn hộ studio Đường Man Thiện là căn hộ phù hợp cho học sinh, sinh viên hoặc người độc thân sống một mình.

Căn hộ officetel : Là loại hình căn hộ đa năng như một nhà ở, khách sạn hay văn phòng có diện tích từ 20 - 50m2. Căn hộ có đầy đủ tiện nghi với các phòng như phòng ngủ, nhà bếp, phòng tắm và nội thất cơ bản để làm việc.

Căn hộ penthouse : Tại Đường Man Thiện, penthouse là những căn hộ có vị trí nằm tại tầng cao nhất của tòa nhà, có tường bao quanh nhưng không chiếm toàn bộ phần mái và có ít nhất 2 tầng trở lên và không nhất thiết phải là căn hộ thông tầng.

8 yếu tố ảnh hướng đến giá chung cư Đường Man Thiện

Phân khúc căn hộ Đường Man Thiện

Tùy theo từng phân khúc mà giá bán căn hộ chung cư Đường Man Thiện sẽ bị ảnh hưởng rất lớn. Cụ thể chia làm 3 phân khúc như sau:

• Nhà ở xã hội: Là dòng căn hộ có mức giá thấp nhất khi mua chung cư Đường Man Thiện. Tuy nhiên, để mua được nhà ở xã hội, khách hàng cần đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.

• Chung cư giá rẻ Đường Man Thiện: Phân khúc này có mức giá cao hơn nhà ở xã hội, hướng đến những gia đình hiện đại, văn minh.

• Chung cư cao cấp Đường Man Thiện: Phân khúc này hướng tới đối tượng khách hàng là tầng lớp thượng lưu, thiết kế sang trọng, tiện nghi đầy đủ, với mức giá cao, trung bình trên 30 triệu/m2.

Thời gian mở bán, thời gian mua

Xét trong cùng một dự án chung cư ở Đường Man Thiện, Quận 9, thường các tòa mở bán sau sẽ có mức giá mặt bằng chung cao hơn tòa mở bán trước. Giữa các đợt mở bán, chủ đầu tư thi thoảng sẽ điều chỉnh tăng giá bán căn hộ. Mỗi lần điều chỉnh sẽ tăng từ 0,5% - 1% giá trị căn hộ.

Vì vậy, tùy theo thời gian mở bán và thời điểm mua mà khách hàng sẽ mua được giá hơi với các chính sách ưu đãi tốt.

Khoảng tầng

Trong một dự án, những căn hộ cùng một trục căn nhưng ở các tầng khác nhau sẽ có sự chênh lệch ít nhiều về mức giá. Chẳng hạn, các căn hộ chung cư 2 phòng ngủ Man Thiện tầng thấp hoặc tầng cao sẽ có mức giá rẻ hơn so với các căn hộ tầng trung.

Các căn hộ giá rẻ nhất thường là những căn ở tầng trên cùng, vì đa số tâm lý khách hàng ngại ở trên cao sẽ nóng, hỏa hoạn hay sự cố sẽ khó di chuyển. Đặc biệt, các căn hộ Man Thiện ở các khoảng tầng từ 15 - 20 sẽ có mức giá cao nhất, trung bình nhỉnh hơn từ 10 - 5% so với các căn hộ ở các tầng còn lại.

Hướng căn hộ

Trong cùng 1 tòa chung cư tại Đường Man Thiện, các căn hộ có ban công ở hướng mát như Đông Nam, hướng Đông, hướng Nam sẽ có mức giá cao hơn những căn ở hướng nóng. Mức chênh lệch này thường dao động từ 10 – 15%.

Tuy nhiên, nếu căn hộ hướng nóng là hướng Tây Bắc, Tây Nam nhưng nằm ở tầng trung, căn góc có view đẹp thì mức giá vẫn nhỉnh hơn một chút so với những căn hộ tương tự ở các tầng khác dù có cùng hướng.

View căn hộ

Những căn có tầm view đẹp, khoảng không nhìn rộng thoáng ra các cảnh quan như công viên, cây xanh, hồ nước, nội khu, bể bơi,... sẽ có mức giá cao hơn so với những căn hộ khác trong cùng một dự án nhưng view bị chắn, view đường sắt, đường Đại lộ…

Đặc biệt với những căn góc, việc sở hữu 2 ban công với 2 tầm view đẹp sẽ có mức giá cao hơn khoảng 2 triệu/m2 so với các căn hộ Man Thiện khác.

Nội thất bàn giao

Những căn hộ được bàn giao full nội thất sẽ có mức giá cao hơn các căn chỉ bàn giao thô hoặc có nội thất cơ bản. Khách hàng có thể cân nhắc điều này để lựa chọn cho mình những căn hộ phù hợp nhu cầu nhất, đồng thời tiết kiệm chi phí mua căn hộ chung cư tại Đường Man Thiện.

Tiện ích tại dự án

Nhìn chung, các căn hộ sở hữu vị trí kết nối nhanh chóng và thuận tiện đến những tiện ích tại dự án sẽ có giá bán cao hơn các căn hộ ở vị trí xa. Chẳng hạn, các căn hộ trong một dự án chung cư ở Man Thiện Quận 9 mà cạnh các tiện ích lớn, ngay tuyến đường giao thông nội khu thì mức giá sẽ cao hơn và ngược lại.

Yếu tố phong thủy

Phong thủy là yếu tố ảnh hưởng nhiều đến giá mua bán chung cư Man Thiện. Tâm lý đa số khách hàng đều thích các căn hộ ở số tầng đẹp, có tầm view rộng thoáng, cảnh quan tươi đẹp và nhìn về hướng mát, hợp mệnh với chủ nhà.

Tuy nhiên, nếu khách hàng không quan trọng quá nhiều về phong thủy thì có thể chọn những căn hộ tầng 4, 7, 13, 14 với mức giá cạnh tranh hoặc các căn hộ tầng cao, hướng Tây giá rẻ sẽ tiết kiệm ngân sách.

Kinh nghiệm chọn mua căn hộ Đường Man Thiện phù hợp nhất

Trong bối cảnh đất chật người đông và giá đất cao như hiện nay, việc mua chung cư là một giải pháp tiết kiệm và tối ưu. Tuy nhiên, việc lựa chọn căn hộ phù hợp cũng rất quan trọng. Sau đây là các quy tắc và kinh nghiệm trong việc chọn mua nhà chung cư tại Đường Man Thiện, Quận 9.

Không nhất thiết phải chọn căn hộ có vị trí trung tâm

Một căn hộ ở trung tâm Man Thiện là ước mơ của nhiều người vì khu vực này có hạ tầng hoàn chỉnh, dịch vụ đầy đủ, dân trí cao và thuận tiện cho việc đi lại. Tuy nhiên, giá cả thường rất cao và không phải ai cũng có thể sở hữu nhà ở đây. Do đó, bạn nên chọn căn hộ ở vị trí gần nơi làm việc và trường học, phù hợp với nhu cầu đi lại, sinh hoạt của bản thân và các thành viên trong gia đình thay vì gần trung tâm.

Chọn căn hộ phù hợp với ngân sách

Nếu bạn có kế hoạch mua căn hộ Man Thiện để an cư hay để đầu tư, thì luôn cần có một ngân sách tối thiểu là khoảng 500 triệu đồng. Khoản tiền còn thiếu thì bạn có thể vay vốn ngân hàng hay mượn của người thân, bạn bè,... Theo các chuyên gia thì đây là khoản vốn tối thiểu bạn cần có sẵn để có thể sở hữu 1 bất động sản.

Với 500 triệu đồng và khoản vay thêm từ 200-500 triệu đồng, bạn có thể mua được căn hộ chung cư Man Thiện với các loại hình và mức giá khác nhau tùy thuộc vào ngân sách của bạn.

Ví dụ:

• Với 700 triệu - 1 tỷ đồng, bạn có thể mua căn hộ bình dân những căn hộ vùng ven;

• Với 2 - 4 tỷ đồng, bạn có thể mua nhà liền kề hoặc chung cư tầm trung;

• Với trên 4 tỷ đồng, bạn có thể mua căn hộ hạng sang hoặc nhà riêng;

• Và với trên 15 tỷ đồng, bạn có thể mua tất cả các phân khúc căn hộ kể cả villa hoặc biệt thự.

Chọn vị trí/tầng căn hộ lý tưởng

Theo các chuyên gia bất động sản, tầng lý tưởng để mua chung cư tại Man Thiện là từ tầng 6 đến tầng 18 vì có view đẹp và ít ồn ào. Tuy nhiên, bạn nên tránh mua căn hộ ở tầng 4 và tầng 13 vì theo phong thủy đây là những tầng xấu.

Ngoài ra, cũng nên tránh mua căn hộ Man Thiện ở tầng áp mái vì nó thường nóng hơn và có thể gây ra tiếng ồn.

Đối với những gia đình có người già và trẻ em, không nên mua căn hộ ở tầng cao vì việc di chuyển có thể khó khăn và có thể gây ra một số bệnh không mong muốn.

Chọn căn hộ đón hướng nắng/gió tốt

Khi mua chung cư tại Man Thiện Quận 9, bạn nên chọn mua căn góc vì nó có nhiều mặt thoáng và không gian thoáng đãng hơn. Ngoài ra, bạn cũng nên chọn căn hướng ban công Đông Nam vì mùa hè sẽ mát và mùa đông sẽ ấm.

Quan tâm đến tiện ích xung quanh

Tiện ích xung quanh là một yếu tố quan trọng cần xem xét khi mua chung cư ở Đường Man Thiện. Bạn nên kiểm tra các tiện ích có sẵn trong khu vực như bể bơi, phòng tập thể dục, khu vui chơi trẻ em, khu vườn, sảnh đón khách… để có một cuộc sống tiện nghi và đầy đủ các tiện ích cần thiết.

Tìm hiểu về hệ thống an ninh và PCCC

An toàn là một yếu tố quan trọng khi chọn mua căn hộ chung cư Đường Man Thiện. Bạn nên kiểm tra hệ thống phòng cháy chữa cháy của tòa nhà và xem xe cứu hỏa có thể vào được dễ dàng hay không.

Ngoài ra, bạn cũng nên quan tâm đến hệ thống bảo vệ và camera giám sát để có một cuộc sống an toàn và yên tâm hơn.

Chọn căn hộ xa khu vực đổ rác, thang máy

Khi mua căn hộ chung cư tại Man Thiện, bạn nên tránh mua những căn gần chỗ đổ rác và khu vực thang máy vì có thể gây ra tiếng ồn và mùi hôi. Bạn nên chọn căn ở vị trí giữa và không giáp hàng lang để hạn chế mùi hôi và tiếng ồn, đảm bảo sự yên tĩnh cho gia đình sau những giờ học tập và làm việc vất vả.

Không nên chọn căn hộ cửa chính hướng trực diện sang hàng xóm

Tránh mua căn hộ ở Man Thiện có cửa chính hướng trực diện nhà hàng xóm bởi nếu cửa chính của căn hộ bạn định mua đối diện trực tiếp với cửa nhà đối diện thì có thể gây ra sự bất tiện và khó chịu cho cả hai bên. Đồng thời, đây cũng là một yếu tố không tốt xét theo phong thủy.

Căn hộ phòng nào cũng có cửa sổ là lợi thế

Các căn hộ Man Thiện được thiết kế mỗi phòng đều có cửa sổ sẽ giúp không khí lưu thông dễ dàng, tạo môi trường sống trong lành, thoáng mát, bảo vệ sức khỏe của cả gia đình.

Bên cạnh đó, đây cũng là một yếu tố đánh giá năng lực chủ đầu tư cũng như khả năng thiết kế của họ. Trong 1 tòa chung cư, sẽ có khá ít căn hộ có đầy đủ cửa sổ. Vì vậy, khi gặp được những căn hộ như vậy, bạn hãy cân nhắc và nhanh tay sở hữu nhé.

Ưu tiên tòa căn hộ có 2 thang thoát hiểm

Để tiết kiệm diện tích và tăng không gian của căn hộ, một số chủ đầu tư chỉ xây một cầu thang bộ thoát hiểm. Tuy nhiên, có những chủ đầu tư ưu tiên an toàn và xây hai cầu thang thoát hiểm ở hai bên hông tòa nhà.

Việc chọn mua căn hộ Man Thiện có hai cầu thang thoát hiểm sẽ giúp bạn và gia đình được bảo vệ tốt hơn trong trường hợp có sự cố xảy ra. Đây cũng là một yếu tố để đánh giá liệu căn hộ bạn chọn có đảm bảo được sự kết hợp giữa đẹp và an toàn hay không.