Nhà phố thương mại shophouse sẽ gặp khó trong vài năm tới?

Tại thị trường Việt Nam, phân khúc nhà phố thương mại (shophouse) đang phát triển mạnh. Tuy nhiên, theo dự báo trong khoảng 3 năm tới, dòng sản phẩm này sẽ khó phát triển như hiện nay.

Theo CBRE Việt Nam và DKRA Việt Nam, hiện có khá nhiều dự án bất động sản dành diện tích cho hoạt động thương mại hoặc shophouse với giá bán cao hơn giá nhà ở thông thường.

Shophouse (nhà phố thương mại và căn hộ tầng trệt của các block chung cư) đang không chỉ sôi động ở những thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội mà còn vươn ra nhiều địa phương khác. Theo các chủ đầu tư, so với nhà ở, phân khúc này bán chạy hơn, có dự án bán hết 10.000 sản phẩm chỉ trong vài tháng mở bán.

Lý do vì dòng sản phẩm này rất khan hàng, thường chỉ chiếm dưới 5% rổ hàng toàn dự án, lại dễ cho thuê làm mặt bằng kinh doanh... Thêm vào đó là tâm lý thích sở hữu đất đai của người Việt khiến cho các nhà đầu tư thường muốn bỏ tiền vào nhà đất hơn là chung cư hay condotel. Hiện nay, ngoài việc có thể kinh doanh tại tầng 1 và tầng 2, sản phẩm shophouse có thể kết hợp để ở và sinh hoạt.

Tuy nhiên, theo dự báo của giới chuyên gia bất động sản, phân khúc nhà phố thương mại, shophouse sẽ gặp nhiều khó khăn, thách thức trong thời gian tới.

Nhà phố thương mại sẽ chịu sức ép từ thương mại điện tử

Cùng với xu hướng cách mạng 4.0, thương mại điện tử Việt Nam cũng sẽ ngày càng phát triển khi điện thoại thông minh và ví điện tử dần phổ biến hơn. Chính điều này lại là lực cản lớn đối với phân khúc shophouse.

Theo phân tích của TS. Phạm Hùng Thắng, giảng viên Khoa Quản trị kinh doanh (Trường Đại học Tài chính Marketing TP.HCM), khi thương mại điện tử phát triển, việc mua bán trực tuyến gia tăng, các nhà phố thương mại, trung tâm thương mại sẽ gặp khó khăn.

Sức ép từ sự phát triển thương mại điện tử khiến cho các chủ đầu tư sẽ phải thay đổi trong thời gian tới, đặc biệt là các dự án nằm xa trung tâm, ra vào khó khăn, quản lý an ninh nghiêm ngặt dẫn tới khó thu hút khách hàng đến mua sắm.

Điển hình như: TTTM Vạn Hạnh Mall (quận 10) còn cả lầu 5 chưa sử dụng, TTTM Pearl Plaza (đường Điện Biên Phủ) còn trống khá nhiều diện tích cho thuê thương mại, Khu mua sắm, ăn uống của lầu 4 tại TTTM Lotte (quận Tân Bình) cũng vắng bóng các cửa hàng. Hay tại các khu nhà phố thương mại của dự án Phúc An City (Đức Hòa, Long An), việc kinh doanh chủ yếu là bán đồ ăn sáng và cà phê mang đi...

Shophouse gặp khó vì pháp lý chưa rõ ràng

Mặc dù trong thời gian gần đây, nhà phố thương mại hay shophouse đã được mua bán rầm rộ trên thị trường. Thế nhưng, với những shophouse là khối đế của các tòa nhà chung cư hiện vẫn đang là những dòng sản phẩm chưa rõ ràng về các tính chất pháp lý. Thông thường, các sản phẩm như vậy chỉ có hợp đồng mua bán với thời hạn 50 năm. Hay trường hợp một số dự án chỉ được cấp phép để kinh doanh hoặc chỉ được cấp phép để ở nhưng đơn vị bán hàng, chủ đầu tư vẫn quảng cáo người mua sẽ được sử dụng cho cả hai mục đích.

Cũng theo Bộ Xây dựng, khái niệm shophouse chưa được đề cập và chưa có quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư. Theo đó, việc không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản cũng sẽ là hành vi bị cấm trong Luật Kinh doanh bất động sản (Điều 8). 

Vì chưa có quy định cụ thể nên nhiều chủ đầu tư đã lựa chọn tên nhà phố thương mại shophouse thay vì bán nhà 'kiểu' liền kề. Do vậy, người mua nhà phải cân nhắc trước khi mua bán shophouse và điều 'thiệt thòi' là không được phép đăng ký tạm trú, tạm vắng ở loại hình bất động sản này vì mục đích không phải để ở.

Về vấn đề vướng mắc trong pháp lý của nhà phố thương mại, shophouse, đại diện CBRE cũng lưu ý khách hàng: nếu shophouse nằm trong một dự án thì khách hàng có thể kiểm tra pháp lý của cả dự án qua chủ đầu tư; nhưng nếu shophouse nằm riêng lẻ và do một cá nhân sở hữu thì khi giao dịch, khách hàng nên nhờ đến luật sư và các văn phòng công chứng để đảm bảo giao dịch đúng luật và thành công.

Tính toán kỹ trước khi đầu tư vào shophouse

Được đánh giá là kênh đầu tư sinh lời tốt trong vài năm trở lại đây, tuy nhiên theo nhận định của bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội, shophouse phải đi kèm nhiều điều kiện khác mới thành công như: phải nằm ở tuyến phố lớn, ở khu vực đông đúc dân cư, giá cả hợp lý, chất lượng sản phẩm tốt,….

Cạnh đó, lãnh đạo CBRE cũng dự báo, không phải sản phẩm nào cũng tăng giá như kỳ vọng, có những trường hợp bị lỗ rất nhiều, đặc biệt là với sản phẩm mà họ mua theo kỳ vọng cơ sở hạ tầng phát triển, có đường mới đi qua… nhưng thực tế việc mở đường bị trì hoãn.

Đối với phân khúc nhà phố thương mại shophouse, người mua cần lưu ý một số điểm đó là chọn mua những sản phẩm có thiết kế phù hợp giữa sàn tầng 1 và các tầng trên phải phù hợp với việc kinh doanh. Ngoài ra, diện tích cũng không được quá nhỏ bởi shophouse luôn cần ưu tiên mặt bằng (ví dụ nếu diện tích chỉ 75 m2 thì sẽ gây khó khăn trong việc kinh doanh, thậm chí là không thể sử dụng cho việc khai thác thương mại).

>>> XEM THÊM: Những kiểu đầu tư nhà, đất nào đang sinh lời cao?

T.Linh