BĐS Mỹ diễn biến lạ thường bất chấp Covid-19

Trước tình trạng nền kinh tế thế giới suy thoái bởi dịch bệnh, thị trường nhà đất ở Mỹ vẫn “ăn nên làm ra”. Đây thực sự là những diễn biến lạ thường so với nhiều quốc gia khác.

Thị trường nhà ở trị giá 35 nghìn tỷ USD tại Mỹ có giá trị nhỉnh hơn thị trường chứng khoán tại đây 1 chút. Điều này đi ngược lại hoàn toàn với thảm họa kinh tế đang xảy ra xung quanh.

Giá nhà đất tại Mỹ trong tháng 5/2020 cao hơn 4,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Tốc độ tăng trưởng này chỉ thấp hơn một chút so với mức trung bình kể từ khi thời kỳ thị trường nhà đất sụp đổ kết thúc khoảng 1 thập niên trước.

Thậm chí, thị trường nhà đất ở những nơi nổi tiếng đắt đỏ như tại San Francisco, trung bình 1,1 triệu USD/ miếng đất vẫn tiếp tục nóng lên và tăng giá chóng mặt. Nhiều chuyên gia kinh tế dự đoán, giá nhà đất tại Mỹ có thể giảm trong 6 tháng cuối năm 2020. Song có vẻ như những dự đoán này ngày càng lung lay hơn.

Ban đầu, điều này có vẻ bất ngờ. Vì giá BĐs thường giảm không phanh trong thời kỳ suy thoái kinh tế. Sự gia tăng của vỡ nợ có tài sản thế chấp khiến nhiều BĐS được đưa ra thị trường hơn. Thu nhập giảm sút cũng khiến sức mua của người tiêu dùng bị giảm.

Trong cuộc suy thoái kinh tế đầu thập niên 1990, giá nhà đất đã giảm 10% theo giá trị thực. Và con số này tiếp tục rớt giá gấp 3 lần trong đợt khủng hoảng tài chính 2007-2009.

Mối liên quan giữa chính sách tiền tệ lỏng lẻo và bong bóng thị trường nhà đất

GDP giảm liên quan đến đại dịch do Covid-19, sự gia tăng nạn thất nghiệp là điều chưa bao giờ xảy ra. Mặc dù vậy, thị trường nhà đất tại Mỹ vẫn có rất ít dấu hiệu chững lại. Tỷ lệ thu tài sản thế chấp khó có khả năng chạm đến ngưỡng của đợt khủng hoảng trước đó.

Nợ vay mua nhà thấp hơn so với thu nhập. Tỷ trọng những khoản vay có thế chấp chấp cho khách hàng có tín dụng rất thấp, chỉ bằng ½ thời điểm năm 2007, một phần là nhờ những quy định tài chính chặt chẽ hơn. Đồng thời, sự hỗ trợ tài chính cũng được cung cấp nhanh hơn nhiều so với một thập kỷ trước.

Trước đây, thị trường lao dốc, chỉ đến khi hàng triệu gia đình bị tịch thu nhà để xử lý nợ thì những kế hoạch hỗ trợ người mua nhà được ra. Còn lần này, nhờ có gói kích thích của chính phủ Mỹ, yêu cầu tạm ngừng thanh toán nợ trong vòng 1 năm được dễ dàng hơn. Nhờ vậy mà người mua nhà có thể nhận được hỗ trợ mà không cần chứng minh về yêu cầu của mình.

Tất cả khiến người ta hiểu hơn về sự gia tăng đáng báo động về tỷ trọng những khoản thế chấp đang được giãn nợ, từ con số gần như bằng 0 ngay trước khi đại dịch xảy ra đến ngưỡng 10% vào tháng 5.

Các nhà phân tích của Công ty tư vấn Capital Economics cho rằng nhiều yêu cầu giãn nợ được đưa ra bởi những người đi vay vẫn có khả năng chi trả, nhưng vẫn yêu cầu hỗ trợ theo chính sách bảo hiểm.

Với số tiền mặt chính phủ hỗ trợ, trái ngược với tình hình suy giảm thông thường, tổng thu nhập của các hộ gia đình ở Mỹ trong năm 2020 được dự đoán là sẽ tăng tương tự như mức của năm 2019. Điều này sẽ giúp người đi vay đủ tiền trả nợ thế chấp.

Trên thực tế, khoảng ⅕ người dân Mỹ đã nhận được khoản trợ cấp từ chính phủ liên bang đã dùng khoản tiền này để trả nợ. Chính sách tiền tệ lỏng lẻo hơn cũng hữu dụng. Từ đầu năm nay, lãi suất của các khoản vay có thời hạn 30 năm đã giảm 0,5%, xuống mức thấp nhất từ trước đến nay – vào khoảng hơn 3%.

Các công ty nhận thế chấp đang ngập trong hồ sơ xin tái cấp tín dụng của người dân. Những người tìm mua nhà, bao gồm cả những người cố chạy trốn khỏi trung tâm thành phố sau đại dịch, giờ đây có thể mua những bất động sản đắt đỏ hơn.

Do tình trạng phong tỏa được gỡ bỏ, nhu cầu nhà ở bị dồn nén đã dẫn đến dẫn đến số lượng các hồ sơ vay mua nhà trong tháng 6 tăng 20% so với cùng kỳ năm trước.

Một số chuyên gia BĐS cũng lưu ý rằng trước khi xảy đại dịch, nguồn cung nhà ở tại Mỹ cũng không theo kịp nhu cầu. Lý do bởi những quy định ngày càng phức tạp về đất đai và việc giảm sức cạnh tranh của căn hộ chung cư.

Những yêu cầu về giãn cách xã hội cũng có khả năng sẽ làm chậm tiến độ xây dựng trong những tháng tới. Nguồn cung có hạn nhưng nhu cầu thì ngày càng tăng, khiến giá nhà tại Mỹ tăng trưởng bền vững.

Nguồn: Báo Công Luận